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全國房價走勢惹人關注,而決定房價的主要因素是供求關系,次級貸、地震等外部因素可以在短期內改變市場形態,但決定市場中長期走勢的,一定是內部的供求關系。本輪宏觀調控的前半段(2003-2006)只所以效果不佳,很大程度上是因為政策有些失誤,原本應該增加供應,卻緊縮了土地,而同時需求並未壓制,因素導致持續幾年全國住宅市場整體供不應求。前段時曾分析過未來五年全國的住宅需求(未來五年,中國住宅需求很嚇人!) ,本文接著分析一下供應情況。
未來五年住宅的供應主要取決於幾個因素。一是土地供給情況,土地供應量直接決定了住宅最大可能的提供量;土地供應包括兩部分,即新增土地供應和盤活存量土地。二是政策因素,主要影響住宅供應的結構;現有政策包括『70/90』、限價房、保障性住房新政等。三是市場因素,市場景氣度較高,開發商會積極拿地並加快開發速度,增加有效住宅供應量,否則相反。
新增供應用地:13.5億平方米左右
近年我國土地購置面積與開發面積比較(萬平方米)
從2002-2006年土地購置面積情況看,年均土地購置面積在3.6億平方米左右,開發面積在2億平方米左右。由於2004年以來國家加大了對土地供應調控力度,2005、2006連續兩年土地購置面積出現了下降。不過在市場持續昇溫的情況下,土地開發面積卻出現了快速上昇的勢頭。
從供求角度看,2005年開始,住宅銷售量連續三年大於竣工面積。這表明,隨著人們生活水平的不斷提高、城市化進程的推進、投資投機性需求膨脹,目前住宅市場處在供不應求的狀態。解決高房價問題,重要措施就是增加土地供給,提供有效產品供應。從這個角度看,未來五年,我國土地供應量應該會有所增加,底線是不能比目前的供應水平低。住宅土地佔全部土地出讓比例大致為70-80%,取中間數75%,每年土地購買面積為2.7億平方米,五年新增土地面積為13.5億平方米。
盤活存量土地:7.6億平方米存量用地存量用地方面,當前土地政策一個重要方面就是要打擊開發商屯地的行為,加大對閑置土地的盤活利用。就全國而言,住宅存量土地並沒有一個權威的統計數字,按2007年9月國土資源部公布的數據:2004年年底,全國閑置土地是28105宗,面積是107萬畝(合7.1億平方米)。從每年土地購置面積與土地開發面積的數據對比中(見上圖),可以洞察我國存量土地的情況。比如,2006年土地購置面積是3.68億平方米,同年開發面積是2.66億平方米,兩者的差額大致就是該年度存積未開發土地。這種性質的土地2002-2006五年累計量達7.7億平方米之巨,按照75%的比例,換算成住宅土地面積為5.8億平方米。在嚴厲的土地整治政策背景下,估計其中有80%,也即有4.6億平方米住宅用地在今後五年將得以開發並形成市場供應。另外,還須考慮2007年(無數據)的存量土地,及2002年以前形成的閑置土地,假如其中3億平方米在未來五年得以開發,也即共計有7.6億平方米存量住宅土地將形成供應。
住宅供應預測結論:未來五年可用於開發的住宅土地面積是新購置土地面積與可用於開發的存量土地面積之和,即13.5+7.6=21.1億平方米。假如平均住宅容積率按1.8計算,那麼未來五年可向社會提供的住宅面積為37.9億平方米。
住宅供應結構預測未來五年『70/90』政策的效應將充分顯現出來,大部分城市的新增住宅供應都將以90平方米以下中小戶型為主。不排除在政策實行若乾年後,『70/90』政策會根據市場實際情況進行調整,但最近幾年住宅市場的供應結構必然受到該政策的重大影響。
2008年政府大力推進以經濟適用房和廉租房為主的住房保障措施。以上海為例,上海政府在2008年兩會期間宣布在五年內開工建設2000萬平方米的經濟適用房,使得政策性住房供應佔住宅總供應量的比例達到20%。住房保障是政府面對新的市場形勢,及時調整政策,保障民生,重點推進的工作。可以預測,在未來幾年,政府將繼續貫徹實施住房保障政策,甚至還有進一步強化的可能性。
由於經濟適用房建設標准限定在60平方米左右,廉租房建設標准限制在50平方米以下,因此,未來五年,60平方米以下住房的供應比例將逐步擴大,並長期趨向佔總住宅供應量15-20%的比例。
建設部要求各地在今年6月底以前出臺《2008-2012年住房建設規劃》,目前大部分城市《2008年住房建設規劃》已經出臺,從中可以看出各地2008年住房供應的結構情況。從下述城市住房建設規劃來看,保障性住房所佔供應總量的比重平均在18%左右。
綜合以上各因素,預計2008-2012年全國住宅供應結構大致如下:高檔商品房約佔10%,90平方米以上普通商品住房約佔20%,90平方米以下普通商品住房和限價住房佔50%、保障性住房(經濟適用房和廉租房)佔20%。90平方米以下住宅總的比例約為70%。