|
||||
招商地產80億增發過關
今年2月,招商地產董事會提出擬增發A股股票,募集資金規模不超過80億元的議案。募集資金用於收購控股股東招商局蛇口工業區有限公司擁有的6宗土地的使用權,及投資公司的房地產開發項目共14個,項目總投資約為171億元;募集資金不足的部分將自籌資金解決。經過了4個多月的排隊等待之後,證監會發審委終於通過招商地產的增發A股事宜。招商地產作為行業龍頭之一,最高股價一度達到了102.89元,但近期卻創出了幾年來的新低:13.92元,不過這並不妨礙業內人士對其長線投資價值的認同。國信證券在今年房地產中期策略報告中給予了『推薦』的投資評級,而招商證券更是認為招商地產股價顯著低估,而予『強烈推薦』。
雖然管理層對再融資的限制明顯加強,但仍不斷有房地產企業的再融資獲准,這表明通道還是暢通的。統計數據顯示,今年以來已有棲霞建設(600533,收盤價7.99元)等超過10家公司的再融資獲得了通過,而目前還有泛海建設(000046,收盤價8.20元)等公司的再融資仍在等待。
今年以來,兩市地產指數的跌幅超過了50%,即使萬科的本輪最大跌幅也超過了60%,顯然地產板塊正處於漫漫『熊途』之中,而各大研究機構也將地產板塊的評級紛紛下調為『中性』。不過隨著招商地產80億元再融資的獲准,部分業內人士認為,資金面的有所緩解,這對龍頭房地產公司的長遠發展將是有利的。在『錢途』逐步得到改善之後,或許會對『熊途』中的地產股有所推動,而一旦市場的看法逐步統一,地產股的反彈或許就不遠了!
恆大地產私募成功恆大地產委托奧美公關公司在香港發布消息,恆大地產計劃增資擴股6億美元,截至昨日,該項目投資已經到賬5.06億美元。其中新世界集團創辦人鄭裕彤投資入股1.5億美元,佔公司股份3.9%;中東某國家投資局投資1.46億美元,佔公司股份3.8%;德意志銀行、美林銀行等其他5家機構投資入股2.1億美元。
美林銀行、德意志銀行是2006年第一批投資入股恆大的三家股東中的兩家(另一為淡馬錫)。消息稱,美林銀行2006年12月投資1.3億美元,2007年9月投資1.3億美元進行項目合作,迄今累計投資3.1億美元。以此推算,美林此次入股金額為0.6億美元。而德意志銀行2006年12月投資1.33億美元,此次投資6000萬美元,累計投資1.93億美元。
恆大地產經過此次增資擴股,加上2008年1月原三家戰略投資者美林銀行、德意志銀行、淡馬錫將持有的優先股轉為普通股,共增加資本金10億美元,使負債率下降到65%左右。
另據消息稱,鄭裕彤此次除投資入股1.5億美元外,還將投資7.8億元人民幣與恆大合作開發兩個項目。在恆大地產48個項目中,目前已有三個項目對外合作。恆大還計劃對廣州絹麻廠項目、重慶科技學院項目、上海陸家嘴項目進行項目融資。這三個項目總建築面積150多萬平方米,涉及總地價金額80億元,都是在去年下半年地價高企時拿的地。
開發商想方設法融資以求過冰河『掐指算來,樓市進入銷售低谷期已有近一年時間。』房產開發商認為,困難期似乎還是剛剛開始,到今年下半年,估計日子將更加難過。
除了不斷減少日常開支、裁減員工外,一些開發商更是早早地為今年下半年做起了一系列的融資籌劃。『通過一些地下錢莊、投資公司進行資金拆借,是目前許多開發商經常使用的一個方法。』據紹興縣柯橋一房產開發商介紹,由於一些開發商多是通過銀行貸款進行運作,所以當面對轉貸時,為了應急,許多開發商只得通過以上辦法進行短期的資金拆借,但這種方式的『副作用』也相當突出,利率高得驚人,不適合長時間使用。
『通過向銀行上報新的投資項目,爾後再將銀行放貸資金用於房產開發上。』據市區另一家房產開發商介紹,目前,我市不少房產開發商為了緩解資金壓力,通過向金融機構上報非房產新項目,轉而再將申得資金用於房產開發上,這也是目前開發商融資最為經濟的途徑之一,但隨著一些金融機構對資金使用進行全程監控,這種方式的操作難度也在不斷增大。
與此同時,利用手中的樓盤向一些典當行典當,也成為一些房產開發商今年下半年一個不得已而為之的策略,將一部分的房產典當給典當行融資,一方面盡可能地延長典當時間,另一方面加快售樓進程,以度過非常期。
債券融資競賽去年年底,面對A股市場出現的頹勢以及信貸緊縮形勢的逐步明朗,已經通過定向增發和公開增發等股本融資手段從資本市場拿走了數千億元資金的房地產上市公司率先發起了債券融資競賽。
保利地產(600048.SH)、萬科(000002.SZ)、金地集團(600383.SH)、北辰實業(601588.SH)、中糧地產(000031.SZ)、新湖中寶(600208.SH)等6家國內主要房地產上市公司先後宣布啟動債券再融資程序。據統計,它們債券融資金額的上限合計為157億元。其中,最多的是萬科的59億元,最少的是中糧地產和金地集團的12億元。2008年5月21日、22日,保利地產、萬科公告分別通過證監會發審委審核,分別獲准發行不超過43億元和59億元的公司債。6月5日,北辰實業發行不超過人民幣17億元公司債券的申請獲得證監會批准通過。
除房地產企業外,受到銀根緊縮及貸款成本趨高的影響,更多的企業也加入到發債補充流動資本的隊伍中。
