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由原建設部頒布,將於今年7月1日實施的《房屋登記辦法》,對預告登記這一有效防止『一房二賣』、保護商品房買賣中買方合法權益的制度作出具體規定。
廈門勤賢律師事務所律師曾凌說:『商品房買賣等不動產交易,特別是二手房交易中,買賣雙方簽訂合同後、辦理房屋產權登記前,房屋所有權在法律上還屬於賣方,實踐中常常出現賣方為了追求更高價錢,「一房二賣」甚至「一房多賣」,最終只能是先辦理產權登記者獲得房屋所有權,必然損害其他買方的合法權益。』
曾凌說:『預告登記制度能有效防止「一房二賣」「一房多賣」,商品房買賣雙方簽訂合同後,買方向登記機關申請預告登記,預告登記後,未經預告登記的權利人(即買方)同意,賣方再次轉讓房屋或在房屋上設立擔保物權的,不發生所有權轉移或擔保物權設立的效力。』
我國《物權法》首次對預告登記制度作出了規定,《房屋登記辦法》則對預告登記的程序作出具體規定。根據《房屋登記辦法》,在3種情形下,當事人可以申請預告登記:預購商品房;以預購商品房設定抵押;房屋所有權轉讓、抵押;法律、法規規定的其他情形。預告登記後,未經預告登記的權利人書面同意,其他人處分該房屋申請登記的,房屋登記機構應當不予辦理;預售人和預購人訂立商品房買賣合同後,預售人未按照約定與預購人申請預告登記,預購人可以單方申請預告登記。