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損失5000多萬 開發商江寧『割肉記』
起因:當初瘋狂拍地,如今地價大降,吃不消了
結局:未按期交地款,江寧兩塊天價地塊被收回
38輪,底價從6500萬元拍到1.64億元! 17輪,底價從7800萬元拍到2.02億元!去年11月16日,南京江寧文華街附近的兩幅住宅地塊,被一家開發公司『彪悍』地收入囊中。
然而,時隔不到8個月,有消息傳出:因為拿地的開發公司沒有按時繳納土地出讓金,這兩塊地已經被國土部門依法收回。昨天,江寧區國土局相關人士也證實了此事,並表示會按照合同沒收一定的定金。
業內人士認為,一些開發商當初在極不理性地『瘋狂』高價拿地之後,沒想到會遇到地價回落和樓市銷量停滯不前,同時融資又出現問題,現在只好『賠了定金又折地』。
去年拿地:『當時就感覺開發商瘋了!』『想到去年11月的那次土地拍賣會,現在還心有餘悸呢。』南京房地產網一位人士回憶說,當時南京國土局土地辦一舉對外出讓了14幅地塊,其中13幅是江寧區的,有3幅純住宅地塊樓面地價(房價中的地價成本)均超過了4000元/m2。
據了解,這三幅地塊的價格分別是:一塊地塊拍賣價3.18億元(底價1.23億元),樓面地價4446元/m2;另一塊地塊拍賣成交價1.64億元(底價6500萬元),樓面地價4145元/m2;第三塊地塊拍賣成交價2.02億元,樓面地價4204元/m2。前一幅地塊被南京一家房產公司拍得,後兩幅地塊被另一家南京房產開發有限公司一並拿走。
『開發商發瘋了!』拿地之後,一名專家用這句話來形容拍賣會的狂熱程度。因為去年7月26日,萬科曾在江寧牛首山河附近拿到一塊地(現在的金域藍灣樓盤項目),樓面地價是3278元/m2,當時房產業內覺得是個個例。哪知道11月份的土地拍賣更為離譜:樓面地價史無前例地超出了4000元/m2!
今年行情:『按去年拿地價格,這房子怎麼賣?』開發商明明拿了地,怎麼又撒手不要呢?南京中原地產(中原地產博客|中原地產新聞)交易中心主管李千娥認為,在去年11月16日的土地拍賣之後,後續土地拍賣的地價反差太大,可能讓高價拿地的開發商無法接受。
我們可以看一看在那次瘋狂的拍賣會後,江寧的地價到底出現了什麼走勢?
『去年下半年到今年上半年,江寧土地的拍賣地價就像「過山車」。』一家外地房產公司負責南京市場拓展的負責人說,他們去年一直想在江寧拿地,但看到地價拍得那麼高,就收了手。果不其然,江寧地價的自由落體運動說來就來了——
去年12月26日,新城創置拿到了一幅江寧開發區同仁醫院以東的地塊,是以2.36億元的底價拿走的。而這一商業和住宅混合地塊,即使不算商業地塊近2萬平方米的面積,單獨以2.36億元折算住宅的那一部分用地,樓面地價也僅有2426元/m2。如果綜合計算,這一地塊的樓面地價只有1800元/m2左右。
今年4月28日,江寧5幅住宅地塊出讓,4幅底價成交,1幅流拍。其中被業內普遍看好的江寧岔路口附近宏運大道以北、中心河以西地塊(出讓面積54978.1平米),被江蘇愛濤置業以底價2.78億元拿走,折算樓面地價為2974元/m2;另外3幅底價成交的地塊,樓面地價都沒超過1500元/m2。
4000多元/m2的樓面地價怎麼能和2000元/m2左右的樓面地價相比?江寧一家房地產公司的銷售總監說,如果繼續繳納土地出讓金,意味著今後這家高價拿地的開發商在地價上就比別人吃虧了2000元/m2,這麼高的地價,今後怎麼賣房?
