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申先生看中了下關區某小區一套二手房,面積50平方米,房齡是1981年的,和房主最終敲定價格是40萬元。聽說這類老房子的貸款卡得很嚴,哪知道中介公司很快就為他辦到了7成的貸款。
記者昨天調查發現,南京有銀行已經准備在下半年增加30億元的信貸額度,給目前『缺錢少糧』的房地產市場『輸血』。同時,一些銀行私下在貸款額度、年限及審查上都有不同程度的『松綁』。由於資金是開發商最關鍵的命脈所在,因此房貸政策和銀行的操作將極大程度地影響開發商的信心,影響南京樓市的走向。
[開發貸款] 銀行開始向開發商『輸血』日前,南京一家開發商因為無力支付土地出讓金,去年11月份高價拿到手的兩幅江寧地塊被迫『割肉』,被國土部門收回。近日,南京一家銀行放出風聲:今年下半年,將增加30多億元的信貸額度,其中包括房地產的專項貸款。這家銀行表示『銀行內部計劃調整,具體計劃還在審批中』。但是,這讓資金鏈面臨斷裂的眾多開發商看到了『曙光』:銀行終於開始向我們『輸血』了。
不少買房人開始擔懮了:如果開發商的資金鏈有了保障,指望開發商房價降低不是又落空了嗎?這家銀行人士解釋說,即使有30億元的額度增加,也不是全部針對開發商的貸款,其中還包括個人住房貸款額度的增加。
[住房貸款] 二手房能貸7成,年限最高30年在銀行增加信貸額度的同時,居民個人住房按揭貸款也已經有了非常明顯的『松動』,前文提到的申先生就是一個例子。辦理這筆買賣貸款的中介公司負責人說,像申先生買的房子,如果房齡超過10年以上,以往商業貸款最多只能貸到5成,而現在能貸7成。
除此之外,其他方面也有松動。一家房產中介負責信貸的人士告訴記者,在貸款年限上,一些銀行也加以了延長。比如,2000年以後的二手房,去年貸款年限最多就是20年,而現在如果申請貸款年限30年的話,很多銀行稍微看下申請人的收入證明,只要有固定工作和收入的,就能寬限至30年。而房齡超過10年,甚至達到20年的,以往商業貸款最多只能貸10年,而現在則能放寬到20年。
不過,該人士提醒說,如果買房人利用住房公積金混合貸款的話,因為公積金貸款政策沒有放松,二手房貸款最高年限只能是20年,並且首付必須要達到4成。
『銀行審查環節也出現松動』『還有更為寬松的,是在銀行自己的審查環節上。』某商業銀行的一名信貸員透露說,以一套二手房為例,比如買賣雙方談好的成交價為50萬元,可是為了少交稅費,雙方到房產、稅務部門備案的合同價款可能是40萬元,按照正常的審查程序,銀行需要看買賣雙方的完稅憑證,依據這個完稅憑證的40萬元房款下放一定比例的放款金額。可是,現在銀行只要中介公司提供一份真實的買賣合同,如果買賣合同上是50萬元(甚至更高),這時銀行在審查時,看看這個房子單價,和市場價格『大差不差』,也就照這個價款放款了。
如果貸款成數是6成,按照40萬元放款,申請貸款人可貸到24萬元;而如果按照50萬元放款,就是30萬元的貸款了,這也是銀行自己放松貸款的一個表現。
[專家意見] 放松貸款是給開發商雪中送炭『現在樓市感覺好像不行了,大家都在嚷著要救市,銀行放松貸款是最為直接最為有效的一招。』南京蘇鼎房地產研究所所長宋堅(宋堅博客,宋堅新聞,宋堅說吧)說,一家銀行放言增加30億元貸款量,你想想看,以一個10萬平方米的樓盤為例,按照平均房價8000元/平方米計算,總售房款為8億元,而開發商正常有40%的貸款量就可以盤活整個項目,也就是3.2億元。30億元的貸款量就能盤活10個左右的樓盤。不過,一些高價拿地的開發商,因為前期成本大,面臨一定的市場風險,在房價上不去的行情下,項目資金虧空還是會存在問題。
也有房產業內人士認為,這次南京的銀行大量『砸錢』來救市,與地方政府相關部門對樓市的擔懮不無關系。那房地產市場的『元氣』能恢復到何種程度還需拭目以待,不過,只有擺脫『集體觀望』的氣氛,低迷的樓市纔能徹底『緩口氣』。
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