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一是政府出現話語上的鬆動,並且在經濟會議上首次談及房地產與經濟的宏觀關係,讓救市找到了理論武器;二是美式次按危機讓救市找到了難兄難弟;三是商務部下派外商房地產投資審批與備案權限,讓救市有了防熱的契機;四是救市論者看高了開發商的力量,看低了市場的能量!
再看看幾組數據:一是今年上半年居民儲蓄增加幅度平均爲9。7%,而儲蓄中的流動比率首次超過50%,也就是說近二十萬個億的儲蓄,隨時將在一半左右可流動,再取半,也將近二至三萬個億隨時準備進入投資市場。
二是各城市公佈的半年報,在保持非房地產固定資產投資增幅高位運行的前提下,在平均7%的CPI環境下,各地社會消費零售增加值與人均收入達到兩位數的增長。
與樓市密切關係的股市出現幾個救市跡象:
包括降低了印花稅率,包括一再提出修正股市與規範股市,平準基金與預期救市方針比較明朗化,股指也給出了時間表,容易讓人產生一些非正常聯想。
我們再順藤摸瓜:熱錢是否真正退市?今年三至四月份有外資出貨消息後,有人斷言熱錢正在退市,實際上,據統計部門數據,上半年外資房地產正規進入之外,尚有四百二十餘億來路不明,意味着必有部分熱錢在等候中國的樓市!
依隨政府放權,對外資房地產網開一面,會否在開發商生死洗牌之際,通過資本運作進入樓市?
觀望需求中的中堅力量到底將轉化爲投資性消費還是以自住消費爲主?
這是一個無厘頭的問題,但決定樓市根本的問題恰好來自這個簡單而模糊的判斷。
本人看漲樓市的一個根本依據就是收入結構畸形,並且收入差距擴大化依然加劇,因而觀望需求中沉澱時間越長,則新增潛在投資性消費購買力越強勁。
自住性消費總是伴隨着二八定律而存在,也就是80%的人羣想買房缺錢,20%的人羣買得起房並且可以多套消費,伴隨性釋放的購買力總歸是有購買力的人羣,則結論肯定是投資性消費居多。投資性消費推高房價並不是經驗,而是規律性認識。
保障住房政策與計劃供應能夠在多大程度上稀釋市場性樓市的房價?國家規定各地保障住房計劃佔總供應的最低比例爲10%,已公佈城市這一比例比較衆多的爲30%,個別城市突破到近50%,並且有許多城市取消了房屋檔次認定標準,給出了二手商品房減免政策,明確了戶籍在保障住房消費中的地位,由此實際將發生兩個分流:一是觀望性需求會分流,二是流動性置業與投資性置業的分流,這兩個方面的因素如果發生,將強化市場有購買力的需求,至少不會是逆價因素。
目前的觀望到底是政策性觀望還是剛性需求的暫時沉澱?其實上述兩個分流的直接結果決定了觀望的本質,由於保障住房供應的進一步明朗化,某些鼓勵二手房消費的政策以及戶籍在消費中的地位明確,稀釋的就是人們通常所認定的剛性需求,沉下來的主要是有購買力的換代需求與投資消費需求,所以樓市出現有價無市,是因爲市場中的慣性推漲力量即換代需求與投資性需求得到政策性抑制,至少有趨勢不明的時候他們不會妄動。
一旦救市,意味着樓市出現部分明朗化,不能保證推漲的兩股力量重新擡頭。因爲,投資回報的依賴就是讓市場產生投機性。
樓市冷卻的是什麼東西,旺盛依然的有哪些東西?樓市冷卻的是正常需求,儲備需求,包括開發商對土地,政府對本地市場化供應以及投資性消費;但旺盛依然的卻有:市場供應的主體沒有變也沒有丟失熱度,未來十年內的總量潛在供應沒有變,因爲足夠開發十至十五年的土地並非全在高地價時代購置並且必然形成未來的主要供應,城市化的進程與城市強化經濟基礎的做法沒有變,自然沒有誰會因爲房地產而放慢前進的腳步。
也就是當前的困局主要是需求一方的變化導致樓市前進乏力,但影響市場走向的關鍵力量並沒有削弱而是進一步強化,有形成新一輪壟斷的可能。
注意,股市不是樓市,樓市與永遠無法與股市比肩,但在投資品種匱乏的時候,難兄難弟又總是相互倚靠,誰也不能爲正相關還是負相關做定論。
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