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近日,中國物業管理協會發布的《全國物業管理行業生存狀況調查報告》顯示,由於開發單位建設方面存在的住宅項目配套設施不全、不到位等問題,增加了物業服務的難度。
記者昨天從物業管理行業協會獲悉,物業公司為開發商『背黑鍋』的情況普遍存在,業主與物業『交惡』的一大原因便是前期開發建設樓盤留下的後遺癥。
前期配套不足業主錯將矛頭對准物業在物業管理行業生存狀況調查報告中,反映住宅項目配套設施不全的,佔被調查對象總數的52.35%,反映住宅項目交通不方便的佔10.22%,反映住宅項目不按規定配置物業管理用房的佔28.50%。
有關人士表示,一些住宅項目的開發單位片面追求投資效益,盡量壓縮配套設施項目,即使規劃配套項目,也常常拖延實施,先住宅後配套,給入住後的業主造成多方面的不便,無形中也給物業管理造成很多無法回避的矛盾和問題。其次,建管不分掩蓋和轉嫁了前期矛盾,給物業服務帶來隱患和糾紛。
同時,一些開發建設單位還利用物業服務促進房屋銷售,拖欠空置房物業服務費。一些物業公司反映,開發單位並不都是真正重視物業服務的,而是利用物業服務為開發項目搞包裝、打品牌,目的是促進房屋銷售,為開發單位的自身利益服務。
『物業公司為開發商「背黑鍋」的情況,在本市也是普遍現象,特別體現在房屋的維修服務上。』上海市物業管理行業協會副秘書長許玉彪告訴記者,住宅項目配套設施不全不到位,比如小區會所的經營問題、停車位的先天不足、景觀河道的安全維護等,這些被忽視的具體問題往往會給入住後的業主產生不便,但業主在多數情況下會把矛頭對准小區物業,甚至采用拒交物業費的方式予以對抗。
當開發商與前期物業是『父子』關系的情況下,延伸出的後遺癥會特別多。據介紹,該問題已經得到了房地部門的重視,目前,一些前期物業公司在房產項目建設中便及時介入,對住宅配套設施建設進行監督並提出相關建議。
物業拋盤增多老舊小區面臨『真空』危機《調查報告》數據顯示,從全國情況看,居住物業的物業服務費標准和收費率均明顯低於辦公物業和工業物業,其中房改房和經濟適用住房的收費標准和收費率最低,物業服務費比商品房低約30%到40%,收費率在七成左右。根據調查分析,今後這部分物業管理的問題可能會更加突出。晨報曾經推出過小區物業拋盤系列報道,反映了一些物業公司由於經濟拮據等原因,采用各種方式撤離小區。而《調查報告》的數據也反映,包括上海在內的部分城市正接連出現物業企業退出在管小區現象,而這與低水平的物業服務費不無關系。有關人士認為,物業退出的多為低收入群體居住的已售公房、老舊住宅區及拆遷還建小區。這些小區存在收費標准過低、業主繳費意識差、服務費收繳率低等問題,加上隨著人工和材料成本大幅度增加,而管理費卻未能同步增長,一些物業難以為繼,只有選擇退出以減少虧損。
物業企業的退出導致小區出現管理『真空』,影響社區和諧,受到多方指責。許玉彪分析指出,滬上物業企業拋盤的『導火線』正是入不敷出,『但不是每個盤子都退得出,多數瞬間拋盤的都是小型物業企業。』由於各種原因無法退盤,勢必給物業管理行業帶來很大壓力。但因需要承擔相應的社會責任,維護企業聲譽,一些大的物業公司即使虧本也不會輕易退出。
業主大會制度可操作性不強《物業管理條例》設立了業主大會制度,《業主大會規程》規定了業主大會的運作程序,但根據《調查報告》顯示,各地在具體執行中感到可操作性不強。此外,業主委員會運作不規范,矛盾問題呈上昇趨勢。
調查資料反映,業主委員會的問題,一方面是業主委員會成立難,另一方面,一些成立了業主委員會的小區矛盾更加突出。其中反映業主委員會運作不規范的佔被調查對象總數的19.28%,反映業主委員會超范圍活動影響社區穩定的佔5.89%,反映業主委員會有特權化傾向的佔13.50%,反映業主委員會成為物業服務企業對立面的佔11.30%。
業內人士指出,面對業委會難題,相關部門應盡快制訂針對性強的居住小區業委會管理條例。依法給予業委會清晰准確的定位,明確其權利和義務;對業委會的組成、業委會成員的選舉、業委會主任的產生以及執行業主大會決議等日常工作,建立一整套科學嚴謹的規范指引;對於業委會的監督權行使、監督機構、監督方式等,建立規范透明的監督機制。
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