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中國房地產市場到了一個微妙的節點。一段時間來,不少一線城市成交萎縮,有些地方甚至量價齊跌,樓市充滿了低迷與觀望的氛圍。同時,在從緊貨幣政策作用之下,很多開發商資金吃緊,包括退地和拖欠政府的土地款等現象短時間裡集中出現。
這樣一個節點的到來,意味著房地產行業的調整周期正在來臨。對於部分開發商來說,進入到一個下行的周期裡,多少顯得有些不太適應。原因在於,已經習慣了過『好日子』的開發商,在必須面對資金壓力、行業整合,以及市場低迷等現實狀況之時,有些措手不及。
房地產行業調整周期的出現,其實是宏觀調控的政策目標之一。近些年來,許多城市的房價出現了非理性的上漲,乃至暴漲的情形。在開發商、地方政府、樓市投機者等多個利益主體的共同作用下,樓市中形成了一個『堅硬』的泡沫。一方面,購房者因為虛高的房價而叫苦不迭,民眾改善住房的消費願望難以實現;另一方面,泡沫若得不到擠壓,最終將傷害整個房地產業的發展。正是因為清楚地看到了房地產業的非理性繁榮對整個社會的負面作用,中央果斷拿出一系列的政策手段,對房地產市場進行調控,引導這個行業健康有序發展。
在宏觀面上,房地產業『冬天』的來臨,不僅與針對該行業的專門調控有關,也與中國經濟增長的放緩,以及圍繞整體經濟進行調控所動用的政策手段相關。多重壓力之下,房地產業呈現出了困難的局面,並讓一些開發商感到始料未及。
很快,人們就聽到了來自開發商這個利益集團『呼救』的聲音。主張『拯救』房地產業者,其基本邏輯是,房地產行業是國民經濟的支柱性行業,不僅聯系著金融、資本市場,也聯系著萬千民眾的住房需求,而在股市的資產價格出現了大幅度回落的情況下,如果房價隨之『跳水』暴跌,勢必影響到行業的未來,也必將影響到中國經濟的未來。建立在這個邏輯基礎之上,主張『救市』的代表人物提出了減稅、放松銀根等政策建議。
不用說,單從邏輯來看,『救市』派的聲音頗有道理。不過,對於當前的房地產行業來說,『救市』卻是一個偽命題。理由在於,其一,從全國范圍來看,總體而言,在這個行業調整周期到來的時候,房價的下跌並不明顯,換言之,此前已經『非理性獲利』的開發商們,仍然在價格上硬扛。某種意義上說,這種硬扛是對政策調控的一種變相的抵制,而呼吁『救市』,則是這個利益集團企圖借助政策的變通,來緩解降價壓力,以求度過一個困難的階段。
其二,房價的上行或下跌,都自有市場規律作用。宏觀調控的目的,並非通過乾預微觀經濟,而使其背離市場規律,恰恰相反,合適的調控手段,當有助於市場規律作用於微觀經濟,從而防止房價大起大落。此前房價背離市場規律『大起』,故需要政府調控,以使其趨於平穩。而當前房價並無『大落』,既得利益集團借房地產業為支柱產業之名,大造輿論,脅迫相關有利於其的政策出臺,明顯相悖於市場規律。
其三,主張『救市』者往往放大整個行業可能面臨的危機。房地產業的減壓,可以通過降低房價以刺激需求、通過行業的整合以緩解資金壓力、通過未來中國經濟的增長自然做大市場蛋糕、通過向管理與創新要效益來提昇價值。如果一遇到壓力和挫折便『呼救』,反映出的是一個龐大的行業看似強大,實則脆弱。
既然樓市的『救市』為一偽命題,也就意味著,決策層對於當前房地產市場無必要,也不可能推出所謂的『救市』措施。應該看到,決策層充分理解一個健康有序的房地產市場的大局意義。中共中央、國務院上月召開的有關會議就明確提出,要保持房地產市場穩定。其含義在於,無論房價的暴漲,或者暴跌,都有害於房地產市場的穩定,因此,保持房地產市場穩定,也就是要防止房價大起大落。但這並不是說,房地產市場不能有波動,不能有調整。相反,必要的調整,或者說,必要的擠壓泡沫,是『刮骨療傷』,是穩定房地產市場的必由之路。
當然,如果宏觀經濟出現重大的不確定性,房地產市場出現較大的危機之時,政府部門從大局出發,也不能袖手旁觀。如針對房地產市場的區域性特點,加強分類指導;針對開發商的融資壓力,適時、適當地松動銀根,等等。否則,房地產行業的嚴重危機,有可能拖累整體經濟。美國次貸危機的現實教訓,也不可不察。
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