而且,地價回落還不僅僅是江寧獨有的現象。一位業內人士告訴記者,今年6月25日,河西中部地區的夢都大街奧體地塊,最終以底價8.3億元出讓,樓面地價爆出『超低』的4882元/m2,『你想想看,這家開發商去年在江寧拿地的地價都4200元/m2了,現在能不「撤退」嗎?』
一算嚇一跳 開發商被沒收5490萬!早在7月初,坊間有傳言說這三幅高價地塊的買家,因為沒有按期支付出讓價款,土地已被收回。記者向江寧區國土局求證,一名相關人士表示,『三塊高價地塊的後兩塊被收回了』。
據了解,按照土地出讓規則,開發公司作為競買人在拍賣土地之前,就要繳納相應的保證金,以『價高者得』的方式競得土地後,簽訂《國有建設用地使用權公開出讓成交確認書》和《國有建設用地使用權出讓合同》。按南京市的規定,在出讓合同中會約定,要求競買人首付不得低於出讓總價款的15%(含拍賣之前繳納的保證金),這也是該地的定金,即使後期無力付款,這15%的部分也不予退回。
按這個『老規矩』,這家開發公司損失可謂慘重:文華街01號地塊的拍賣保證金為1000萬元、02號地塊為1200萬元,按照兩塊地總出讓價款為3.66億元(1.64億元+2.02億元)計算,折算後起碼要5490萬元(3.66億元15%),這也是開發商要被沒收的定金。
國土部門: 拍賣土地被收回 南京早就有先例不過,采訪中,江寧區國土局沒有透露現在具體沒收了開發商多少違約金,只是委婉表示地塊收回是正常工作,沒什麼特別的。
那麼,這家房產開發公司對此怎麼看呢?采訪中,一名副總經理表示,對地塊是否被收回不是太清楚,目前並沒有接到地塊被收回的通知,而『公司一把手老總也在外地出差,不方便接受采訪』。
記者了解到,開發商無力支付土地出讓金,而被政府部門沒收定金、收回土地並不是頭一遭。早在2004年1月15日,新街口鐵管巷A、C兩幅地塊以5.45億元拍出,其中鐵管巷A地塊以31455元/m2的價格,創下了南京歷年土地出讓的『單價之最』。一年半後,上海兩家拿地的開發公司因無力繳納土地出讓金,被南京市國土部門收回,並且依據合同,沒收了8000多萬元的拿地定金。
而今年1月份,南京市國土局相關人士也公開表示:『拍賣土地並非一錘定音,如果不符合相關政策,將嚴格予以收回。』
據悉,截止到2007年底,南京市共解除了8幅地塊的土地出讓合同,對延期付款地塊收取違約金1億多元;其中2007年市區范圍取消競得資格1幅,收回土地使用權1幅,690萬元保證金不予退還,有力地維護了出讓合同的嚴肅性。
業內分析: 開發商為啥寧願 賠了定金又折地業內人士古伊認為,在去年一系列的房產調控政策之後,尤其是銀行的『銀根』收緊之後,去年下半年南京樓市開始進入膠著狀態。開發商在融資渠道受限的情況下,經過這段時間的『硬挺』,有可能已經面臨『斷鏈危機』。
她分析說,那些被收回土地的開發商,很可能是資金周轉不過來,『選擇損失一些定金也是無奈之舉』。因為在土地市場公開出讓的『游戲』規則面前,開發商需要對自身經濟實力予以充分考慮,如今『賠了定金又折地』只能是自食其果。不過,在現在的情況下,開發商捨得丟棄定金也不繼續投入,也是一種果斷『止損』,不失為一個躲避更大風險的好辦法。其實,地價本來就是房價的有力後盾,現在地價都橕不住了,房價還有什麼理由不降?
記者手記 瘋抬地價是要付出代價的在南京近兩年的土地出讓會上,我們曾經不止一次地遇到這樣的場景:舉著拍賣號牌拿地時財大氣粗的開發商,一次加價動輒數千萬元,2億的地價4億買、6億的地不抬到10億不罷休。『彪悍』拿地的開發商極不理智的瘋狂舉牌,也導致了南京土地出讓出現『面粉地拍出面包價』的咄咄怪事。
然而,『彪悍』的背後,很快傳出開發商無力繳納土地出讓金、被迫『賠錢折地』的消息。一名深諳土地拍賣的專家表示,土地出讓『價高者得』的游戲規則,剎不住謀求暴利的開發商的步伐,但是任何市場都有風險,尤其是在暴利的房地產市場,必須願賭服輸。
如今,江寧的兩幅地塊被收回,也給那些拼命抬高地價、試圖推動房價上漲的開發商們敲響了警鍾:哄抬地價,是要付出代價的!
[聲音] 樊綱:降!『按照現在的收入,這麼高的房價,這麼大的一個泡沫市場,早晚要垮掉。不管房價上漲被說得如何天花亂墜,到某一天它也會跌下來。』
——著名經濟學家樊綱
『現在是整治高房價最佳時機。』
——國務院參事任玉嶺
『房價在漲勢大幅放緩後可能呈現小幅穩步上漲態勢,但短期內普跌的可能性較大。』
——工行研究報告
網友反應●太好了,早就該跌了,大快人心。
●高房價是頂在開發商和銀行及貸款炒房者頭上的堰塞湖!一旦潰堤不得了。
●炒房客搬起石頭砸了自己的腳。深圳出現了,全國其他城市一定也會出現的,大家等著瞧!
●無論什麼說法,我只有一個說法:不買房子,留點錢打醬油!
馮侖(馮侖博客|馮侖新聞):就不降!『我們要找到自己的生存辦法,就是要變成「豬堅強」。』
——萬通集團董事長馮侖
網友反應
●炒房被套、房價走低,開發商假裝玩『堅強』。
●豬後面是牛,牛後面是虎狼!
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