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日前,證券行業的四大報紙同時發文指出,從緊貨幣政策已取得良好效果,應繼續堅持。這讓此前各界對宏觀調控可能放松的期望基本落空,無疑也讓一直死扛等待調控放松的開發商遭受了不小的『心理』打擊。本已『風雨飄搖』的樓市前景更加不容樂觀。
步入蕭條期
『根據權威機構公布的各種數據,當前市場總體上呈現量縮價漲的局面,個別一線城市出現價量齊降的現象。』廈門大學不動產金融研究中心主任郭曉武接受中國經濟時報記者采訪時表示,從總體上來說,市場已經進入相對蕭條期,但似乎所謂的價格拐點還沒有到來。
『今年1-6月廣州月均成交面積纔40萬平方米,與正常月份約100萬平方米的成交量相比,廣州樓市顯得慘淡。』廣東省房地產策劃與營銷委員會副主任趙卓文告訴本報記者,近日,官方發布的6月廣州一手住宅成交均價再次回落至萬元以下,9569元/平方米的成交均價比5月大降960元/平方米,創一年來降幅最高紀錄,而同時,成交面積則是大昇69.5%,也創出一年來最大昇幅。
但仔細分析,均價下降主要是因為碧桂園等郊區盤低價促銷,市區樓盤價格仍處於10000-15000元/平方米的高位。他認為,在投資者觀望、退場的情況下,剛性市場消費能力有限,後市發展十分地不樂觀。
『按目前廣州一手住宅的銷售量與銷售價格,發展商每月回籠資金只有約40億元,每年回籠500億元,與2007年相比有超過30%的跌幅。』趙卓文告訴記者,廣州幾大開發商,尤其是幾家上市公司,資產負債率都在80%以上,速動比率在0.3以下的並不罕見。銀根收緊、資金短缺,開發商只有主動在市場上促銷回籠資金。
6月份廣州新批准預售的住宅57萬平方米,往後幾個月,限價房還將陸續登場。雖然供應量並不大,但在經歷了2008年股災、震災、出口受阻、人民幣昇值、通脹惡化等諸多不順心事件後,國內企業和個人收入增長的預期正在下降,房地產的消費欲望有可能創下10年新低。
『上海上半年一手住宅成交為516.85萬平方米,比去年同期的1023.12萬平方米成交量相比正好腰斬。』上海漢宇地產研展部主任邵明浩告訴本報記者,上海上半年各類二手房成交面積為625萬平方米,比去年同期的772萬平方米萎縮了近20%。特別是6月份,雖然由於季節性因素,每年6月比5月的成交量都有所萎縮,但去年的萎縮比例僅為3%,而今年則高達8.4%,可以說今年樓市淡季更淡一些。
不過,與一手房被『腰斬』的成交量相比,二手房市場還算堅挺。從成交價格上來看,一手房成交價格從年初的不到萬元大漲到6月份的17000多元/平方米,高檔住宅的集中成交讓成交均價的結構性上漲打開了上昇通道。
而上海市各類二手房成交價上半年在萬元附近徘徊,6月份又跌破萬元,為9944元/平方米,這和去年2月份以後成交價格直線上昇的趨勢相比出現了很大的變化。他指出,一、二手房價格出現走勢背離的現象值得關注。
年底或現拐點
『如果從緊的貨幣政策持續的話,那麼房地產價格漲速會繼續放緩,直到拐點出現,預計拐點在年底就可能出現。』郭曉武表示,一線城市的房價具有標杆作用,一旦一線城市房價出現集體性下跌,那麼很快會引發整體房地產市場的恐慌下跌。由於二線及以下城市的房價波動率更大,因此二線及以下城市房價的迅速大幅下跌就必然會造成房價拐點的提前出現。
『政策從緊確實對房地產有很大的影響,尤其是銀根收緊。』趙卓文指出,經濟適用房、廉租房紛紛上市,商品房的空間受到壓縮;存款准備金率已達17.5%,創22年來新高,房地產信貸一天天在收緊,大型開發商資金面臨巨大壓力;股災、通脹等大大降低國民的消費力和消費欲望……諸多因素導致樓市步入下行通道。如果調控政策持續從緊,2008年下半年樓價將會大跌。
