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如果說目前國內出現大量斷供的現象還不太可能,但短期內房價出現大幅下降和出現大量負資產的可能性卻是存在的。當然,並不是所有的按揭購房都會變成負資產。一般而言,在房價累計上漲超過20-30%以上時,在高位購房者就有可能成為負資產,當房價超過50%以上時,中高位購房者比較容易成為負資產;房價越高時的按揭購房者成為負資產的概率和程度越大。美國、香港以及中國上一輪房地產周期性變化均出現房價下降50%以上的現象。
據說香港98年金融風暴,出現了10萬戶負資產,但斷供的只有幾千戶。這是因為按照香港法律的規定,負資產的價差損失的承擔人是按揭戶而不是銀行,也就是銀行未來有權向按揭戶追討負資產價差的損失,直到宣布個人破產。根據香港金融管理局的資料顯示,香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月,當時共有約105,697宗負資產按揭,佔所有按揭的22%,涉及金額1,650億港元,按揭金額與抵押的比例為128%,估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元,意味著香港銀行單在按揭市場便需承擔360億港元的壞帳風險。
目前,國內有關按揭貸款的風險承擔責任並沒有很嚴格和很清晰的界定。如果銀行出於自保,就有可能效仿港英的做法將差價損失強加給按揭戶承擔,這樣的確可以降低銀行破產的風險;但按照目前實際操作來看,以往爛尾樓出現斷供現象時,銀行其實是難以追究開發商和購房者責任的,因為相對於銀行而言開發商和消費者的損失更為慘重,而國內目前也還沒有建立個人破產制度。
目前,中國的股市已經出現大跌了,房價也已經局部出現大幅下跌和滯銷。如果房價也出現暴跌,導致的金融風險和危機將會比98年東南亞金融風暴要大得多,也比美國次債和越南經濟危機的影響要大得多,這絕對不是杞人懮天和危言聳聽。必須要對房價大幅下降、斷供等問題提高警惕,一定要防患於未然。否則,中國、亞洲乃至世界經濟就完全有可能步入金融危機、經濟危機和經濟衰退那樣災難深重的深淵,無數人傾家蕩產、流離失所,物價飛漲、幣值暴跌、失業下崗、民不聊生等現象將會重演。如果等到這樣的局面出現纔來應對還來得及嗎?這樣的風險和危機絕對不是房地產行業和金融行業所能擔當得了的。近來已經開始不斷出現地方政府、行業商會和開發商呼吁放松信貸政策的建議,我覺得如果從穩定房地產市場、防范金融風險的意義上來看,他們的意見是應當重視和考慮的。但如果借此來達到重新抬高房價、地價的目的則不能讓其得逞。
相信中央和國家政府是具有這樣的分辨和把握的能力。而且,中央和國家政府已經意識到宏觀調控政策不能再像過去那樣『一刀切』,而是要有預見性、針對性和靈活性,要把握好宏觀調控的重點、節奏、力度。中央已經明確要保持房地產市場穩定,切實防范金融風險,但房地產和金融現在還是否能做到防范風險和危機還很難說。希望救市和斷供的爭論不要乾擾和誤導中央政府的決策,一旦錯失時機就有可能鑄成不可挽回的大錯。如果要等到全國性的房價下跌或暴跌,或者全國各大中城市都出現負資產和斷供現象,纔開始防范和采取措施,恐怕就已經來不及了。
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