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雖然北京多家樓盤均表示,他們都在嚴格執行第二套房貸政策40%首付規定,而且銀行內部有登記聯網,很容易查出貸沒貸款。但記者隨後在暗訪中,仍發現有不少“擦邊球”的例子。
銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由於近兩年一些炒房團的出現,有惡意哄擡房價的行爲。加上銀行系統統計‘斷供’比例增加,一旦客戶出現‘斷供’,銀行只能要求法院強制執行收回房子低價拍賣。所以制定政策針對的是炒房者,而非想改善住宅的自住型購房人。”
不斷下跌的深圳樓市,正在引發一場“多米諾”效應。
投資性購房比例高達50%的深圳房地產市場上,部分置業者已處於深度被套的“負資產”狀態。這種情況,也已經波及廣州、北京、上海等部分城市,樓市的觀望情緒在加大。
就在深圳樓價進入下降通道的時候,央視曝出建設銀行(行情股吧)、工商銀行(行情股吧)、農業銀行、中國銀行(行情股吧)這四大國有商業銀行深圳分行,紛紛對第二套房放鬆貸款政策。
就此說法,記者走訪各大城市的房貸市場,查看樓市政策細微變化的端倪。
“第二套房貸”鬆緊不一
6月初據央視經濟半小時報道:在深圳一些樓盤買第二套房,還可以按第一套房的首付比例和利率辦到按揭。
新聞播出後,深圳某銀行會計部中層人士對記者證實:“對於第二套住房,我們基本睜一隻眼閉一隻眼,而對已有多套住房的客戶,我們會進行貸款限制。我們行在其他城市政策執行方式也非常靈活,銀行放貸人員會幫助想一些降低首付和利率的辦法。”
雖然北京多家樓盤均表示,他們都在嚴格執行第二套房貸政策40%首付規定,而且銀行內部有登記聯網,很容易查出貸沒貸款。但記者隨後在暗訪中,仍發現有不少“擦邊球”的例子。
北京樓盤金色·漫香林銷售人員告訴記者:“如果夫妻雙方一人是婚前購房,結婚後對方戶口本及銀行資料未婚身份未變更,則對方以未婚身份申請購房可以按照第一套標準。”而在北京麗水蓮花售樓處現場,銷售人員也表示:“如果第一套使用的是商業貸款,第二套使用公積金貸款仍可按第一套標準。”
隨後,在深圳發展銀行、招商銀行(行情股吧),記者以客戶身份諮詢時,相關工作人員在第二套住房“變通方法”中提出了以下可行性方案:
1.2000年以前購買的商品房,銀行系統內沒有記錄的可以按第一套住房來算。
2.異地購房,銀行系統內沒有記錄的可以按第一套住房來算。
3.共同購房,可以聯合一位尚無按揭記錄的人一起申請貸款。一般的做法是,兩者應該是信得過的親朋好友,並需要在交易合同中註明:所購房產中,前者佔有99%的權益,而後者僅佔1%的權益。這樣就可以在法律上保障購房者的權益。
爭議人均住房面積標準
據瞭解,對於“二套貸款”暗自鬆動,部分銀行認爲自己將執行標準底線放在是“自住”而非“投資”。而這一問題,正是執行爭議的關鍵所在。
2007年9月27日,人民銀行、銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,通知規定,無論第一套房是否貸款還清,只要在央行徵信系統中有按揭貸款記錄的家庭,在買第二套房時最低首付款都不得低於四成,貸款利率不得低於同期同檔次基準利率的1.1倍,即貸款利率要比首套房貸利率高10%。
據招商銀行工作人員解讀:“央行制定第二套貸款政策的背景是由於近兩年一些炒房團的出現,有惡意哄擡房價的行爲。加上銀行系統統計‘斷供’比例增加,一旦客戶出現‘斷供’,銀行只能要求法院強制執行收回房子低價拍賣。所以制定政策針對的是炒房者,而非想改善住宅的自住型購房人。”
所以,2007年12月,央行出臺的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中對自住型弱勢羣體體現出適當保護。補充通知規定:對於已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低於當地平均水平,再次向商業銀行申請住房貸款的,可比照首套自住住房貸款政策執行。
