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日前,北京市委、市政府下發了《關於促進首都金融業發展的意見》(以下簡稱《意見》),規劃了『一主一副三新四後臺』的總體布局。同時,朝陽區金融業未來三年發展的中期行動計劃正在全面落實。其中CBD、金盞成為重點發展的兩大區域。『鏈家地產』市場研發中心認為,在該項規劃中,CBD被定位為『國際金融機構的主聚集區』,這不僅會加速CBD區域引進各大金融機構的步伐,而且也將促使CBD區域租金進一步上漲。
CBD區域小戶型公寓及可用於辦公的3居毛坯房最易出租據『鏈家地產』統計資料分析,目前CBD區域租賃供需比約在1:2左右;每年節後租賃旺季時能達到1:4以上。由於CBD區域存量房以公寓為主,租賃房源也以公寓居多,但是其中不同居室的供需比卻有所不同;其中1室1廳或者大開間的小戶型公寓供需比最高,目前達到1:3.5左右;2居室則普遍在1:2左右,3居室一般只有1:1,不過如果是毛坯房,可用於辦公的3居,其供需比在1:2.5左右;可見小戶型公寓及可用於辦公的3居毛坯房是最易出租的。
『鏈家地產』市場研發中心認為,造成各居室供需比差異化的原因主要是以下兩個方面:其一,CBD區域內金融機構、企業總部、外資機構眾多,公寓租賃需求主要集中在這些企事業單位的白領人士,這個群體收入高、獨立性強,租房更願意單獨居住,因此多傾向於1居室公寓;其二,CBD區域作為商務中心,辦公租賃的需求也非常大,雖然區域內寫字樓林立,但是對於部分小公司或者駐京辦事處,更傾向於承租3居或3居以上的民宅。目前民宅在提供相關證明後也可辦公,為此,這部分小公司或駐京辦事處往往選擇3居或面積更大的毛坯房,租金既便宜,也更方便裝修改造。
金融機構加速進入CBD,將促成區域小戶型公寓租價穩步上漲隨著《意見》的逐步實施,國際金融機構加速進入CBD區域已經成為現實。由於這些金融機構財力雄厚,公司辦公地點肯定會更多的選擇寫字樓;而這些機構的辦公人員以及由於機構進入帶動的相關人員,將成為區域租賃市場的客戶源泉。這些機構的工作人員多為派遣駐京,收入及租房補貼比較高,更願意承租1居室的小戶型公寓;這無形中加劇了小戶型公寓供需比,從而推動小戶型公寓租金的上漲。
據『鏈家地產』統計資料分析,目前CBD區域50平米以下的小戶型公寓非常走俏,其存量也比較少,其中熱租樓盤有富力城、苹果社區、金港國際等。1居普通公寓一般租金在3000-3500元/月,比如後現代城、非常生活、國貿DNA、易構空間、金港國際等;如果是苹果社區等小戶型公寓項目,59-62平米的一居或大開間,租金稍高些,通常能租到5000元/月。部分高端公寓,如華貿中心、藍堡國際公寓,70-80平米的1居能租到7000-7500元/月。比如一套苹果社區59平米的1居,租金5000元/平米,單價18000元/平米,空置期為一個月,那麼粗略的投資回報率為5.2%;在未來租金上漲可期的情況下,長期持有的回報率還是比較可觀的。
最後,『鏈家地產』市場研發中心認為,目前房價走勢雖然不明朗,但是CBD區域作為核心區域,其房價的抗跌性不言而喻。而未來金融機構不斷湧入CBD區域,使得小戶型公寓的投資價值正不斷凸現,部分房產投資者此時入市,不妨更多關注長期持有收益,關注此類小戶型公寓。
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