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2008年,全國地產『落』聲載道。天津市房地產行業是否也迎來了『拐點』?房地產微利時代是否已經來臨?未來天津房價將走向何處?
從今天起,本報將推出系列報道,從土地成本、市場供需、投資回報等多角度為讀者一一拆解迷局。
二季度70城市房價同比上漲9.2%據國家發改委、國家統計局21日介紹,與去年同期相比,今年2季度全國70個大中城市房屋售價上漲9.2%,房屋租賃價格上漲2.2%,土地交易價格上漲10.8%,物業服務價格上漲0.5%。
今年2季度全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比上季度低1.8個百分點。其中,新建住房銷售價格同比上漲10.1%,漲幅比上季度低1.7個百分點。新建非住宅銷售價格同比上漲6.3%,漲幅比上季度低0.7個百分點。二手住房銷售價格同比上漲8.9%,漲幅比上季度低2.6個百分點。二手非住宅銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上季度低2.7個百分點。
2008年上半年本市居住用地成交頗為低迷,相比2007年的天價頻出,今年更多呈現出工業用地成交火爆。不過從已成交的居住用地項目來看,房企對後市的決心依然向好,地產『崩盤』的擔懮更是杞人懮天。
據戴德梁行最新報告顯示,2008年上半年本市成交土地236幅。和去年全年相比,今年上半年工業用地成交增長1.5倍,但居住用地較去年有明顯回落。戴德梁行天津公司策略發展顧問部經理譚燕認為,受國家政策和天津城市發展的影響,本市房地產市場上半年表現較平穩,從市場中長期來看,海河節點開發,濱海於家堡、響鑼灣商務區中新生態城建設,京津高速鐵路通車等變化將為天津房地產市場帶來長期發展後勁。
事實上,對本市住宅市場的後期看好,並不僅體現在專業研究機構的數據上。根據市國土房管局近期的土地成交公告,6月27日成交的津東麗昆(掛)2008-062地塊為近期成交的最大居住用地。該地塊總計184818.5平方米,成交價格為109430萬元。按照掛牌要求,該成交土地位於東麗區昆俞北路東側,共包括A、B兩個地塊,其中A地塊全部建設限價商品房,其平均售價為每平方米建築面積5800元,最高售價不得超過6380元。7月5日,拿到土地的天房發展就此項土地使用權收購行為發布公告,顯示A地塊土地面積90750.7平方米,全部建設限價商品房,預計總投資8.62億元,開發周期4年。B地塊土地面積94067.8平方米,預計總投資12.62億元,開發周期4.5年。
結合國土房管局公告及天房董事會公告,可以估算,4年以後,作為保障性住房的昆俞北路地塊限價商品房均價為5800元,而毗鄰的普通商品房均價至少將達到8500元左右。
盡管今年上半年全國各地出現了商品房價格回調的現象,但大部分業內人士認為,主要是由於市場觀望氣氛漸濃,普通購房者買漲不買落的心理在起作用,也有部分中小房企短期資金吃緊急於變現而推動了房價下跌。從市場整體來看,天津地產市場的『泡沫』並不多,回調應該是一個短期行為。對於後市,由於改善型住房需求在短時期內並沒有徹底滿足,未來幾年本市商品房價格不會出現大幅下跌。
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