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90/70政策催生了小戶型的井噴時代,2007年開始,小戶型產品就成為助推天津房地產市場的強勁動力,並成為媒體聚焦的中心。今年以來,天津市場小戶型產品持續放量,在當前市場觀望氣氛濃厚的氛圍下,小戶型能否在一片頹勢中力挺市場,成為『救市』的的先鋒?
新盤:7月郊縣板塊集中上市 8月市內結伴開盤
2006年頒布『90/70』政策頒布後,一部分項目經過調整規劃,從2007年9月起陸續上市,小戶型項目出現『井噴』態勢,掀起小戶型放量的首個高峰。進入2008年,交通網絡的快速發展成熟和郊區相對較低的房價成為吸引首次置業者購買郊區小戶型住宅的重要因素。根據焦點網記者統計顯示,7月中旬,郊縣板塊一批新盤集中上市,基本都主推小戶型。
西部新城作為近兩年天津政府著力建設的重點和大型開發商匯聚地,相關配套日趨成熟,新津楊公路的通車為此板塊交通更添便利。近期此板塊較多新盤上市,並大多主推小戶型:19日開盤的芒果郡全部是面積為90和93平米小戶型,均價6000元/平米。而萬科假日潤園12日開盤的小高層,也主推90平米左右的兩室,並提出精裝修之外的全裝修該概念和全面家居解決方案,6900元/平米的均價,附贈品牌家電,據記者開盤日采訪所見,已經有一批業主早早預定。
東麗區華明新家園頂秀欣園主推65-75平米兩室,河北區自在中環,開盤面積為50-80平米戶型。位於北辰區中心版塊的澤天下,開盤包括88平米戶型,價格在七八千元/平米之間。另有預計7、8月開盤的津南區首創愛這城,也將主推90平米左右戶型。
相較於郊區板塊,市中心小戶型更為稀缺,價格也隨之水漲船高。8月預計市中心和平區南京路等地會有一批新盤小戶型集中上市。位於和平區南京路的假日國際,開盤為50-100平米精裝小戶型,均價16000/平米。同樣位於南京路附近的金德園,開盤面積也在80-140平米之間。
需求:剛性自主需求和長線投資兩大動力目前天津小戶型市場需求集中在兩個部分的需求:大部分剛性需求和一部分投資需求。購買小戶型者以首次置業購買婚房的年輕人居多。據了解,各在售項目的小戶型產品大多是被這部分人群所消化。
記者在采訪時遇到了這樣一位購房者:小宋,26歲,山西人,大學畢業三年,在天津某建築設計院有一份穩定而收入不低的工作。今年剛剛在西部新城某項目買了一套80平米的小戶型。『雖然房子不太大,但是不算太高的總房款我至少能負擔得起,結婚也足夠了。首付要靠家裡拿大部分,但是畢竟我有了自己的房子。』剛剛從拿到鑰匙的新房巡視出來的小宋美滋滋的告訴記者:『剛剛量了一下,比我想象中要好,戶型很滿意。』
目前樓市價格松動的跡象已現端倪,在焦點網近期的一次對於天津樓市現狀的調查中,大部分網友認為當前不是買房的好時機,持幣觀望情緒比較濃重,市場成交量同比也在不斷下滑。但是對於真正具有買房需求的置業者,尤其是婚房購置者,總價偏低的小戶型仍然是首選。而且在調查中問及房價降到多少你能承受時,很多網友選擇了6000元/平米,而西部新城某精裝小戶型的均價是6900元/平米,所以,小戶型項目以較低總價的優勢,對普遍存在的高總價仍能形成一定的市場衝擊,相對具有較大的吸引力。
同時,小戶型的投資優勢也在今夏日趨凸顯,不論是從長期昇值和出租,都具有較高價值。隨著市中心土地資源的較少,市中心精裝小戶型必然進一步稀缺。據天津《今晚報》報道,上半年本市二手房交易價格比重中,5-10年次新小戶型成交量比例最大。上半年,60平方米以下的小戶型房源成為市場交易主力軍,達51%,比去年同期上漲了5.1%,60-90平方米區間房源交易比重為29.7%,同比回落了1.6%。隨著房價的居高不下,面積適中、功能適當的二居小戶型已成為市場主流,為更多置業型購房者所青睞。
救市:小戶型帶領樓市轉暖?在90/70政策公布之後建設的新項目,,90平米以下戶型基本佔到總建築面積的70%。陽光新業國際、保利上河雅頌共、昕瑞家園(、格調竹境等項目預計都會有小戶型在九月上市。但是鑒於目前市場現狀預期不確定的增加,開發商會否在預計時間開盤尚在猶疑中。記者打電話過去詢問,開發商也大多聲稱未定。開發商的苦夏似乎已成定局,金九銀十能否如期來臨,小戶型能否帶領樓市轉暖,成為共同的疑問。
針對目前市場上小戶型的供應量日漸增加,專業人士認為:小戶型在整個樓市的佔比見漲,是政策推動下的良性發展。同時較高的市場供應量,大量更適合普通購房人需求和購買能力的產品將投入市場,有助於調整樓市結構。同時,政策和市場的調整,也有利於小戶型價格的理性性回歸,對於小戶型的未來還是長期看好。
另有部分專業人士卻對此表示質疑,認為小戶型並確實在近期取得了一定的銷售業績,但隨著市場供應增多,產品的同質化,價格戰幾乎成為每個中小戶型開發商必須面臨的難題。而且小戶型項目,因購買者的購買力相對有限,大多會申請貸款,因此小戶型的銷售情況,受到貸款等因素影響較大。
對於一些希望能夠借助小戶型項目的發力。而在走勢低迷的樓市中殺出一條血路的開發商來說,小戶型目前市場充裕,潛在需求龐大。只有真正能夠滿足購房者對於產品的多元設計要求,不僅僅將小戶型房子停留在『小』而滿足居住功能的基礎上,纔能真正獲得關注。而在目前天津樓市打折降價風潮漸起的大環境背景下,雖然小戶型樓盤降價風尚弱,但是突出特色,低價入市,不失為一種明智選擇。
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