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2008年是樓市的理性回歸年,天津房地產市場也由膨脹的高潮期演變為現今的『低谷期』,人們濃厚的觀望情緒猶如一副『麻醉劑』,令開發商和購房者之間的關系變得更加神秘和微妙。
在悲觀情緒籠罩下,從3月至5月間,天津樓市仍先後推出了20個新盤,而在實際銷售中,多數樓盤都沈溺於低迷的市場漩渦裡不能自拔,僅幾個樓盤出現逆勢旺銷的局面。什麼原因讓新盤如此大相徑庭?未來,樓市又該如何?
資金鏈吃緊 2008開發商舉步維艱往年的4、5月份,應是房地產銷售旺季,而今年則是個例外。據中原地產統計,2008年1至5月份,天津共成交商品房約250多萬平方米,只佔去年同期銷售量的六、七成,成交量較低。
其中,5月份商品住宅成交量51萬平方米,同比去年減少38%。雖然成交價格保持小幅上揚,但漲幅遠低於去年。觀望的氣氛在一定程度上影響了樓市的成交和價格。(見下圖)
從市場上看,觀望情緒的形成主要有兩個方面的原因:首先,天津商品房價格已經連續4年漲幅超過20%,這對百姓的承受力是個不小的考驗,越來越多的購房者期待房價能夠在新的一年中有所下降。其次,近兩年本市土地供應充足,開發商競相囤積土地用於建設房地產項目,這就意味著未來兩至三年內將有大批新建商品房上市,到那時,商品房的供應量足以滿足市民對住房的剛性需求,房價可能會由於供應量充足而發生相應變化。
基於上述原因,不由得讓記者聯想到瘋狂的2007年。去年底,就在一系列宏觀調控未見其顯現之時,王石的『拐點論』和潘石屹的『百日巨變』突然將樓市推進了一個死胡同,令市場頓時『窒息』。中新集團天津公司副總經理張晶認為,2008年上半年樓市的低迷,其導火索還是萬科的調價,作為房地產龍頭企業,萬科的降價對這個市場造成很大的衝擊,使瘋狂的市場迅速恢復理性,於是人們止步了,並開始觀望市場,最終形成了供需相持的狀態。
龍頭企業的帶頭降價充分說明政府的調控效果已經顯現,不論這是對去年瘋狂漲價的補償,還是對同行的排擠,不得不承認的是,萬科的降價讓更多同行跟著『降價』,似乎不降就沒法在市場生存。於是,市場上紛紛出現了『降價』的樓盤,而且形式、幅度不盡相同。
天津富銘置業有限公司總經理楊建華表示,用『降價』達到銷售目的,只是對首先降價的樓盤有效果,而當其他樓盤都『降價』時,就會擾亂市場,從而使觀望情緒更加凸顯。
雖然『降價』的負面影響開發商們眾所周知,但他們仍舊沈迷於降價的『樂趣』中,因為他們曾讓市場近乎瘋狂,在瘋狂的支配下,又投入了太多的『感情』。
2008年,是房地產企業最難過的一年,因為貨幣從緊政策,會使房地產開發企業在貸款方面產生非常大的困難。
開發企業永遠缺少資金,但在2008年可能最為嚴重,因為很多大型企業曾在2006、2007年瘋狂拿地,因此,2008年是企業資金鏈最短缺的一年,同時又受到國家宏觀調控、從緊貨幣政策的影響,這都將是很致命的打擊;而從金融方面看,提高首付、第二套房貸的從緊,包括去年房貸政策新追加的條款的出現,從營銷的層面又把房地產商融資的渠道堵住了。
兩方面的原因讓整個房地產企業即將面臨資金鏈的緊繃,因此,2007年市場的表現,就是各個房地產企業在拼命加速銷售。其中,一些龍頭企業和帶頭大哥資金壓力非常緊張,從而在整體市場觀望的情況下,他們制定企業目標,期望快速回款,甚至不惜大力的促銷、降價,尤其在南方很多企業,價格跌幅都超過了30%。
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