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多數房企現金流面臨困難
日前一份來自業內的研究報告指出,今年,我國房產業資金缺口高達7100億元,大多數地產企業現金流狀況堪懮。
一位房地產資深分析人士指出:"去年高價拿地的企業正在面臨付清土地出讓金的壓力,今年7月至9月將成為眾多中小開發商的一個重要節點"。
中房集團理事長孟曉蘇(孟曉蘇博客,孟曉蘇新聞,孟曉蘇說吧)認為,由於按照孟曉蘇照目前政策要求,房企只有全部付清地價款纔能拿到土地證等文件,纔能開工建設,纔可以申請銀行貸款;如果行業成交量不能保持,樓市不能回暖,7月至9月將會是開發商資金鏈最緊張的時候,一些中小開發商,尤其是去年三季度冒進拿地、現有銷售項目又少的公司,將面臨嚴峻考驗。
soho中國聯席董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)也一再表示,房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象,沒有銷售收入的企業有可能最終被市場淘汰。
事實上,即使是房地產業界的龍頭企業也出現了高價拿地後不得不在今年以超低價轉讓該地塊的選擇。國泰君安分析人士指出,萬科在今年拿地支出和商品房銷售額同比下降10%及銷售市場佔有率為3%的假設下,即便順利發行59億元公司債券,今年預潘石屹概算資金也還會出現缺口,轉讓土地似乎是無奈中的必然。
融資時機也非最佳
國家統計局最新公布的國房景氣指數顯示,2008年5月國房景氣指數為103.34,較4月下跌0.73,並且已連續6個月下跌。與此同時,國家發展改革委、國家統計局最新調查也顯示,今年5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%,漲幅比4月低0.9個百分點。這是繼2月份後,房價漲幅第四個月出現下降。
盡管在5月份,全國房屋銷售價格仍保持高位運行,其中北京5月新建商品房價格更是較去年同期上漲15.7%,位居全國第四,但銷量整體下滑已是不爭的事實。業內專家認為,目前樓市觀望氣氛依舊濃厚,房產市場需求萎縮,在房價漲幅連續數月下降之後,房價絕對價格下降可能出現。
不僅如此,中國人民大學經濟研究所發布最新一期研究報告也指出,今年前4個月,全國商品住房竣工面積8448萬平方米,同比增長20.2%,銷售面積13664萬平方米,同比卻下降了4%。這表明房地產在需求下滑情況下供給大幅度增長,有可能使房地產企業的投資收益進一步下滑,資金鏈將進一步收緊。今年下半年和明年,房地產市場可能出現深度反向調整。
而來自銀行方面的消息則指出,目前銀行信貸尚未有松動跡象。中國建設銀行公司業務部的一位負責人告訴記者,今年房地產信貸更多偏重於有良好合作記錄及開發實力的品牌企業,那些資信記錄不健全的中小企業想通過銀行實現融資將比較困難。
上市融資方面,昌盛中國等多家企業ipo受阻,建業地產更是自貶身價纔得以上市成功,包括瑞銀等在內的一些國際資本投資商都認為,當前不是中國房地產開發商通過股市融資的好時機,至少要等到明年或者更晚一些時候再采取行動,否則無論是在中國大陸還是在香港股市均將被低估。
資信將決定企業能否闖過難關
數據顯示,重重壓力面前,擁有充分開發經驗、良好資金實力與誠信記錄的品牌企業目前表現尚屬穩定,並且擁有一定的市場認可度。
金地集團日前公布5月份銷售情況稱,實現銷售面積7.74萬平方米,環比增長54.18%;銷售金額6.64億元,環比增長32.01%。保利地產發布報告也指出,今年1-5月實現銷售面積88.56萬平方米,同比增長44.04%;實現銷售認購金額66.46億元,同比增長23.9%。
中國房地產業協會副會長朱中一(朱中一博客,朱中一新聞,朱中一說吧)指出,房地產企業的資金實力與誠信程度將是決定企業能否闖過難關的關鍵因素。中國華洋集團董事局主席嚴介和表示,小型房地產企業當前可以考慮放緩投資或轉型,而有實力的企業可以抓緊時間開闢更大市場。
另外,企業在承受壓力的同時也不乏機遇,海外資金依舊對中國房地產市場長期看好,正在通過不同渠道與國內企業洽談合作。軟銀賽富基金合伙人閻炎就對記者表示,對國內房地產市場保持長期關注,一旦有關限制放開,可能會有大批資金湧入。當然,在選擇合作對象時,資信將是不可缺少的衡量因素。
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