|
||||
深圳發生房貸斷供現象,引起全國關注,不僅讓放貸的銀行擔心不已,也讓其它城市去年房價高峯時買房的人有些憂慮,畢竟誰都不願房子淪爲負資產,也不願自己的信用受損。昨天參加一個業內研討會,對這個話題做了些思考,現簡析如下。
出現斷供的原因很簡單,房價跌幅明顯,超過了首付,而且使未付貸款總額超過了房子目前的市場總價。美國斷供現象非常突出,一方面是房價持續下跌,另一方面更爲關健:過去幾年美國購房首付比例太低,5-10%很普遍,甚至出現零首付,所以房價只要下跌超過15%,就會出現大面積的負資產。
就目前而言,我國普遍出現斷供潮的可能性極小,上海更是沒有可能性。首先,我國首付比例較高,去年房價高峯時買進房子絕大多數在30%以上,20%只是極少數,因房貸緊縮始於2003年的“121號文”,此文後來沒能很好執行,2005年開始真正緊縮,2007年“9.27”房貸新政全面緊縮。
其次,我國房價整體下跌30%的可能性極小,除非發生金融危機或經濟危機,至少像深圳這樣較大下跌幅度的城市(主要是去年投機過盛),目前是極個別現象,未來1-2年也不會成爲全國的普遍現象。所以絕大多數房子都不會淪爲負資產,大規模斷供是不可能的。 再次,中國人對房子的感情特深,在選房購房的過程中,傾注了大量的心力,房子已成爲重要的精神寄託,即使萬一成爲負資產,多數人也不會選擇斷供。1997年受亞洲金融危機的波及,香港樓價曾普跌50%以上,出現了10萬戶以上的負資產家庭,但真正斷供的很少,這一點與西方民族有較大的差異性。理性經濟人不是那麼好當的。
就上海樓市而言,近期有下調的趨勢,但就中長期而言,我還是謹慎看好。今年以來外地和外國人購房比例上升,只要有財力的“兩外”人士依然想來上海生活、工作,就會繼續成爲支撐上海高房價的重要力量,而上海“四個中心”和國際化大都建設進程是不可逆轉的。在美國房價下跌的背景下,紐約房價依然堅挺,就是這個道理。上海的經濟增長速度一直高於全國平均水平,人均可支配收入的增幅也是長期位居全國前列,只要這一勢頭不會發生大的變化,樓市綜合支撐因素是存在的。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||