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考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關系是否合理。以下三大公式可以幫助投資者估算房產價值。
一、租金乘數小於12租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),合理乘數應小於12。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和稅收的影響。
二、8年?10年收回投資投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。一般來說,回收年數越短越好,合理的年數在8年?10年左右。
三、15年收益高於買入價如果該物業的年收益×15年=房產購買價,該物業物有所值;如果該物業的年收益×15年>房產購買價,該物業尚具昇值空間;如果該物業的年收益×15年<房產購買價,該物業價值已高估。
以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進行簡單的預測和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進行專業性的投資分析,計算另外一些指標以增加可靠性。比如,一個地段好的房產可能現在的租金回報率不高,但具有較佳的昇值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補過高的租金乘數。(來源:投資者報)
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