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當『面粉貴過面包』的時候,意味著面粉包含著比面包更大的泡沫和風險。上海也不是例外。
雖然普陀長風地塊的退地風波依然撲朔迷離,針對當時拿地的上海志成企業發展有限公司由於『自身原因』而放棄了這一地塊的說法依然鬧得滿城風雨。在此次『退地風波』中,最終結果如何,關鍵在於業內已經意識到高地價背後所隱藏的高風險,並不會因為城市的不同而有所差異。
去年9月,該地塊經過兩個多小時440輪叫價的艱苦『鏖戰』,以11.04億元一錘定音,超出底價3.14億元250%,折合樓板價約1.64萬元/平方米。當時,正處國內土地市場最瘋狂的時刻。在業內人士看來,從去年2月到去年11月份,不在少數的開發商都在以高於周邊房價的價格拿地,面粉都貴過面包。
好景連一年也持續不了,市場行情變陡然發生劇變。
2007年9月11日,福建融信地產以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得福州白馬路地塊,成為轟動一時的『地王』,樓面地價高達9953元/平方米。到今年3月初,融信地產不惜損失7000萬元土地保證金而退地;5月14日,萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。該項目公司持有一年前土地價格瘋狂飆昇時期拿下的『地王』東莞市南城水濂村地塊(折合樓面地價為3772.3元/平方米)。
由於當地房價已經降至5000元/平方米左右,按當時拿地價格,開發商幾乎沒有利潤可言。
還有更多的負面案本沒有浮出水面。已經有私募基金接到廣州一家地產公司的邀約,希望可以合作開發其去年花費數十億元獲取的廣州地塊。當時的樓面地價為1.3萬元/平方米,但是該區域的樓價至今還沒有突破萬元。
對於開發商所遭遇的困境,懷揣巨資的機構投資者也愛莫能助。已經有機構投資者明確表示,不會參與類似不理性土地項目的開發,更有機構投資者稱,即使是有開發商緊要關頭獲得了救命錢,也一定成本頗高,甚至與幾個月之前私募的要價都會有相當大的差別。
在退地潮在國內諸多城市頻現時,還有專家在為一線城市叫囂,認為應該將全國的市場分開分析,而類似上海、北京這樣的城市,樓價的堅挺,會減少該區域房地產市場可能遇到的風險。
事實證明,市場並沒有預期那麼美好,房價可以直昇30年只是一個美好夙願。回到現實,2001年初至2007年5月份,房地產開發商累計購置土地面積21.62億平方米,而實際僅開發完成12.96億平方米。最終的『消化不良』並非一頓飯所致。
同時,按照SOHO中國董事長潘石屹的說法,全國售樓收入2.9萬億元,購地支出卻高達3萬億元。房地產業資金緊張的現狀已經十分突出。
羅馬不是一夜建成的,土地危機也不是因為在一塊土地上不理性所導致的不良後果。在這一點上,上海不會是個例外。
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