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目前,全國各地的房價都在跌,成交量也在大幅下滑。可就在這樣的市場態勢下,還有人在鼓吹房價將會大漲,說房價根本不會跌得有之,說調整過後將會大漲的有之,說熱錢將會推動房價大漲的有之。拋開其用心不談,這種論調所導致的結果是必將對消費者造成巨大的危害。因為在本人看來,中國房價下跌態勢將持續五到十年,理由如下:
一、建設節約型社會是『十一五』規劃的戰略目標,『十二五』期間政府將繼續發出創建節約型社會的號召。
『十一五』期間我國明確建設節約型社會、發展循環經濟的目標,向民眾發出了創建節約型社會的號召。早在2006年6月,中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶在全國做好建設節約型社會重點工作電視電話會議上強調,加快建設節約型社會,事關現代化建設進程和國家安全,事關人民群眾福祉和根本利益,事關中華民族生存和長遠發展。
總理還強調,要從全局和戰略的高度,充分認識加快建設節約型社會的極端重要性和緊迫性,迅速行動起來,在全國范圍內大張旗鼓、深入持久地開展資源節約活動,加快推進節約型社會建設,促進我國經濟社會全面協調可持續發展。
自政府發出創建節約型社會號召後,社會各界都在行動起來,在很多方面都注重節約。可一旦與買房聯系起來,很多人就在盲目的心態驅使下將節約意識拋諸腦後,大多數消費者節衣縮食、貸款甚至是不惜花光幾代人的積蓄也要買房。大多數普通老百姓在進行買房這樣對他們來說是奢侈消費時,除了盲目以外更多的是不得已。
對於這種現象,政府看在眼裡更痛在心裡,加之近來天災給中國帶來的巨大影響,我們有理由相信,在『十二五』期間,政府仍會將創建節約型社會列為重要國策。這樣,大多數民眾將會響應政府的號召,奉行節約的生活方式,而一旦節約意識深入人心,房價持續下跌是必然的。而這個時間段將會持續七到十年。
二、宏觀調控政策將繼續從緊,政府將在很長一段時間內給中國經濟降溫。
在目前的市場態勢下,房價並沒有出現大的降幅,這嚴重背離了市場經濟規律。當然,這與房產商死扛房價、部分購房者還沒有樹立理性的房屋消費觀、大多數市場是有價無市的局面等因素是分不開的。對於這一點,政府也是很清楚的,屢次調高存款儲備金率、從緊的金融政策能夠很好地說明這一點。
而近年來中國經濟的高速增長,也令中國處在過熱的經濟環境之下,若不及早降溫,則爆發金融乃至經濟危機將會是一種必然。因而,政府將會在相當長的時間內繼續采取從緊宏觀調控政策,而若達經濟降溫且軟著陸之功,沒有五到十年時間是難以奏效的。從這一點也可以看出,中國房價下跌態勢將至少持續近十年時間。
三、保障性住房供應將大幅增加,市場供求關系將會逆轉。
7月22日上午召開的市建設交通委黨政負責乾部會議透露,上海市首批160萬平方米經濟適用房今年三季度全面開工。經濟適用房的基本套型面積將控制在60平方米左右。按今年確定的目標,今後五年上海將新建經濟適用住房30萬套共約2000萬平方米,經濟適用住房建設規模約佔同期新建住宅規模的20%。
《上海市住房建設規劃(2008-2012年)》(征求意見稿)顯示,未來5年,本市新開工住房建築面積約9300萬平方米。新開工面積中,新建、配建經濟適用住房和廉租住房2000萬平方米,配套商品房近2000萬平方米。新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重達到開發建設總面積的70%以上。規劃期內,竣工住房面積約1億平方米,其中經濟適用住房、廉租住房以及配套商品房等保障性住房近3500萬平方米。
從上海市政府的舉措看,保障性住房供應將大幅增加,而經濟適用房、兩限房、廉租房的大幅推出,將從根本上改變房產市場前期的供求關系,在未來的五到十年內,供大於求將是房產市場供求關系得主旋律。在供大於求的市場環境下,房價下跌是必然的,而房價下跌周期與供求關系存續周期也是一致的。因而,從這一點來看,中國房價下跌態勢將持續五到十年。
四、政府對房產商的扶持將繼續減少直至完全取消。
可以毫不誇張地說,中國房產商是在政府的扶持和呵護之下纔得以成長及發展的。商品房預售、個人住房按揭貸款、分期繳納土地出讓金等政策都是政府對房產行業的扶持,這些扶持令房產商變得膨脹起來,令中國房產市場變得火爆起來,令中國房價變得瘋狂起來,令中國消費者變得盲目和衝動起來。
而在目前的市場態勢下,政府對房產市場已經有了較為清醒地認識,其對房產市場的扶持已在逐步減少,而且將在五到十年的時間內完全取消對房產商的扶持。在政府減少直至取消對房產商扶持的時間區段內,房產商要靠自己的實力來證明並發展自我。缺少了政府的扶持,房產商將像剛斷奶的嬰兒一樣,要學會通過咀嚼進食來獲取營養,還要學會自己走路,這將是一個痛苦的過程。在這個痛苦的過程中,房產商惟有降低利潤空間來激發消費者的需求,以期為其成長於發展奠定基礎。這樣,房價下跌將成為一種必然。
綜合上述觀點,本人認為,中國房價下跌態勢將持續五到十年。在這期間,08到11年房價將會出現較大的跌幅,12到15年跌幅放緩,16到18年中國房價將有可能探底並在底部徘徊一段時間。
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