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萬科,作為房地產行業的龍頭企業,憑借著其企業規模、行業地位和品牌影響力,一直被其他開發商認為是『領頭羊』,其營銷手段和樓面價格幾乎被其他開發商喻為了樓市『風向標』。在2007年底,萬科就曾以『降價風』贏得了市場的認可。而在廣東、成都、北京等地紛紛促銷降價之後,其在上海銷售的樓盤『萬科中林苑』再一次率先降價,這一降撕開了『上海房價不跌』的口子。那麼,萬科屢次率先自殘的原因究竟為什麼呢?如此一來,其他的開發商又該如何應對呢?
萬科是樓市裡的『雷鋒』嗎?
萬科率先降價,很多購房者和業內人士都表示了認同的觀點,萬科的做法代表了未來樓市的趨勢,好的企業總是比其他企業快一步,其他開發商理應去學習。但是,我認為萬科並不是樓市裡的『雷鋒』,其降價並非出於降低購房者購房壓力的目的。
2008年初,我就曾撰文《深度解密王石拐點論和萬科降價之迷》,並提出八大理由闡述萬科降價之野心何在。其降價不過是其企業贏利模式的調整、緩解資金壓力、加快土地開發量、借機炒作等原因,最終目的依然是實現企業利潤。
再從萬科的領航人王石先生分析一下,王石是一位非常值得人尊重的企業家,但這並不能說明他就是『活雷鋒』。萬科是上市公司,其領導人是要有績效考核的,其股票的效益是要對股東們有所交代的。了解萬科股票的朋友肯定都知道,萬科年年轉送股票,盡管現在看來萬科A還在10元徘徊,但其真實的股價幾乎可達千元。並且,因為地震時期的『捐款門』事件,王石也曾說過,如果因其個人言語的原因導致萬科的股票下跌,他將引咎辭職。很顯然,王石不但不是活雷鋒,還是個很精明的企業家,以他為代表的萬科決策層對於市場做出的行為必定是先以利潤為核心的。
萬科自殘 死的卻是別人從2007年10月20日深圳的萬科金域東郡降低價位銷售為開始,隨後廣州、成都、北京、上海等地的萬科項目紛紛進行打折促銷。但據我所知,受大環境影響,萬科的樓盤銷量也是一路下滑,並不理想。08年2月份,萬科對其在上海開發的10多個樓盤進行九五折優惠銷售,但這一大規模促銷活動並未引發購房者的搶購,在現場售樓的大部分時間內,偌大的登記售樓現場除個別時段外仍略顯冷清。最後,仍有約三成特價房沒有售出。
但是,萬科降價,其他的開發商卻繃不住了。上海的綠地房地產開發公司,將旗下項目孝賢坊打折10%銷售;北京的合生創展的幾個在京樓盤繼萬科之後也展開『打折優惠』,折扣最高甚至到了7.5折。。。。。。
殊不知,萬科待開發的土地量在2000萬平方米左右萬科這一步可謂是『退避三捨,以守為攻』,將產品的價格放低,薄利多銷,快速回籠資金,加快開發速度和資金運轉速度,從而用資金再去獲得更多新的土地,創造更多的企業利潤。
並且,當前開發商面臨最大的困難就是『資金問題』,開發商這些有錢人卻到處求爺爺告奶奶的尋找資金。有的開發商已經開始讓出利潤和其他公司合作,甚至一些開發商開始出讓自己的土地。這些都說明,房地產這個大資本運作的行業,開發商的融資能力將成為是否可以存活的重要因素。正是這樣,在2008年05月21日,萬科發行不超過人民幣59億元公司債券的申請經中國證券監督管理委員會發行審核委員會工作會議審核,獲得有條件通過。
我們應該看到,像萬科這樣的超強融資能力和如此大的土地儲備量是一般房地產公司所不可能具備的。在房地產行業不景氣的情況下,地產龍頭萬科率先降價,只能引起市場更加殘酷的競爭,遭受行業洗牌更多的還是中小開發商。所謂是『弱肉強食』,萬科自殘,死的卻是別人。
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