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一份來自某投行的內部文件透露出了上海市城市建設投資開發總公司(上海城投)未注入資產的玄機:大規模的非經營性資產搬遷後,留下來的土地或再注入到上市公司。
而此次的整體上市也只是一場未了局。6月28日,上海城投控股股份有限公司(城投控股,600649)終於開始行使重組的權利。公司將采用非公開發行股票與支付現金相結合的方式,向控股股東上海城投購買旗下經營性資產,並於7月1日開始網上路演。
分析人士稱,游離此次整體上市之外的悅城置業項目很可能在下一步注入到城投控股,而上海城投非經營性資產的大量遺留土地和農業用地,未來也將逐步入『殼』。
資產仍待注入『此次注入的地產項目,上海城投並沒有完全亮家底,不排除在未來將旗下大量的土地儲備進一步注入城投控股的可能。』一位上海地產人士表示。
6月28日,城投控股公告稱,將非公開發行4.137億股,發行價格為15.61元/股,同時向上海城投支付現金人民幣6.69億元,購買大股東旗下的上海環境集團和城投置地各100%股權。
這表明城投控股定向增發開始行權。實際上,早在去年10月29日,城投控股便公布了資產重組方案,在隨後的2008年4月29日,這一方案獲得了證監會的通過。
只是在更多的投行人士看來,此次整體上市仍未到位,大股東仍有大量的土地儲備有待注入。
城投控股總經理安紅軍的一番話也暗合了投行人士的猜想。在資產重組的網上路演中,安紅軍表示,除了兩家環境業務的公司正在辦理股權轉讓的手續外,在地產方面也會有後續動作。
知情人士透露,目前,大股東手裡還擁有悅城置業開發的悅城項目8.19%的股權,而另外的70%股權則握在美國房地產大鱷漢斯公司的手中,這個項目並未在此次注入。
『因為悅城置業項目為外商投資房地產開發企業,其股權轉讓手續較為復雜,因此本次重組並沒有置入。待獲外資主管部門批准後,上海城投將會把悅城置業項目一並注入城投置地。』安紅軍表示。
然而,悅城置業項目仍不能滿足投資者的遐想空間。
據悉,目前上海城投所控制的土地資源約20000公頃,盡管用途不一,但是在未來城市發展過程中,也可能成為開發類的土地儲備。
盡管城投控股已經明確表示,大股東商業化運作的土地資源都將在本次整合中進入上市公司。但據記者了解,上海城投的隱性資產規模巨大。『上海城投手中仍有大量的土地資源。』上述知情人士透露。
據了解,上海城投旗下還有大量的產權未明的農業用地。此外,即使是上海城投的非經營性資產,房地產業務也可能從中獲益。
『由於上海城投大規模的資產整合,一些泵站等非經營性資產在未來將會整體搬遷。搬遷後留下的土地很可能注入到上市公司中,這將增加規模可觀的土地儲備。』上述投行內部文件中披露。
地產主力軍可以說,除非經營性資產外,此次資產注入,上海城投將成熟的環境資產和地產資產一並注入到了城投控股,與上市公司原先的水務資產構成三大業務板塊。
『但毫無疑問,房地產將會成為今後城投控股最核心的業務。』中金公司一位分析師對記者表示。
據了解,此次上市公司向大股東收購的71.76億元資產中,上海環境集團為15.95億元,而城投置地則達到了55.81億元。
『去年年底方案披露後,市場反應非常熱烈,因為大家沒有想到城投置地也將注入到上市公司裡。了解上海城投的人都知道,城投置地是上海城投最為得意的資產了,此次置入到上市公司裡,整個基本面會發生巨大的變化。』熟悉上海城投的知情人士透露。
資料顯示,城投置地具有房地產開發一級資質,目前擁有權益土地儲備約2000畝,正在開發、建設和銷售露香園、金橋瑞仕花園、金虹橋、新江灣城悅城、韻意、新凱、城捷、城協等8個項目。2007年,城投置地實現淨利潤1.4億元。
『這些項目的土地獲得時間較早,成本相對較低,加之地理位置優越,昇值潛力較大,未來具有良好的盈利空間。』興業證券分析師劉建剛表示。
據劉建剛介紹,這些項目中最具價值的資產當屬露香園項目,該項目也是本次上海城投資產整合中最受矚目的資產。
『露香園位於上海市中心黃金地段、開發面積巨大,周邊可比物業的售價基本在6萬元/平方米以上,而露香園一期由於動遷工作進行得較早,有效控制了土地成本,預計利潤空間十分可觀。』目前,由於環境資產尚處於投入運營階段,而水務板塊保持平穩增長,能夠給市場帶來驚喜的無疑是房地產業務。
隨著2009年城投置地的開發項目陸續進入銷售期,房地產業務將會為上市公司未來的業績增長產生至關重要的作用。
『在上海國資地產整合的大背景下,城投控股將實現商品房、市政配套房和土地一級開發三者的聯動,成為上海地產開發的主力軍。』上述中金公司分析師向記者描述了城投控股地產業務的戰略圖。
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