上海銀行副行長王世豪在今年5月份“住房與民生”圓桌會議上也曾指出,“政府對房價的調控主要針對炒房者,對於自有住房者並沒有貸款限制。”
而到目前爲止,各城市“當地人均住房面積平均水平”統計方法和數據遲遲未見統一標準。
上海房地局年初曾表示:如果人均住房面積小於32.2平方米,購房者即使購買第二套住房,也能享受到首套自住房貸款政策。
北京也在2008年3月份建行、工行、深發展等三家銀行在確定第二套房貸款優惠政策時,將“建築面積26.65平方米”作爲人均住房面積標準。
但在麗水蓮花售樓處和深發展銀行諮詢時,對方工作人員均告訴記者:“目前還沒有聽說這一規定,應該還沒執行。”
如此看來,在各個執行部門不同的執行標準和力度下,極有可能出現炒房型購房者“第N套”享受第一套優惠利率而改善生活條件的自住型購房者“第二套”嚴格執行高利率的情形。
危機下的生態
上海易居研究院發展研究所楊紅旭曾公開表示,以家庭爲單位來界定第二套住房此次央行通知中,影響力最大的一點,是央行對房地產信貸進一步緊縮的體現。
銀行對房地產信貸業務的收緊,直接影響到的是房地產市場新房的銷售量,這其中,以深圳爲最。
根據深圳市國土房產局發佈的《2008年1~5月深圳房地產市場分析》指出,深圳5月份新房均價爲11014.14元/平方米,連續第三個月出現下降,5月環比降幅爲7.92%,基本回落到去年初的水平。
由於深圳房價的持續走低,打擊了投資者的購房熱情,近日,北京、廣州、上海等地房地產住宅交易量也開始下降,出現了明顯的“觀望”情緒。
收緊信貸某種意義上導致銷售量下降,銷售量下降加速了房價回落,深圳房價回落的結果,影響的對象依然直指投資性購房者和銀行。
人民銀行深圳中心支行最近發佈的深圳金融機構5月份經營數據顯示,深圳全市個人住房貸款不良貸款餘額爲13.36億元,比去年末增加了0.81億元,不良率爲0.58%,比去年末上升了0.04%。
房地產企業也面臨着雙重困境。在緊縮房地產信貸業務的同時,銀行一再調高存款準備金率,對房地產企業帶來了回款速度的影響。而新土地政策的出臺無疑是雪上加霜。
由國土部、工商總局聯合下發通知向各地發佈的《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本將自2008年7月1日起執行。《合同》規定,商品住宅項目開發時間不得超過3年,未能按照本合同約定日期開竣工建設的,須按一定比例支付違約金。
這一規定對於此前大量“屯地”的房地產開發商來說無疑是一記重擊。
華遠集團總裁任志強(博客)近日在搜狐網焦點房地產網舉行的“京滬房企發展戰略對話論壇”上,首次表示開發商錢不夠的原因之一是房地產行業銷售急速下降。今年土地價格雖然沒有曝出天價,但是上漲比去年還快,導致上半年全國有40宗流拍。
由於加息等多種原因,樓市的觀望情緒一再擴大,甚至影響到第一次購房的消費者和行業。
根據搜房網網友投票結果,今年52.68%網友表示將會暫緩買房計劃,有16.96%的網友表示很難說,而另有30.36%的網友則表示不會影響自己購房。“還是再等一段時間,擔心買完再降”這一觀點,被大部分購房人所贊同。
一位剛剛從房地產行業轉行的楊小姐告訴記者:“自己去年曾經在北京萬象新天樓盤擔任策劃人員,從去年年底,就出現了大批退訂現象。所以現在轉行不再做房地產了。”麗水蓮花業務員也表示:“自己在今年4、5兩個月樓市黃金期只賣了4套住宅。”
高通智庫總經理張宏對記者指出:“如果房價繼續下跌,給整體市場帶來的風險將是致命的。由於樓市交易縮量所引發的個人房貸需求下調,也使得銀行的房貸指標出現剩餘。”
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