6月10日,去年10月剛剛從A股市場拿走660多億資金的中國石油(601857.SH)發布公告,公司擬以一批或分批形式在境內公開發行總額不超過人民幣600億元公司債券。另外一家石油巨頭中國石化(600028.SH)更不含糊,繼今年2月底成功發行300億分離債後,4月上旬,中國石化宣布擬發行本金總額不超過200億的境內公司債券,以滿足公司營運資金需求。當然,除了兩大石油巨頭外,對於中長期資金有比較大需求的一些大型國企實際上早已加入到這場債券融資的競賽中。
今年上半年以來,上港集團提出擬發行300億企業債,大秦鐵路擬發行150億企業債,中國鋁業擬發行100億企業債,上海汽車擬發行80億企業債。申銀萬國研究所的一份報告顯示,2008年1至5月底,共有126家上市公司和企業進行債券融資,發行規模2874億。該研究所報告預計,2008年,公司債和企業債發行規模有望達到3000億-4000億。但Wind資訊統計的數據表明,現實可能要比預想的還要『嚴重』,發債將成為更多的企業融資的首選。
根據Wind資訊提供的數據統計,2008年至今,企業通過發行債券方式再融資規模已達3504.6億元。以國家電網為代表的38家企業發行了1160億企業債,其中,國家電網公司發行了兩期,共發行200億。另外133家企業發行了短融券,發行規模達到了1730.2億。10家上市公司發行的564.85億分離交易可轉換債,4家企業發行了49.6億可轉債。同期的2007年上半年,Wind資訊統計的數據顯示,只有25家企業發行了企業債,發行總額僅為360.8億。與此同時,2007年全年,92家企業發行的企業債規模僅為1821.35億。其中,除中國石化發行了85億外,其他91家企業的發行額都少於50億以下。
縱向比較,2008年以來,受到市場環境的變化,股權融資操作越來越難,IPO、增發(含定向增發)、配股共募集資金2249.8億元。59家企業進行了IPO,募集資金為909.5億。78家上市公司進行了增發(含定向增發),募集資金總額為1226.4億元。7家企業配股募集資金113.9億。
冀望海外基金投資緩解資金飢渴今年1月,房地產公司在證券市場的融資出現拐點,在恆大地產的IPO夭折之後,幾家開發商的上市計劃接連擱淺。目前,中國開發商正以更優厚的條件吸引海外投資者。花旗地產、ING地產、領盛投資管理,以及英國、中東等地基金,紛紛准備大舉進軍包括中國在內的亞洲房地產市場。
花旗地產投資亞太主管David Schaefer在峰會上表示:『IPO市場的火熱氣氛已經消散,而這給私募基金理性投資並與開發商建立長期合作提供了一個良好的契機。』他同時表示,擁有13億美元的花旗集團中印地產基金,十分樂意在中國和印度擴大投資規模。
ING地產的亞洲區負責人Richard Price表示,公司即將推出一只規模7.5億美元的中國基金,主要投向房屋建設。Price認為,在目前中國政府的宏觀調控和限制房地產開發企業信貸規模的形勢下,一些資金短缺的公司被迫出售廉價土地和未完工的項目,而這正是ING地產中國基金的機遇。
澳大利亞大型養老基金經理AMP旗下的投資機構AMP Capital也表示,將把亞洲地產的投資提高至160億澳元,並希望在日本和中國等市場買入地產或收購地產投資信托和開發商等業務。其首席投資官Andrew Bird在峰會上表示,公司將對中國給予和日本、新加坡市場同樣的重視,並對中國市場長期看好。
輝盛國際管理有限公司(Frasers Hospitality)擬建立一個私募基金,投向中國、印度和東南亞的房地產市場。這家亞洲第二大酒店式服務公寓品牌運營商透露,由於今年新加坡海峽指數跌去了14%,公司已將股票發行的計劃延遲至少一年。
多闢蹊徑方能度過難關『目前房地產企業要在A股上市有不少限制。而美國次貸危機後,中國香港以及海外資本市場也對房地產行業的上市持謹慎態度,因此今年房地產企業上市難度大。房地產企業要上市,應該先練好「清晰的商業模式」、「土地儲備」、「資產重組」等內功。』著名金融信托專家孫飛認為,在目前樓市普遍不景氣的情況下,房地產企業上市門檻被加高。
此前,曾有業內人士指出,房地產企業特別是上市公司之所以大規模購進土地,主要是因為年度業績及審查中有一項內容是土地儲備情況,故而所融資金大量用來添置土地,天價購地也在所不惜,客觀上導致了地價飆昇,因而在中小房企IPO審核時,未來募集資金的用途將被嚴格界定。如果募集資金用於購買開發用地,會勸其退出。同時,募集資金投向要符合國家的產業政策和投資管理規定;如果該地產公司屬於外商投資類的,還會同時征求商務部的意見,看是否符合外商投資產業政策。
房地產公司需要尋找新的多元化融資策略,借鑒國際經驗和成熟的體制,通過其他融資策略,如利用外資、房地產信托、基金、保險資金、房地產抵押貸款的證券化等新的策略來融資。』孫飛認為,在目前的環境下,上市並不一定是中小房企最好的融資選擇。『上市是一些規模大的房地產企業的選擇,對於中小企業來說,上市融資不是主要途徑,由於目前銀行對於房地產貸款也進行了收緊,因此,在上市未果的情況下,選擇民間借貸也是一個不錯的選擇,雖然利息很高,但是在可以承受的范圍之內。』(編輯:米米)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||