『去年10月份以來政策都有相對不確定性,所以感覺目前的市場情況不是非常好。』邵明浩認為,關鍵還是要看今年10月之前國家的金融政策是不是有所放松,因為這在某種程度上決定了開發商的洗牌進程,同時也決定了小業主心態方面的變化,歷來三級市場的業主心態影響受到二級市場的波動是非常大的,所以就目前的情況來看是不樂觀的。
如果10月之後政策沒有松動,那就要看開發商了。在四季度部分開發商會扛不住,個別項目也就有可能出現價格松動的現象。
『對於市場參與者來說,密切關注一線城市房價的整體走勢是最重要的。如果趨勢已然形成,就要堅決離場,不要幻想市場會出現所謂結構性機會,貿然抄底的危險是致命的。』郭曉武指出,必須對中國房地產市場有根本性的認識,那就是中國這個房地產市場在很大程度上已經蛻變為一個沒有被證券化的以投資需求為主導的資本博弈市場。
如果這個市場出現了非理性的價格泡沫,那麼遲早它會崩裂,價格回歸理性是經濟規律,任何人都無法阻擋。
『從物業類型上來看,上海高端物業熱銷,如中凱城市之光4月份成交6套,5月份是10套,6月份達到14套,均價在5萬元/平方米左右,還有像陸家嘴的財富海景、徐家匯的東方曼哈頓也備受市場關注。』邵明浩告訴記者,也就是說均價4萬?5萬元/平方米以上的樓盤市場表現非常好。原因在於熱錢——不僅有國外熱錢還有國內熱錢,那些在實業投資中撤出的資金會衝進高端物業特別是一線城市中心區域的物業,所以未來上海樓市還是由高端物業引領。
從普通購房者的角度來說,創新型的小戶型可能會成為未來一段時間內持續的熱點,這從上海長寧天山區域熱銷的諸如天山華庭、天山怡景苑等樓盤就能看出。雖然單價接近或者達到2萬元/平方米的水平,但由於房型設計合理、空間節約,總價控制在200萬元以內,對於部分白領還是可以接受的。所以這類產品由於市場承接力比較強,也會成為未來市場的熱點產品。
奧運對房價意義不大在目前買賣雙方對峙的市場態勢中,很多購房者寄希望於奧運後房價能夠大跌。而不少地產業內人士也預言奧運後房價會下跌。那麼,奧運對於房價是否真的具有標志性的『轉折』意義?
『政府非常重視奧運,導致絕大部分人都認為「奧運前中國經濟肯定沒問題」、「奧運後經濟會衰退」等等。』而趙卓文認為,奧運與房價聯系不大,目前的樓市是買賣雙方的一場博弈。而博弈的結果會受各種因素,如地方政府調控、金融政策收緊、大眾心理預期、住宅套數供應量增加等因素影響而不同。
奧運對房價的影響不大,但根據目前形勢,整體房地產市場仍往下走。
『奧運概念對樓市的影響是一個長期的影響,不可能是一個時間點的影響。』邵明浩表示,對於這樣的重大事件,在幾年之前就已經開始釋放了,而隨著時間的推移,奧運會開始或者結束以後對樓市的影響就不太明顯了。這一點從股市上可以得到佐證。在2007年的股市大家都認為奧運會之前不可能向下走,但實踐給大家上了一堂生動的風險教育課。
樓市也是這樣,不會由於一件事情的發生就會造成很明顯的結果。
『顯然奧運沒有「轉折」意義,畢竟奧運對於房地產市場的影響太有限了。』郭曉武指出,事實上,很多開發商已經扛不住了,能夠明智地早點卸下重擔的人或許可以見到下一次房地產市場的復興。
真正具有所謂轉折意義的影響因素應該是宏觀經濟基本面。中國經濟在經歷多年的高增長、低通脹的黃金時期之後,開始進入經濟增長回落、通脹高企的新階段,作為國民經濟支柱的房地產業也不能脫離這個大背景。宏觀經濟已經出現了拐點,那麼有理由相信房地產市場的拐點也為期不遠。
當然,市場的走勢不會是線性的,必然伴隨著大起大落,因此,奧運的結束作為一個市場釋放下跌能量的起點,也不是沒有可能。下一次的樓市繁榮可能要等到新一輪的中國經濟上昇周期出現。貨幣政策特別是利率政策可以作為考察市場走向的關鍵指標。
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