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4月30日,無錫第三批國有土地出讓會上共出讓12宗土地,但是只有2宗有兩家以上的開發企業參與競拍,其餘全部直接受讓原意向企業,與2007年土地市場的異常火爆相比,本次土地拍賣顯得異常低迷。
4月無錫商品住宅供應量達到31.81萬平米,進入2008年以來,市場供應量已是連續4月維持在30萬平米以上的高位運行,從數據層面來看,市場總體供應量持續穩定充足。但是與供應的穩定相比,市場成交量卻顯得不夠熱鬧,4月商品住宅市場成交量未能延續3月的上漲態勢,繼2月之後再度下滑跌破20萬平米,僅為19.68萬平米,環比下降12.26%,同比下跌45.5%。
土地市場與住宅市場紛紛進入低迷階段,讓人不禁猜測,無錫的房地產市場後勢將何去何從?
新盤亮相表現出色土地市場,優質地塊稀缺??本次土地拍賣中地塊屬性為辦公、商業的地塊多達5幅,而在目前的無錫房地產市場,辦公與商業類物業的市場前景尚未十分明朗,開發商對該類用地大多持觀望態度,拿地熱情普遍較低。在剩餘7宗地塊中,又多為些偏遠區域的地塊。從總體上來看,本次土地拍賣推出的地塊中,開發商看來,具備優質土地屬性、較高投資開發價值的土地並不多。因此本次土地拍賣會的冷場也在情理之中。
住宅市場,供應蓄勢待發??盡管網上備案系統中顯示4月市場供應量再度衝破30萬平米,但是根據無錫易居房地產研究所的市場監控數據顯示,4月份無錫樓市新開盤的僅有山語銀城、東方王榭,並且新推供應量普遍不大,此外萬科魅力之城、順馳天鵝湖、晴山藍城、綠地世紀城、華府莊園、吉祥國際花園等項目有加推房源,但是推量也相對較少。4月無錫樓市的實際推案量遠遠小於網上備案面積。開發商顯然都是預備將大量房源留在五月房展會期間推出,4月的市場供應量實際上是在大幅縮水,進而導致當月市場成交的低迷。
關注爆發項目??4月份商品住宅成交市場中最引人矚目的兩個項目是金科東方王榭與山語銀城。金科東方王榭於4月26日開盤,截止到4月30日網上備案統計實際成交33套,有報道稱其開盤當日成交、訂購的總套數為110套左右,成交金額高達1.8億元;山語銀城於4月18日開盤,截止到4月30日網上備案統計實際成交已高達189套,備案成交金額已高達1.88億元。
獲得矚目銷售成績的兩個項目有一些共同點,其一是項目蓄水期相對較長,兩項目都用了近一年的時間進行宣傳與客戶積累;其二兩項目都以產品作為賣點,都擁有各自鮮明的產品特色,或是節能建築,或是中式風情。在看似成交狀況較不理想的4月份,卻有出色的市場成交表現,是否能給大家一些啟示,是否預示著市場所存在的一些機會點,都值得讓人深思。
剛性需求長期看好2008年以來,無錫商品住宅市場成交狀況持續低迷,主要原因有以下三點:
其一為所處房地產發展周期不同,2007年是無錫市房地產市場正處於高速發展的階段,成交火爆、房價走勢迅猛,而目前無錫市房地產市場的發展速度已經逐漸放緩,正處於一個向穩定、健康、理性市場過渡的階段。
其二是由於政策調控等因素,由於一系列調控政策的出臺,讓房地產市場發展前景顯得變數增多,而市場上出現的或左或右的言論,也影響了消費者乃至房地產企業的判斷。在目前各界觀點各執一詞的局面下,很大一部分消費者放緩了決策節奏,延後了購房計劃,觀望政府調控的方向、觀望房地產市場發展的態勢,希望市場形勢更加明朗化以後再做進一步的決定。
影響無錫今年房地產市場走勢的第三個因素在於大量政策保障住房的上市。根據無錫市人民政府於2008年1月公布的《無錫市2008年住房建設計劃》中規定,2008年僅政策保障性住房(限價房、經濟適用房)上市量將達到150萬平米左右,如加上拆遷安置房,市場供應總量預計在750萬平米,但是,由於此類住房用地屬於劃撥,注定多數位於城市外圍,且戶型將遵循60平米左右的國家最新規定,也即其地段和戶型性質注定其不可能明顯影響商品住宅市場的走勢,商品住宅、尤其是中高檔住宅價格基本不會受其影響。
根據無錫易居房地產研究所的研究報告顯示,2008-2012年無錫商品住宅市場需求總量預計在2129萬平米,而2008年商品住宅供應預計在500萬左右,2008年市場供求關系較此前三年的供求平穩將發生逆轉,市場將進入供略大於求的態勢。住宅成交量將比2007年有所減少,價格走勢以『穩定』為主基調,但整個市場將在穩定的基礎上,極有可能還會出現3%-5%左右的小幅上揚。
對於無錫這樣一個房價相對平穩,樓市的投機炒作較少,需求以自住為主的城市而言,房地產中長期市場勢必將延續平穩的發展態勢,就近期市場變化而言,稱為波動更科學。目前市場尚看不到明朗的回暖趨勢,但是可以預計隨著5月銷售旺季到來,尤其以春季房展會為契機,無錫房地產市場的回暖之勢正在逐步逼近。
5月初各開發商已經開始宣傳各種各樣的樓盤促銷活動,市場暗潮湧動,不少樓盤都呈現出蓄勢待發的勢態。而更多的消費者也在觀望和入市中徘徊,等待最合適的時機。
進入5月,樓市的觀望狀態已接近半年,未來的房地產市場是繼續觀望,還是結束觀望,是理性回歸,還是大幅下跌。5月無疑將是2008年無錫房地產市場最為重要的時間節點,甚至可以稱之為『08年的分水嶺』。有理由相信,5月的無錫房地產市場可能會突破目前市場現狀止跌回昇,重新進入良性平穩的發展軌道之中。
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