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——淺談房地產企業的異地開發模式
經濟穩定向好、城市化進程加快、產業規范化,這些因素都在大力推動著我國房地產行業的持續健康發展,也給了房地產企業全國化、跨地區發展的機會和空間,競爭不再局限於一線城市,二線、三線城市也都成為了拓展目標。然而,房地產畢竟是地域性極強的行業,收縮還是擴張?如何進行戰略布局?選擇哪種管理模式?都成為當前廣為探討的話題。
緊縮的信貸政策使房地產行業進入洗牌期,但同時也為實力型房地產企業的異地開發提供了機遇。房地產信貸政策的出臺,遏制了原有通過關系獲得土地、通過銀行資金進行項目運作的操作模式,部分中小型房地產企業也會因此難以維持,而通過出讓項目或土地的方式來回收資金,這就為具備資金實力和資源整合能力的房地產企業提供了極好的機會,從而加速了企業間的優勝劣汰,行業集中度提高,優秀企業得以快速成長。
同時,土地招標拍賣制度的實行給房地產企業提供了一個平等競爭的平臺。有實力、綜合競爭力強的企業就能夠獲取稀缺的土地資源,從而得到更好的發展。這也為全國開發商提供了一個公平競爭的舞臺,讓每企業都有平等進入目標城市市場的機會,為房地產企業的全國化發展、跨地域經營提供了良好的契機。
那麼,在面臨更多的土地獲取、合作開發機會之時,房地產企業在進入異地開發時,必須對區域經濟、城市經濟、產業經濟等諸多因素進行考量再結合企業自身實力,從戰術和戰略上為確定異地進入的時機和步驟。
首先,需要對區域經濟的潛力及其發展前景進行評估。城市在不同的發展階段其經濟狀況、產業結構、消費傾向、居民結構都會表現為不同的特點,並進而影響到區域房地產市場的結構和發展潛力。
然後進行的城市經濟分析,則主要從經濟區位分析和經濟現狀分析兩方面進行,通過對目標城市的現有經濟狀況和發展趨勢評估,確定城市未來走向。主要考慮的指標包括:城市經濟總體實力、城市規劃、城市居民收入情況、城市消費水平、區域位置評估、區域經濟影響力、區域政治地位等。
最後,進行區域房地產市場分析,主要從市場結構分析、供需狀況分析和競爭情況分析三個層面進行,通過市場數據分析區域市場現狀與特點,並預測未來三年的市場走勢。
在通過以上一系列定性與定量分析之後,基本確定了該地區房地產市場進入的可行性,而由於房地產開發本身所具有的地域性特點,當地政策環境影響和金融環境影響也會產生很大影響,企業則必須對自身資金運作能力、政府公關能力以及人纔儲備狀況進行相應的評估,以保證企業的可持續發展。
在這場全國化布局的競爭中,既有南方房地產企業北上,如萬科、中海、金地、招商地產等產企業紛紛進入北京、天津、沈陽等北方城市;也有北方房地產企業的迅速崛起與揮師南下,其中,融創中國控股有限公司就是一家發祥於天津、成功進行全國化布局的房地產開發企業。
融創中國控股有限公司憑借其在天津運作的大型城市綜合體項目——時代奧城、高端住宅項目——海逸長洲,純商業項目——『上谷商業街』,在產品研發、工程管理、市場營銷、商業運營與管理等領域形成了專業操作體系,並積累出一套完整的流程管理系統,實現了資源整合能力、運作效率、專業水平與操作能力的提高。作為一家注重企業的可持續發展,始終以滿足消費者需求為導向,做市場及消費者最需要產品的企業,融創中國控股有限公司在北京、重慶、無錫、蘇州等地成功布局,形成全國化經營格局。
重慶奧林匹克花園項目重慶奧林匹克花園位於重慶市北部新區,總用地面積3300餘畝,總建築面積達250萬平方米,是重慶市目前最大的樓盤。重慶奧林匹克花園被打造為具備山城特色的集城市主題娛樂商業中心、運動娛樂中心、生態休閑中心、區域教育中心、國際標准健康住宅區為一體的山水運動城,是人文生活、城市與自然、高品質健康居住的和諧共生體,是可持續發展的綜合區域、重慶市的新功能中心。
重慶亞太商谷項目亞太商谷位於長江南岸,與會展中心緊密相連,建築規模約70萬平米,由超高層5A級地標型寫字樓、會展經濟衍生的sso展示型寫字樓、高檔商務步行街、商務公寓及高級江景公寓組成,是長江邊的地標性商務建築群。亞太商谷依托於西南最大的會展中心,服務於西部產業經濟,匯聚了展示中心、商務中心、信息中心的多重功能,成為彌補重慶城市功能的西部產業CBD,補充了城市產業發展缺失的功能中心,使傳統CBD與產業CBD相輔相成,是高輻射力的城市商務核心群落。
北京禧福匯項目禧福匯,位於北京東長安街南,勁松橋東1公裡,距CBD核心區2公裡,總建築面積16.7萬平方米,是一個富有中國風情的國際化社區。通過中國元素抽象化、簡約化,實現建築、園林、材質肌理的中式氣質;通過西方先進技術為代表的智能化系統與設備品牌,實現現代的宜居生活。禧福匯傳承了CBD的國際化氛圍,接軌世界先進居住理念,同時延續中國骨子裡的建築觀,於CBD重現中式住宅。
無錫天鵝湖項目天鵝湖位於無錫市政府重點打造的城市副中心——太湖新城,佔地79萬平方米,建築面積76萬平方米,臨太湖風景區和無錫大學城,是湖畔風景優美的宜居生態社區。整個天鵝湖呈L型,南北向的山水景觀軸與東西向的步行景觀軸構成了天鵝湖的骨架,實現社區資源的共享以及空間的連貫性。山水軸從生態、景觀角度出發,由大面積水面和島嶼組成,實現了人、自然、建築三者的完美共生;步行軸則從實用功能出發,將公園、歷史保護建築、大型集中商業區以及住宅有機聯系在一起,形成了豐富多彩的步行動線。
無錫理想城市項目86萬平米的理想城市位於無錫惠山新城發展核心,扼守惠山大道、政和大道、南環路、金惠路等交通要塞,是惠山新城的領航大盤項目。理想城市涵蓋了別墅、花園洋房、多層、小高層、高層等建築形態,通過院落式布局打造親切、和諧的大型鄰裡式生活,並為業主定制了省錫中實驗學校、堰橋小學、惠山中心幼兒園等全系列教育配套體系,更有5000平米時尚商業街、超市、高檔酒店等商業配套服務,是可盡享一站式便利生活的完整社區。
蘇州春申相郡春申相郡位於蘇州市相城區黃埭鎮,春秋路南側、春申湖北側,規劃建築面積10萬平米,容積率0.63,建築密度僅19.98%,將會是一個舒適、宜居的大型社區。春申相郡緊鄰美麗的春申湖畔,比鄰5星級大酒店,自然環境優越,極具昇值和發展空間。
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