|
||||
熱錢正在成為與房價密切相關的一個話題。
上海某地產研究機構的分析師日前向《第一財經日報》透露,上周六,一個臺灣的看房團來到上海,相關組織者表示,看房團的成員對徐匯及濱江區域的幾個樓盤都很感興趣。但他們此行並沒有真正出手購房。
戴德梁行的統計數據顯示,今年上半年,外資在滬大宗交易額大約97億元人民幣,其中包括英國基金高富諾、韓國的未來資本及總部設於日本的亞太置地,近期剛剛完成交易的黑石集團等等外資。但另一宗於5月底6月初成交的整體收購尚海灣豪庭一幢住宅樓的案子,並未列入其中,且該收購案的收購方至今尚未浮出水面。
戴德梁行分析認為,今年上海樓市整體的收購交易總額將在200億元人民幣左右。戴德梁行投資部董事葉建成表示,雖然有外資在拋盤,但是接貨的也是外資,『事實上,外資仍然在不斷進入上海市場』。
新華社日前援引中國社科院出具的一份報告稱,『報告測算出五年來流入中國的熱錢規模約為1.75萬億美元,刷新了此前關於中國有8000億美元熱錢的判斷。』
眼下正陷於為深圳房價下跌而公開道歉一事的北京大學中國經濟研究中心教授徐滇慶在道歉信中表示,當前推動房價上昇的力量不僅來自於供求關系,更重要的是不僅國內流動性過剩,境外資金還大量湧入境內,帶來很大的通貨膨脹壓力。
徐滇慶認為,在負利率的驅使下,一旦市場信心恢復,這些資金遲早要尋找保值、昇值的渠道。如果這些資金流入商品市場,有可能推高物價;如果流入證券市場,可能導致股市大起大落;如果流入房地產市場,有可能導致房價暴漲。
葉建成的觀點則與之不同,境外資金,尤其是機構投資者,主要投資於商業及辦公樓物業,『只有少數地段較好,物業品質不錯,可以改裝成酒店式公寓出租的住宅物業,境外基金纔會出手』,因此,這些資金在房地產領域的投資,對普通住宅的價格影響非常有限。
記者注意到,翠湖天地御苑被收購的三幢住宅樓,最終的成交價均較當時的市場售價偏低20%~30%左右。目前已被公開的住宅收購案例中,因收購價偏低而最終拉低了該樓盤的成交均價。這意味著,外資對住宅的大宗收購對房價的直接影響是拉低房價。
此外,2003~2004年在上海隨處可尋的境外游資炒賣住宅的案例,在歷經2005年上海樓市的大幅調整之後,這些投資者大部分都已悄然退出。葉建成表示,樓市中的買進賣出,至少需要6個月的時間,對於希望快進快出的熱錢來說,並不是一個『很好』的投資途徑。
事實上,市場對外資的態度,也早已由之前的『好奇』加『恐懼』,變成了現在的坦然接受。在此之前,與外資經常打交道的多位地產代理機構負責人曾多次對記者強調,外資在整個境內房地產市場中所佔的份額非常小,他們不可能成為境內房地產市場的主導力量,因此對市場的影響也是非常有限的。
事實上,一直以來,外資在境內所展開的大宗房產收購案,對市場產生的影響僅限於心理層面。此前市場還擔心大量外資進入境內樓市後,一旦大量集中抽逃可能會引發危機,但從目前的情況看,雖然已有部分早期進入市場的外資撤出,但接盤的仍然是外資,即使樓市調整,眼下承擔這種市場調整風險的仍然是外資。
即便如此,外資湧入樓市,仍然是一個不容被忽視的問題。歐洲非上市房地產投資協會與亞洲私人房地產協會日前共同組織了一次面向歐洲、美國和亞洲數十位基金管理人的投資意向調查,結果顯示,機構投資者對亞洲房地產市場的投資佔全球總房地產投資額的37.8%,這一比例在未來將會上昇至39.3%.
兼任亞洲私人房地產協會聯席總監的高富諾亞太區常務董事陸德智表示,今年,在最具發展潛力的房地產市場排名中,日本辦公樓和中國的住宅項目分列第一、二位。眾多房地產投資者已明確將亞洲作為其未來市場。『其中,日本市場較為成熟,擁有大量的機構投資者;而中國市場仍處於快速發展之中,特別是其私營房地產板塊。』
顯然,中國的住宅項目正在成為境外基金新的投資目標。這對境內住宅價格將產生何種影響,仍取決於這些基金將以何種方式來投資境內的住宅項目。葉建成表示,境外基金不大可能整棟收購住宅項目,然後再拆零出售。眼下可以看到的方式是,越來越多的地產企業,正在將部分項目的股權售予境外基金,這種合作方式雖然此前也多有嘗試,但在今年地產企業資金緊張的情況下,這種合作已經有深入的跡象。
這對房價可能產生的非常間接的影響是,開發商獲得可周轉的資金後,在市場淡季可支橕的時間將因此延長,或者價格下調的幅度將因此縮減。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||