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中國人一生應該買幾次房?比較切合實際的觀點是,除去房改、拆遷等外界因素,中國人應該置業4次--即便在單身時以租房為主,一生中至少也要買3次房。但現實則是,目前中國一次置業者佔購房總人數的70%左右。要改變那種為一套可以終生居住的房子而"砸鍋賣鐵"的思維定式,是時候了。
因時而變一個不爭的事實是,一生只有一套住房既不科學,也不幸福。在收入有限的階段購買價格過高的住房,等於承擔了過大的固定資產投資風險,過大的經濟和精神壓力。
北京社科院《通向2008年的北京形象》課題組對北京市民生活需求的調查結果顯示,在住房方面,至少有18%的被調查者認為,住房消費應是過渡性住房,它應隨著生活水平的提高和人們對住房質量要求的提昇而不斷變化。
一家幾代同住一個屋檐下,甚至是幾代相傳,離這個時代已經漸行漸遠。賣小房、買大房;賣舊房、買新房;賣次房、買好房,換幾個地方,搬幾次家,成為人們生活中的平常事。在歐美,一個人一生中住宅置換達五、六次之多。很多美國人在30歲、40歲、60歲時會按不同的收入情況和需求特點購置不同的住房,從普通公寓到連體別墅,再到更高檔的單體別墅,美國人平均要搬3?4次家,多的甚至達十幾次。
決定居住規劃的根本要素在於生命周期。在生命周期內,人對住房的需要不是從始至終一致的,而是循著由小到大、由舊到新、由簡到繁、由賤到貴的路徑,呈現出明顯的梯次性、漸進性。日本教授石原舜介將人們進入工作年齡以後的生命周期劃分為8個階段,不同階段有著不同類型的住房需求,即婚前階段的單身宿捨,新婚階段的公寓房,養育子女階段的獨家庭院、子女獨立後生活穩定階段的高級住房或別墅,退休初期兼顧興趣和營商需要的收入型住房,為照顧子孫和享受天倫之樂的三代同堂住房,安度晚年的護理型住房。
當然,以上劃分對於絕大多數中國人來說,太過奢侈,也不現實。來自中原三級市場研究部統計數據顯示,目前中國整體購房人群年齡上來看,20?30歲購房者佔到28.7%,31?40歲購房者佔到34.6%,40歲以上佔到36.7%。另從不同年齡段購房的置業次數上來看,20?30歲人群購房有83.3%屬首次購房,31?40歲人群中2?3次購房的佔到48%,40歲以上人群中2?3次購房佔到30.8%。
可以看到,若按生命周期確定購房次數理論,將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段更為理想。由此,除去房改、拆遷等外界因素,中國人應該置業4次--即便在單身時以租房為主,一生中至少也要買3次房。
蝸居有術那麼,如何在住房的問題上量力而行,纔能符合國情、民情、家情,找到居住的真幸福?
北京中原地產三級市場部副總經理宮萍認為,住房需求的最佳方式是由"一步到位"變為"逐步到位",用梯級消費理念來代替過度負債消費的觀念,在生命周期的不同階段購買不同類型的住房,不僅可以平衡個人及家庭收支,緩解經濟和精神壓力,而且可以借助房地產發展周期的客觀規律,從住房的二次交易當中獲得正當收益,以求得到效益的最大化。這就要求在購買住房前進行居住規劃,明確將要購買的住房屬於哪種類型,究竟打算住多久,下一套住房何時購買,以及買什麼類型的住房。
例如,工作不久的青年人因為收入不豐,就暫且買個小房子安身;收入逐漸增高,建立家庭後,買一套大一點兒、功能完善的房子;退休後,另選地段或城市,買一套"銀色住宅"養老。統計數據顯示,結婚階段以購置一套住房為主,產生二套、三套及以上住房多是在子女和養老階段,主要集中於31?40歲和40歲以上購房人群。
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