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『土地流拍!房價下跌?』在地產業一片風聲鶴唳中,A股市場上的地產股在過去的一周裡卻成為大贏家。地產指數全周漲幅達到11.17%,是所有行業指數中漲幅最多的一個板塊。素有『招保萬金』之稱的地產四大金剛,過去一周的最大漲幅普遍超過30%。地產股突然暴漲的背後,是政策面的松動還是機構資金們的又一次博弈?
●管理層松綁地產再融資
在3000點之下的A股,投資人期待反彈、解套已成為奢侈。然而,地產股卻在7月的第二周展開了凌厲的昇勢。相關數據顯示,招商地產(000024)上周最大漲幅超過45%,保利地產(600048)的漲幅更是超過55%!金地集團(600383)5個交易日內最多暴漲40%。相比之下,『地產四大金剛』中的萬科(000002)算是走得最弱的,但全周的最大漲幅也接近30%。
與此同時,敏感的業內人士已經嗅到了地產業資金面拂來的暖風。『7月以來,地產股再融資明顯增多,這也許意味著證監會對房地產企業的再融資在慢慢松綁。』
某券商地產行業研究員同時拿出了這樣一組數據。7月1日,招商地產公開增發80億元A股獲通過;7月2日,新湖中寶(600208)網上發行的90萬手08新湖債網上發行僅17分鍾即被投資者搶購一空;7月10日,中糧地產(000031)12億元公司債獲批;7月11日,保利地產(600048)成功發行43億元公司債。
研究員表示,招商地產再融資的通過更具標志性意義。在宏觀調控對房地產行業『緊聲一片』時,證監會對房地產企業再融資的逐步松綁,對房地產企業來說無疑是個不小的利好。
●機構從地產股中撤離超過8億由於宏觀調控的限制,去年以來,房地產企業在資金方面的需求受到很大限制。銀行貸款基本被堵死,地產上市公司再融資幾乎處於『冰封』狀態。在僵持了大半年之後,地產行業已然患上『資金飢渴癥』。於是,消息面的一點點動作似乎都能讓房地產企業看到光明的『錢景』。而據《華夏時報》報道,近期決策層頻頻約見地產人士,並針對房價問題和開發商資金鏈問題進行調研,據稱,調研結果將作為高層『是否救市』的最終依據。
不過,在謹慎的A股分析師看來,在信貸政策沒有出現任何改變跡象之前,地產股的貿然瘋漲仍值得懷疑。贏富數據顯示,7月2日至7月9日,6個交易日機構對房地產板塊都是淨賣出,其從房地產股中抽離的資金超過8億元。
『政策面雲遮霧繞,資金面上卻出現整體淨流出,很可能是聰明的機構以此做了一次自救行情。』市場人士表示,無論怎樣,房地產公司要想度過『嚴冬』,只能靠自己的實力。證監會再融資閘門的松動,會使龍頭公司實力逐步得到顯現,但整個行業前景仍然擔懮。
證監會放行房企再融資應謹慎5月份以來,保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業發行公司債的申請相繼獲批,這是繼3月12日金地集團12億元公司債獲批後,證監會再度密集放行房企的再融資計劃。而筆者認為,在中國房地產調控初見成效的時候,一定要保持高度冷靜,因為監管部門此時出臺的任何政策,都可能打破當前的趨勢和平衡,甚至可能削弱房地產調控已經和將要取得的成果。
比如:房企資金緊張,要求再融資問題。如果只是死板對照2007年8月出臺的《公司債券發行試點辦法》,就審批一些房企的巨額再融資申請,必然導致一些企業有恃無恐繼續圈地、囤房、維持高房價,攫取房地產暴利。對於房企的再融資申請,除了嚴格按照《公司債券發行試點辦法》規定外,建議監管部門還要調查房企兩方面的內容:過去和現在。
過去,主要指是否有非理性的圈地和囤房行為;現在,主要指圈的那些地是否已經使用和投入生產,囤的那些房是否開始准備出售。如果一邊繼續圈地在手中,囤房繼續壓著,等待漲價;另一邊卻申請再融資,監管部門絕不能輕易批准。
房價過高的一個主要原因是開發商圈地、囤房待漲,卻也必然導致房企資金緊張,而最好的辦法,恰恰是督促企業按正常計劃開展業務、銷售房子。這樣,企業資金問題解決了,住房銷售增加了,也有利於房價理性回歸。而如果監管部門輕易放行房企再融資,企業不顧自身經營情況隨意圈地、囤房的局面將很難改觀。
大部分房地產企業多年來過慣了資金富裕、悠閑自得的日子,習慣了空手套白狼賺取暴利的思維定式。一旦房價出現理性回落,導致賺錢少一點,資金緊張一點,經營出現一些困難,就受不了了,就要哭天叫地,甚至利用自己的話語權對銀行、政府施壓,挾持輿論。對房地產企業再融資申請,監管部門必須慎重對待,這不但對穩定房地產市場、促進房價理性回歸大有益處,而且,也能夠鍛煉房地產企業應對困難局面的能力。
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