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我國一些熱點城市的畸高房價必然面臨下調的局面,這個是可以肯定的,因為虛高房價脫離絕大多數民眾的實際收入實在太遠了,而且我們可以看到,在一些熱點城市房價的調整其實從2007年10月份就真正開始了⑴。現在,許多朋友想知道的是,房價到底會有多大的降幅,房價的底部究竟在哪裡?
一般來說,房價的止跌線有二條:一條可以從合理的房價收入比推測出,另外一條可以從合理的房價房租比推測出。房價只要下降到合理的房價收入比或房價房租比范圍內,房價就不大會再下跌了。
現在的問題是,在計算房價收入比合量范圍時,收入很難確定,因為收入既同經濟發展速度有關也同分配制度有關,現在全球經濟明顯放緩,甚至可以說已進入衰退,由於中國的外貿依存度畸高⑵,中國經濟不可避免要受到影響,這個影響程度有多大、時期有多長,現在還難以確定。
而房價房租比的合理范圍,同通貨膨脹率有關,由於目前我國的的通貨膨脹,主要是輸入型通貨膨脹和成本推動型通貨膨脹,這兩個通貨膨脹尤其是輸入型通貨膨脹的控制並不單純取決於我國,在通貨膨脹率不確定的前提下,房價房租比的合理范圍波動會很大。
最近,有一項調查顯示,超過一半的購房者認為2009年房價將會大幅調整。對於這個問題,我們該如何看待?
房價是否會等到2009年再作大幅調整?對於這個問題,我同樣不敢妄作判斷。因為,我們目前所面臨的國際、國內經濟社會形勢,太復雜了。
不過,特別要提醒那些寄希望於房價大幅下跌之後去抄底的自住購房者注意的是,有這樣想法的肯定不止您一個,目前,海量的流動性在全球游動,在新興國家市場興風作浪。如果您想去抄底,您比得過游資嗎?⑷
中國股市已經經歷了大起大落,但願中國樓市不再重蹈覆轍。樓市如果大起大落,對於自住購房者來說,或許能享受到『大起』時虛幻財富擴張的快感,但絕不可能享受到『大落』時的便宜,只可能飽受『大落』的痛苦,經濟衰退什麼的暫且不去說它,單就樓市來說,或許到時您就會發現房價下降的速度已經跑不過貨幣貶值的速度。
但願,我們房價底部的決定權,不會落到海外游資的手中。
房價為何面臨必然下降的局面?感興趣的朋友可參見2008年4月1日本人拙作《房價調整為何不可避免?》;
我國房價收入比高到何種程度?感興趣的朋友可參見2007年4月30日本人拙作《中國房價收入比已成『地上懸河』》;
房價調整為何始自2007年10月?感興趣的朋友可參見2007年3月6日本人拙作《警惕今年房地產市場的剛性調整》(此文側重分析海內外游資,預警十七大至奧運會期間我國樓市最危險,估計游資會選擇在這段時間走),2007年11月26日本人拙作《從深圳劇變看樓市大起大落》(此文側重於分析宏觀調控對樓市起到的作用)
統計表明,從1980年到2001年,美國、日本、印度、德國的外貿依存度大體穩定在14%至20%之間。而中國從上世紀80年代初期的15%左右的外貿依存度一路躥昇。據商務部統計,2002年我國外貿依存度為51%,2003年為60.2%,2004年伴隨著外貿進出口總值的大幅度攀昇,外貿依存度達到了近80%。中國外貿依存度世界最高。
有些文章提到多少多少房價收入比、多少多少房價房租比是合理的,那是靜態分析的結果;當收入、通貨膨脹率波動較大時,我們更需要的是動態分析的結果。
如果您本身是持幣等待時機的投機者,並且自信能勝過海外游資,那麼,我衷心祝福您,畢竟大家同是中國人;雖然,就我個人來說,是堅決反對樓市投機的,感興趣的朋友可參見2004年3月24日本人拙作《喜聞南京新政狙擊溫州炒房團》,2007年4月16日本人拙作《超級城市難免『超級投機』》等。
經濟形勢越是復雜,各種資產的組合越是必要。雞蛋永遠不要放在一只籃子裡,為的就是風險的對衝。今年上半年以來,國際國內經濟形勢日顯嚴峻,這也是我2008年5月26日之後接連寫作《房子該買還得買》、《為什麼房子該買還得買?》的原因,在文章中,我同時提醒,自住購房者在決定購房時,應充分考慮自身資金及住房需求狀況,另外,如果去買房,千萬別去買期房,當然,這是針對擁有一定貨幣資產者來說的;
對於沒有多少資產者,根據憲法規定的社會主義土地公有制,民眾應該有以最低廉的成本獲得最基本的居住需求的權利(可參見2006年10月16日本人拙作《虛高房價已成和諧路上人人喊打的絆腳石》,2006年10月25日本人拙作《住房是投機賭博的工具還是遮風蔽雨的場所?》),隨著調控力度的加大,各地保障性住房建設正在加快,相信這一天應該不會太遙遠。
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虛高房價脫離絕大多數民衆的實際收入實在太遠了---正解