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『這樣的市場氛圍下誰的日子都不好過,開發商為了緩解自己緊張的資金鏈都紛紛使用一些非常規的手段,這樣的狀況此前聞所未聞。』一位業內人士稱,『連萬科這樣的房企巨頭也被迫轉讓土地甚至是股權,可見大型房企資金鏈面臨著不小的困境。』
大型房企掀『賣地浪潮』2008年5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓,該公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆昇時期拿下的『地王』——東莞市南城水濂村地塊(購地時樓面地價為3772.3元/平方米)。由於當地房價已經降至5000元/平方米左右,如按當時拿地價格再進行後期項目研發,萬科幾乎沒有獲得利潤的可能。
『大型開發商的企業構成相對於中小開發商要復雜很多,而且一些大型房地產商業務構成不僅僅只有房地產開發這一塊,所以這類企業對於市場預期十分敏感,由於去年的房地產熱潮導致部分財力雄厚的大型房企拿了不少地,他們對於今年的樓市預期原本是抱有相當大期望的,但是如今中國樓市受到整體經濟環境影響成交量大幅萎縮了,大量囤地的開發商會因為公司的各項業務牽扯到資金緊缺,而一家成熟的大型企業絕不允許其做過大風險投資嘗試,殘酷的市場不得不讓他們放棄部分未來可能獲得的回報而在短期內獲得自保,所以只好賣地。』一研究中心主任鄭夢軍認為。
鄭夢軍分析稱,『中小房企則在這樣的市場競爭中獲得一些原本不屬於自己的機會,一些大型房企低價拋地正好可以滿足他們的需求。此類企業業務構成比較單一,相對資金循環壓力較小,同時他們能夠積極靈活的修改自己的經營策略以順應市場的發展。在目前不景氣的市場環境下,有些中小開發商不緊不慢的銷售著自己的房屋,因為他們手中沒有存地,無需在較短時間內實現資金回籠,對銷售進度沒有過高要求,企業生存壓力相對較小;甚至一些房企暫時將自己『凍』起來,乾脆封盤不賣等待市場回暖再尋良機,這些豐富的市場操作手法某種程度上來說很好地保護了自己。』
資產負債影響大型房企資金鏈恆大地產曾於今年3月招股,擬發售約29.61億股份,招股價為每股3.5港元至5.6港元,募集資金最高達165億港元。但由於認購額嚴重不足,最終赴港上市功敗垂成。時至今日有專家分析,恆大地產上市的失利,固然有資本市場動蕩低迷的原因,但更重要的是其土地儲備過多,市場對其資金鏈環節缺乏信心,認定其財務狀況欠佳。
『以往香港證券市場把土地儲備作為衡量房地產上市公司價值和成長空間的關鍵指標;但是現在,具有適當土地儲備和穩健財務狀況的地產公司將更受青睞。目前內地房地產企業的資金鏈普遍繃緊,投資者首先關心的是房地產公司的現金流量表。』一位投資人士坦言。
該人士同時認為,『大型房企囤地過多極大的限制了其在資本市場的發展,現在在香港或者國內上市門檻已經明顯加高,同時IPO融資規模也明顯縮小。一些大型房企把募集資金主要用於償還土地欠款,那投資者肯定不買賬。這樣的市場情形也對開發商資金環境提出更高的要求,以往都想著通過上市融資來解決資金鏈緊張,甚至去囤更多的地,現在已沒有可能。很多大型房企的上市之路受阻,他們頓時覺得失去了資金來源,這樣很危險。』
由於預期不明朗,今年香港證券市場對中資房地產股的沽壓十分嚴重。去年赴港上市的內地房企股票頻頻跌破發行價。這樣的市場狀況表明,內地房地產企業即使赴港上市成功,也賣不了『好價錢』,同時,由於市場運作不成功,部分上市房企還存在很大程度上的資產負債問題。
不僅香港證券市場如此,據統計滬深房地產上市公司資產負債率大幅上昇,突破了70%大關,並於去年底達76.49%,與上年相比提高了7.39個百分點,負債風險顯著提高。『上市公司如何提昇企業對資本市場的認識,根據不同的市場環境靈活有效地使用債券、信托、引進戰略合作伙伴等不同方式,擴大企業資金來源,是企業做大做強的關鍵。』中國房地產TOP10研究組研究項目負責人汪勇表示。
大型房企應何去何從『在人們眼中,此次樓市寒冬將會死掉一大批中小開發商,但事實上這僅僅只是其中一種可能,不排除會有一些大型房企面臨絕境。』鄭夢軍稱,『通常業內會以尋常且沒有突破的規律來看待市場反應,總是不約而同的認為大型開發商融資手段更加豐富、資產體系更加優良,憑借著雄厚的企業背景以及同銀行的良好客戶關系能夠更容易的獲得流動資金,但在今年的大環境下,這一切都變得困難起來。』
『時至今日,中國房地產企業壽命最長的已有三四十年,而更多的企業屬於曇花一現,沒有幾年便消失了,而這次中國房地產市場調整會不會死掉一些房企巨頭呢?
我覺得是有這種可能的。』鄭夢軍認為,『囤地巨多、資金鏈無法周轉、上市不成功、甚至連土地轉讓都無人接買的時候也就到了一個房企壽終正寢的時候。那時,他們將被稱之為中國房地產市場的探路者,但也可以稱之為先烈,他們並未見證到成熟的中國房地產市場就先犧牲了。』
鄭夢軍最後表示,『按照市場規律辦事的企業纔能生存,作為大型房企甚至要打造百年品牌的一些房企而言,現在已經到了必須做出革命性思維轉變的艱巨時刻。為了企業更好的生存,其中一些利益的捨棄將被歷史證明是值得的,這樣的捨棄也是企業做強做大寬廣胸襟的體現。目前中國樓市急需健康的市場行為來改變市場氛圍,冒進和缺乏遠見的市場行為應該杜絕。作為市場的絕對主導者,大型房企有義務做好排頭兵,積極倡導穩健型市場環境。』
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