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據中金公司提供的最新一周重點城市商品房成交量統計數據顯示,六月最後一個星期,全國16個城市總體成交量延續小幅度萎縮趨勢,環比均值小幅下降1%,中值下降5%,年初至今累計成交量跌幅均值為19%,中值約為27%,其中長三角成交量萎縮加速,周萎縮從上周的17%下滑到本周的21%,顯示原本堅挺的長三角也加入調整,全國性的調整趨勢明顯。
分地區來看,環渤海地區有所回暖。北京本周期房成交2057套,簽約面積26.8萬平方米,周環比上昇6%,周同比下降41%,年初累計同比下降40%。天津和青島周成交量分別環比上昇11%和44%。沈陽周成交量環比下降33%。
長三角地區整體下滑。上海本周住宅成交面積26.9萬平方米,周環比下降20%,周同比下降64%,年初累計同比下跌25%。此外南京、杭州和蘇州周成交量分別環比下降32%、15%和18%。珠三角地區,深圳本周住宅成交663套,成交面積6.8萬平方米,周環比上昇8%,周同比下降29%,年初累計下降50%。廣州周成交量環比回落36%。此外,重慶、成都和武漢周成交量分別環比上昇56%、11%和32%,長沙周成交量環比下降33%。
一房地產中介對記者表示,今年以來房地產成交量的持續萎縮主要原因是由於銀根繼續收緊,使得市場觀望氛圍蔓延,資金緊張的開發商就會通過降價等方式來縮短自己的銷售周期,以期迅速回籠資金。據其預計未來一二周成交量仍將維持較弱的趨勢。
現7100億資金缺口不斷緊縮的貨幣政策無疑給房地產開發商帶來了巨大的資金壓力,因為房地產開發資金來源中50%的資金來自銀行貸款。今年以來央行5次上調存款准備金率,調整後人民幣的存款准備金率已達17.5%。凱基證券地產行業分析師認為,下半年緊縮貨幣政策還將繼續,銀行銀根將將收緊,加上今年前五個月銀行的信貸增加額已經達到了全年計劃的59%,因此下半年貸款難度也將繼續加大。此外由於去年國內部分城市出現房價下跌,影響到銀行的房貸安全,6月銀監會發布通知,要求銀行機構加強房貸授信管理,避免房貸風險全部轉嫁銀行,市場普遍認為這個通知將拉開房貸市場整治的序幕。
嚴峻的政策將春日裡的房地產商一下子拉入了寒冬。據國泰君安房地產行業分析師測算,假設2008年商品房銷售額同比下降10%,銀行貸款同比不變,開發商自有資金同比增長36%,則2008年房地產行業資金概算缺口則達到7100億元。這就難怪武漢上演賣房模特裸體秀、深圳上演買房送寶馬、溫州人急售房產;恆大地產香港招股失敗、河南建業香港上市募集資金從計劃的80億元下降到實際募資不足14億……
地產商搭伙取暖『資金鏈緊張將是行業資源並購整合良機。』國泰君安房地產行業分析師孫建平表示,實際上,時間緊迫和交房保證等原因使得資金鏈頻臨斷裂企業選擇項目轉讓的概率大於降價清盤的概率,部分企業資金鏈斷裂將更多地將通過上游項目資源的並購整合來結束。這其中既有優質地產公司之間的合作,也有優質地產公司與非房地產主業公司之間的合作,還有內地和國外房地產公司之間的合作。
例如,招商地產與香港九龍倉先後聯合競拍拿到建面23萬平米佛山項目和建面17萬平米蘇州工業園項目,兩個項目股權均為50%:50%;目前綠城已經和浙江能源集團、新湖集團、浙江鐵投集團、浙江報業集團、西子電梯集團,香港九龍倉、韓國新世界、海爾地產、中青旅等省內外10多家合作伙伴合作開發地產。
據了解,6月份在北交所進行掛牌轉讓的國資類房地產公司產權的共有8家,如北京國華時代房地產公司整體產權轉讓;宏源房地產公司和華威房地產公司為部分產權轉讓;中國華聯房地產開發公司85%產權;北京華麗嘉源房地產開發有限公司40%股權;長青有限公司36%股權、8.11億元債權;北京華融基礎設施投資有限責任公司3.61%股權;北京市電信房地產開發有限責任公司98.36%股權;北京國融置業有限公司45%股權。而其他類股權轉讓的房地產項目亦有8家,如北京市懷柔區楊宋鎮土地轉讓A、B、C塊、北京金宮花園土地開發項目等。
分析人士表示,奪取更多市場份額,加快行業集中速度是解決資金緊張的有效途徑。有實力的房地產開發龍頭企業正通過並購和重組逐步擴大市場份額。具有管理、資金、開發等優勢的優質開發商出管理平臺和團隊,出開發產品能力,而由另一方出錢、或出地,二者在合作項目獲得相互滿意的分配比例,因此,龍頭企業可以彌補來自市場擴張過程中的資金短板壓力。然而,如果行業成交量不能保持和增強回暖趨勢,在今年7-9月開發商資金鏈最緊張的時候,一些中小企業將面臨生死大限,將因資金鏈斷裂或頻臨斷裂而被迫變賣項目和股權。
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