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房價漲還是跌,買還是不買?這是困擾所有購房者的一個問題。的確,今年以來,中原樓市量跌價漲的走勢,讓購房者摸不著頭腦。
購房者的擔懮怎麼解決?位於新鄭龍湖的一家開發商,推出了先讓利、再保本回購的措施,在業界掀起軒然大波。開發商稱,這是降低購房風險,提昇市場信心的營銷手段。
業內人士稱,對住宅而言,這種『白住三年,還能賺錢』的營銷手段在中原樓市算是『開天闢地』的創新,在一定程度上會有效刺激市場。但廣大購房者更關心的是,這種保本回購的『餡餅』到底香不香?
營銷出招買套房白住三年還賺錢
買還是不買?對鄭州市民陳先生來說,這是一個困擾自己很久的問題。去年底,面對高企的房價,陳先生咬咬牙,准備當『房奴』,但王石的『拐點論』,讓他捂緊了錢包。
但更令陳先生困惑的是,深圳、北京等大城市的樓市『拐點』,在鄭州卻看不到,雖然市場冷,鄭州的房價卻在緩慢攀昇。
由鄭州物價局發布的數據顯示,今年前六個月,商品住宅實際銷售24981套,比去年同期少賣了10055套,同比減少28.7%。但是商品住宅實際銷售均價為每平方米3963元,比去年同期上漲19.76%,每平方米漲了654元。
等到啥時候買房能少花錢,陳先生天天看報紙,卻得不到一個確切的答案。7月21日,一個在商都網上刊登的廣告,讓陳先生頓時有了買房的衝動。
這條廣告的大致內容是,『買房好時機,穩健投資有利可圖。購房滿三年,保本回購再賺18%,買房又賺利息,輕松賺錢就是這麼簡單。』陳先生打過諮詢電話後得知,在這裡買房子,如果三年後房價跌了,你覺得吃虧,開發商以118%的價格回購,以一套價值20萬元的房子為例,三年後不想要了,開發商回購,業主還可得到2.36萬元的利息。
陳先生算了一下,這相當於買套房,白住三年,還能賺錢。
開發商『保本回購』為增強市場信心
保本回購信息的發布者,居易國際龍泊聖地項目策劃部經理楚廣軍稱,三年保本回購是營銷手段,現在很多購房者擔心買房後,價格會下降,那麼開發商就給他個信心,把風險承擔下來。
陳先生擔心,雖然有合同約定,但萬一開發商破產了,去找誰要錢?楚廣軍說,居易國際是一家知名公司,此次保本回購共推出600多套房子,每平方米價格從4000多元到9000多元不等,這些錢居易國際還賠得起。
楚廣軍強調,『保本回購』的房子,定價不高,是先打過折扣的,兩項合計,開發商讓利達10%。另外,業主裝修房子的錢不能退。
楚廣軍承認,當前市場不太好,為回籠資金,所以推出『保本回購』的營銷舉措,同時,龍泊聖地項目還推出66套小戶型特價房,每平方米均價在2000元以上,比原價格優惠700元。『三年保本回購』似乎真是號准了購房者的脈,楚廣軍說,7月20日這個信息在網站上掛了不到一天,就成交了兩套。
得知『三年保本回購』的消息後,河南省房地產業商會秘書長趙進京評價說,這樣做一是給消費者信心,二是刺激市場,值得其他開發商效仿。
趙進京說,由於銀根緊縮,現在開發商缺錢,購房者觀望情緒嚴重,需要『刺激』。
趙進京分析說,7月17日,鄭州市統計局發布數據顯示,從今年上半年鄭州房地產開發資金來源看,銀行貸款的增速同比下降10.9個百分點。為了彌補開發運作資金不足,地產企業不得不增加自有資金的投入。上半年房地產企業自有資金投入34.9億元,增長36.8%。與此同時,房地產企業利用外資大幅增長,上半年利用外資9.8億元,比去年同期增長8.9倍。然而,房地產市場有價無市的局面仍在繼續。
在這樣的背景下,房產商也開始積極應對疲軟樓市,媒體報道,今年中原樓市流行『送大禮』。買房送汽車、送公積金、送雙氣集資費……『買就送』成了鄭州很多樓盤促銷的『常規武器』。
趙進京認為,三年『保本回購』舉措和單純的『送大禮』不同,它是營銷手段的創新,對房地產行業有積極意義。
法學界人士『保本回購』法無禁止
陳先生的朋友提醒他,當前的銀行存款利率是兩個百分點多一點,而龍泊聖地項目『保本回購』,每年的利息可達6%,這是否有違相關金融法規?更讓人擔心的是,商鋪中的包租回購行為帶有非法融資的性質,『保本回購』是否也有融資嫌疑?
對於陳先生的疑問,河南經東律師事務所成永律師認為,保本回購作為一種營銷手段不違法,如果開發商每年的回報率太高就違法了,因為銀行貸款利率是8個百分點多一點,最高法院在1991年曾出臺規定,民間個人借貸不得超過貸款利率的4倍,但單位向個人借貸沒有法律規定,所以說龍泊聖地的『保本回購』行為法無禁止。
成永解釋說,包租回購的宣傳諸如『10年返租』、『投資回報率高達15%』等,已經違法。這些廣告以借助大商家承租商場而發展的長期包租銷售模式,簡稱為『虛擬產權式商鋪』銷售。『虛擬產權式商鋪』這一銷售模式在全國各地曾大行其道。
事實上,『虛擬產權式商鋪』就是不少發展商資金回籠的工具,屬於一種變相融資行為。而其真正的問題在於,10年包租期內會不會出問題,10年包租期滿後業主怎麼辦?『虛擬產權式商鋪』就像一顆『定時炸彈』,已經為市場埋下了隱患。以10年包租期來說,如果10年包租期內,由於開發商或大商家任何一家經營不善或倒閉,這顆『定時炸彈』極有可能提前引爆。
河南王牌企劃公司董事長上官同君認為,開發商的算盤打得很精,銀行對房地產項目的貸款審查非常嚴格,這是業內公開的秘密,而通過保本回購的運作,即使所有人士都退房,開發商也以合法形式得到了寶貴的資金,而且付出的融資成本非常低。
上官同君說,確切地說,保本回購是金融產品。他說,開發商可以直降10%讓利,這是賣樓。但保本回購,這樣做,帶有資本運作的色彩。
陳先生覺得,保本回購這個餡餅是不是真的香甜可口,由於新鄭龍湖離鄭州太遠,現在自己也不知道。『如果鄭州市區的所有開發商能夠積極響應,也推出保本回購,纔能真正讓購房者受益,這樣大家「吃」起來纔算可口。』
在接受記者采訪時,鄭州市區的多家開發商認為,保本回購是種創新,至於能否讓購房者動心,還需要觀察,鄭州市區和新鄭情況不一樣,好房子不愁賣,不能簡單地模仿。
業主因為房子降價,向開發商索賠,這樣的事例在深圳曾經發生過,龍泊聖地項目的保本回購和特價房會不會遭遇這樣的境況?楚廣軍說,作為有實力的開發商,這一點已經考慮到了,推出的優惠價房源不會和已售房源發生衝突。
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