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如果一家企業流動資金嚴重不足,而庫房又塞滿了存貨,且存貨一再降價都乏人問津,按照常識判斷,這樣的企業正深陷泥潭;如果一個行業面臨類似的局面,那麼這個行業的命運也不言自明了。
不幸的是,我國的房地產行業正遭受這樣的厄運。
6月12日,深圳市國土房管局公布的全市房產市場分析報告顯示,5月深圳新建商品住宅銷售均價為每平方米11014元,回落到2007年初的房價水平;住宅空置面積67萬平方米,同比增加82%;商品住宅銷售123萬平方米,同比下降55.6%。總結成一句話:深圳的房價在跌,銷量在減,庫存暴增。
這樣的情況不僅僅出現在深圳。上海、杭州、廣州、武漢、重慶等重點城市,都出現了『存貨』猛增的趨勢,就是一向處於賣方市場的北京商品住宅,也出現了近年罕見的供大於求局面。
近日高盛發表研究報告指出,今年主要發展商至5月中旬,還未實現全年銷售目標的20%。根據高盛對全國12大城市一手市場物業成交量和存貨對比研究發現,如果按照5月的銷售進度,12大城市中至少有6個需要1年左右的時間,纔能消化完存貨,這當中還尚未把未來數月的新增供應計算在內。
進入下半年,萬科、招商、碧桂園、保利、恆大等房企大鱷將有大量的新盤入市。蜂擁而至的新盤『配合』市場低迷的人氣,將進一步增加市場存貨。
在上周舉辦的『2008年博鰲房地產論壇』上,北師大金融研究中心主任鍾偉指出,今年開發商至少會萎縮了40%-50%的市場需求,從而導致了銷售量急劇下降,市場存貨劇增。由此,房地產企業面臨缺少人氣和市場需求的問題比資金問題更加嚴重。如果6月樓市還無起色,7月出現拋盤救市的可能性極大,整個房地產市場將進一步惡化。
『存貨』猛於虎。大量的庫存,已經成為擺在房企面前的燙手山芋。
一方面,『庫存』的不斷增加,會加劇供需失衡,消費者手中的籌碼得到加強,房企回旋的空間被不斷壓縮。另一方面,樓市存貨的增長,使得資金越來越匱乏的房企雪上加霜。由於銀行仍舊收縮銀根,資本市場又對房企不感冒,自力更生解決資金問題似乎已經成為擺在房企面前的『華山一條路』。
此外,樓市出現大量庫存,也威脅到我國的金融安全。開發商的資金,大部分都是來自銀行貸款。如果這次宏觀調控,真的如同潘石屹(博客)所言產生『百日劇變』,部分開發商等不到房價再次上漲的那一天而猝死,其未歸還的貸款可能變成死賬呆賬,或所抵押資產價值縮水,銀行就要當冤大頭,承擔相當的風險。上個世紀90年代的那場房地產泡沫,在留下大量爛尾樓的同時,也給銀行留下了巨大的窟窿。
前車之鑒不可忘。如何消化『存貨』問題,不僅僅是房企的事(房企對此也力不從心),還需要政府相關層面(主要是金融機構)出臺相應措施,幫助具備一定信用的房企解決資金難題,給房企一定的周旋空間,共渡難關。
博鰲猶感樓市寒
6月14日,備受房地產行業關注的『2008博鰲房地產論壇』拉開序幕。本希望到博鰲抱團取暖的開發商,從論壇上感受到的卻依然是陣陣寒意。
北師大經濟研究中心主任鍾偉
目前市場的總體特征還是分化和重組,但土地價格仍舊拒絕調整,地方政府對土地市場還有不現實的高價預期。景氣下滑、信貸緊縮和通貨膨脹會導致房價走勢具有高度不確定性。開發商應該適度地調整擴張戰略,由激進擴張變成相對務實的戰略。開發商在現行開發規模上,應有15%的收縮纔能夠使現金流平衡。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生
行業未來的走向取決於三個方面:一是政策層面,二是市場的形勢,三是開發商的資金鏈。目前經濟增長過熱問題得到了一定程度的緩解,但是經濟從緊肯定不會放松。央行連續多次調整准備金,且還有繼續調整的趨勢。目前樓市正處於滯脹初期,交易量大跌,今年整個樓市都會處在一個險局之中。
清華大學經濟管理學院教授朱武祥
目前,市場的逆轉正在出現。除了成交量的下降,地產公司資金鏈也被全面收緊。一旦市場出現大逆轉,公司的財務狀況就將出現嚴重惡化。同以前國有企業困境、銀行困境、證券公司困境一樣,房地產企業也在遭遇空前的『地震』並即將陷入普遍困境。以目前的資金鏈狀況,約有30%的上市公司只有在土地存量下降40%的情況下,纔有可能實現財務平衡。
深圳:二套房貸再次收緊
針對深圳部分銀行打『擦邊球』松動二套房貸政策的現象,監管層已開始對相關銀行施壓。深圳四大行負責人日前被相關監管機構召集開會,其後深圳各商業銀行不約而同『收緊』甚至實行『一刀切』的操作方式對待二套房貸,稍有起色的深圳樓市由此再度低迷。
北京:『小產權房』有條件上市
近日,北京市發改委同意『有條件地允許已轉讓的農民自住房上市交易』。
其條件如下:在舊村已完成拆遷、農民已完成安置、綠化已基本實現的情況下,如確實還存有剩餘的農民自住房,經核定並明確銷售利潤分配方案後,可允許已轉讓給開發企業的農民自住房上市交易。
廣州:分期開發也算閑置
6月13日,廣州市國土房管局公布的《廣州市閑置土地處理辦法(修訂征求意見稿)》中引人注目的條款是,認定和處理閑置土地將以宗地為單位,已辦理用地分期手續的,以分期後的土地為宗地單位。這意味著房企今後不能以部分土地已經開發為借口延遲分期開發土地。
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