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北京大學兼職教授徐滇慶和牛刀對賭今年的7月11日的房價,以徐滇慶賭輸、在南方都市報發表道歉結束了這場鬧劇。以深圳為代表的珠三角地區的房價的確出現了回調,但是,這並不意味著全國房價進入下行通道。數據表明,全國整體房價依然是處於一個縮量微漲的形態,並沒有證據表明,整體房價出現了拐點。
至於徐滇慶和牛刀的賭局,筆者認為,作為經濟學家或者房地產評論人不應當把房地產市場的價格走勢當作賭注,應當從市場的實際出發,客觀地為購房者提供參考資料,而不應從主觀願望出發,把房地產市場當作兒戲,甚至誤導購房者。
徐滇慶輸在四個致命穴位上如果非要判斷徐滇慶和牛刀這次賭局的得失的話,筆者認為,徐滇慶主要輸在四個致命的穴位上。
第一,徐滇慶選擇了一個非常特殊的板塊——珠三角板塊,而且,選擇的是被惡炒最為嚴重的深圳房價來做賭注。深圳房價就像一個題材股,被惡炒了之後,回調是正常的。深圳的房價去年一度曾經領漲全國,明顯的被惡炒,上半年深圳房價領漲全國70個大中城市,下半年突然掉頭向下,又率先領跌全國。去年九月份,深圳新建商品房均價達到全年最高16777元/平方米。從2003年到2007年,深圳新建商品房的均價從5360元/平方米攀昇到15487元/平方米。上漲2倍所花的時間,香港用了13年,日本用了10年,深圳則不到5年。這樣一個被惡炒的深圳房價,極容易出現價格的波動,因此,徐滇慶先生拿巔峰時期的深圳房價和牛刀先生對賭,結局無疑是具有極大的偶然性。
第二,選擇一天的成交均價作賭,無疑具有很大的偶然性。因為一個城市一天的成交的數量、房源、價格都會不同的,深圳房價即使在整體下跌的時候,單日的成交均價也有超過去年高潮時期的。特變是在成交量萎縮的時候,如果幾個高價房交易,權重就會很大,均價也會提高,這也是牛刀在7月11日不敢斷言自己並定會勝利的關鍵所在。
第三,珠三角地區房價回調有其基本面的特殊原因。珠三角地區是以外向型加工制造業為主,一些企業在各種不利因素疊加的背景之下,企業出現了經營困難,出現了企業紛紛遷走的風潮,對珠三角地方經濟造成不良的影響,也對房地產市場造成了衝擊。
深圳更是首當其衝。深圳外商投資企業協會最近的調研顯示,出口退稅率降低、人民幣不斷昇值、最低工資標准不斷提昇、原材料價格上漲、加工貿易政策調整、兩稅合一、《勞動合同法》實施、社保勞保標准提高,以及環保要求提高、勞動力短缺、水電緊張等等十餘個因素,導致大批制造企業陷入困境。筆者認為,企業是一個地方發展的載體,企業發展受阻,無疑會制約一個地方經濟的發展,從而會影響一個地方購房者對於未來支付房貸能力的產生懷疑,更不用說被惡炒的深圳房地產市場了。
第四,大環境突然變冷,讓過熱的深圳房價率先嘗到到從緊的貨幣政策的威力。去年12月,管理層正式確定從緊的貨幣政策,遏制房價飆昇和熱錢的流入。由於深圳房價在去年達到了瘋狂的頂點,一度領漲全國70個大中城市,在政策風向突變的情況下,深圳房價率先進入了一個縮量下行的通道之中。
政策從緊背景下的房價謎局筆者認為,徐滇慶輸了深圳房價的賭局,並不意味著全國房價出現了拐點,深圳房價的縮量回調並沒有從根本上逆轉全國房價縮量微漲的趨勢。據國家發展和改革委員會、國家統計局公布的數據顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%,漲幅比上月低0.9個百分點,只不過上漲速度有所放緩,依然是一個縮量上漲的形態。
同時,我們應當看到,雖然全國房價沒有下滑,但房地產市場成交量出現了長達八個月之久的低迷期。在宏觀政策從緊的大背景下,由於信貸緊縮和資金回籠遇阻,許多房企的資金面的確出現了困難。
最近一段時間,政策有可能松動的傳聞不絕於耳。不僅僅是房地產企業面臨著巨大的資金面壓力,其他行業同樣存在著資金鏈斷裂的危機。企業的資金面危機已經引起人們對於從緊貨幣政策矯枉過正的質疑,從高層近期不斷地到溫州等地企業調研,就可以看出管理層對於政策的謹慎和反思。而就上個月,在越南危機之風頻傳的時候,最高層明確提出,要保持房地產市場的穩定。從近期看到的股市暴挫、樓市低迷、出口困難和一些產業的企業面臨的資金面斷裂的風險的現狀來看,從緊的貨幣政策是造成了一些背離政策初衷的後果。
總之,徐滇慶和牛刀的賭局,實際上反映了在當前復雜的背景下,人們對房地產市場走勢判斷分歧加大,人們對於從緊背景下房價謎局的不同解讀,而對賭深圳房價是以一個『娛樂化』的方式揭示了房地產市場面臨的困境。
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