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每平方米1762元,這是蘭州市房管局日前公布的今年一季度二手房的均價。這個數字的公布,引起了金城買房者的質疑:蘭州二手房房價有這麼低嗎?近日,記者走訪了我市產權交易中心及愛家、瑪雅等多家房屋中介了解到,目前蘭州中心地段二手房的實際成交價格均在3000元以上,而榆中、皋蘭等縣區的二手房均價也在1400元左右。
為什麼官方數據與實際成交價出入這麼大?記者對此進行了調查。
數據:二手房價格仍然居高5月28日,記者走訪了我市愛家、瑪雅等房屋中介了解到,今年以來,我市二手房價格遠遠超過官方統計的每平方米1762元,中心城區甚至達到了4000元左右。
瑪雅房屋武都路店的東文斌主任告訴記者,目前,城關區內東方紅廣場附近每平方米在3000—4000元左右,盤旋路至西關十字今年售價在3000元左右;西關十字至小西湖附近的二手房漲幅不大,每平方米售價在2800元左右;西站附近二手房按房屋實際情況不同,漲幅不同,平均上漲了200元,售價在2500—3000元之間。另據統計,我市皋蘭、永登、榆中等周邊縣區的二手房價一路上昇,目前均價也達到了1400元左右。無論如何計算,我市二手房的均價都高於市房管局公布的數字。原因:低價上報只為規避稅費
對此,市房管局有關負責人告訴記者,自二手房新稅收政策實施後,個人購買住房不足2年轉手交易的,銷售時按其售房收入全額征收營業稅;另外,在『先稅後證』的壓力下,銷售5年以內的房屋也難逃個人所得稅這一關。這樣,不足5年的普通住宅在新政實施後,所繳稅額能多出上萬元,因此不少交易者私下達成協議,向交易中心低報房價、再按市場價成交,以規避稅款,這就造成了官方統計數據與實際成交價的不符。
為了求證,記者以購房者的身份對房屋中介及消費者進行了采訪。28日,在東方紅廣場附近的一家房屋中介公司裡,記者稱看中了該中介宣傳的一套面積53平方米,總價為20萬元的二手房,工作人員在對房屋情況進行介紹後,告訴記者,因為房主購買房子還不足5年,所以總價裡包括了2萬餘元的稅款,如果願意的話,可以與房主私下簽訂先租後買的合同或是填低交易金額以降低稅金,這樣就能省下不少費用。據記者走訪,大多數二手房出售者都存在把交易價格『做低』來避稅的情況。
算賬:30萬最多能省1萬元究竟『低報高賣』的避稅方法能為二手房交易雙方省下多少錢,東文斌主任替記者算了一筆賬。
以一套80平方米、總價為30萬的住房為例,如果賣方在出讓時,產權取得不足5年,那麼交易者承擔稅費為:營業稅(5%×總房款)+個人所得稅(1%×總房價)+城市建設稅(7%×營業稅)+教育費附加(3%×營業稅)+合同印花稅(0.05%×總房價),即19650元;其他費用還包括:轉讓手續費(3元/平方米×總面積)+土地收益金(按地段不同,每平方米收取5至15元),即1000元左右。也就是說,交易者在向交易中心真實填報房價的基礎上,這套二手房交易者承擔的交易費用大約為2萬餘元。
交易者普遍認為把房價填低就可以省下不少交易費用。東主任告訴記者,實際上,二手房在交易時,有關部門會對房屋進行評估,然後依房屋結構及地段給出一個最低交易價,一般不會低於1800元/平方米。因此,這套80平方米、總價為30萬的二手房,交易者在有意填低房價的情況下,最多能省下1萬元的稅費。
律師:如此避稅風險大據記者走訪了解到,在二手房交易中,除了有意虛報價格的情況外,『以租代售』、『假贈予』等方式也被二手房交易者作為避稅良方所鍾愛。對此,甘肅正天合律師事務所的趙和康律師認為,在二手房交易中,種種避稅方式表面上看似乎可以節省不少稅費,但其中不但潛藏著很大風險,而且違法。
『就拿把交易價格「做低」這種方式來說吧,這對買房人再次交易不利。雖然買賣雙方都可以從中佔點小便宜,但一旦買房人再次將房子轉讓時,將面臨著問題,由於買入價低,房屋出售時估值也會相應降低。』趙和康告訴記者。而『以租代售』的方式,雖然可以充分利用售房者的房屋資源,避免空置損失,但一旦房價在租期大漲,房主因此毀約不再出售房屋,租了幾個月的買主利益將受到損失,反之亦然。
此外,無論何種『避稅』方式,由於在通過官方完成過戶交易時都會簽訂合同,這份合同是具有法律效應的,一旦買賣雙方有一方要求執行合同內容,那麼將會發生不必要的糾紛。因此,趙和康律師提醒二手房交易者要重視二手房買賣合同的真實性,不要為小利吃大虧。
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