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近段時間以來,受一系列樓市新政影響,過去許多門庭若市的售樓部坐上了『冷板凳』。然而,記者發現,於此形成鮮明對比的是,昆明多個高檔寫字樓項目的熱賣場面。
星耀總部星都國際總部基地上市半年有餘,銷售仍穩居昆明市商品房銷量排行榜前十位,順城每平方米18000元的天價遭遇『熱搶』,還有被業界成為現代商務地標的俊發中心……昆明寫字樓的市場在經歷了99年以前的急速放量,隨後數年舊產品的消化期和新產品的停滯期後,逐步呈現出『復蘇』跡象,尤其是高檔寫字樓正在成為市場開發的新熱點。
A市場經歷陣痛有人曾將寫字樓比作城市經濟的脈動,是一個城市經濟是否充滿活力的有力明證。昆明寫字樓走到2008年,已與昆明經濟發展密不可分。
對於昆明而言,以1999世博會為分水嶺,此前寫字樓開發熱火朝天,此後7年,昆明幾乎沒有寫字樓項目面市。根據此前昆明市房地產開發協會調查統計顯示,昆明市內的高層、小高層建築中,建設於上世紀六十年代的有4棟,七十年代的有10棟,八十年代的有50棟,而建於九十年代的高層建築就超過了660棟。在這些高樓大廈中,寫字樓佔了較大份額,而其中僅在1997年-1998年間,開工建設的寫字樓就接近20棟,總建築面積超過40萬平方米。
九十年代寫字樓的急劇增長超出了市場需求,導致市場陷入低谷。1999世博會後,直至2005年,昆明寫字樓市場幾乎處於零開發狀態,市場幾乎以消化上世紀舊產品為生,部分新項目,如:建工大廈、金泰大廈、志遠大廈、華而頓大廈、華而貝大廈、三合商利寫字樓、證券大廈等,雖然銷售時間不一,但都是在1999年以前立項的。而後,除了北市區的銀座OFFICE、丹彤現代城等屈指可數的個別項目外,昆明幾乎少有真正的商務寫字樓項目入市。昆明市場上出現了國內都較少見的現象:省會城市在數年間未開發一個寫字樓項目。住宅、商鋪開發熱火朝天,寫字樓卻無人問津。
B高檔寫字樓缺貨劉先生是某大型外資機構進駐昆明的代表。來到昆明後,他便開始尋找能與自己公司形象匹配的辦公場所。他認為,擁有智能化配置的純商務空間是自己的首選。但苦苦尋找的結果卻讓他大為失望,昆明的高端寫字樓實在太少了。走遍市中心的許多寫字樓大廈,雖然位置不錯,但由於開發時間太早,動靜態交通考慮不充分,某些配套顯得有些陳舊,已經很難滿足現代企業辦公的需要。
投資者對於寫字樓需求的敏感點,已經從單純的地段、位置、樓層高度、綜合形象轉向幾個關鍵點。據業內人士介紹,首先是動靜態交通條件,靜態停車位是否充分?是買車難還是停車難?動態交通出入口是否順暢和容易說明?這是所有投資者、購房者、租賃寫字樓辦公者最為關心的問題;其次是電梯,電梯是否足夠?是否需要等待很長時間,是否非常擁擠而影響整天的辦公心情?是否保證安全運行?不同功能區的垂直交通是否能夠分離?另外是大堂和門面,高檔寫字樓必須有比較氣派的大堂和門面,否則無法顯示高樓的檔次和氣派。
從全國其他城市的高檔寫字樓在配套上,特別在停車位、電梯數與樓層數對比上來看都與昆明目前相對較好的寫字樓有較大差異。昆明現有的相對較好的寫字樓的電梯數與樓層比都在0.2以下,而好寫字樓都在0.35以上;車位數對比更加明顯,昆明現有較好寫字樓車位數的平均比為5.28,而好寫字樓比則平均為9.85。從這些數據對比,加上昆明寫字樓市場消費者對昆明寫字樓的評價發現,昆明市場國際化的高檔寫字樓仍然『缺貨』。
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