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4月14日,地產股『黑色星期一』。當日的地產指數下跌9.3%。慘狀堪比去年6月4日(該日地產指數跌9.5%)。隨後幾日,地產股仍深度下調,地產股龍頭萬科A(000002.SZ)4月14日-17日4天跌幅也達到17%。地產股暴跌的背後,是否說明房地產實體經濟出現了惡性病變?
近期暴跌與傳聞有關近期的地產股暴跌,被認為與新一輪房地產行業的政策調控有關系。有消息指,國家可能要對投資性房產進行清查,並利用稅收以及相關金融手段加強按揭的審查標准,使之更為嚴格,以對投資性住房進行系列限制。雖然隨後央行進行了澄清,但投資者仍然認為此消息並非空穴來風。
近日還有媒體稱,上海地區樓盤合同撤銷率高企,個別樓盤的平均撤銷率竟然達到100%。據查,這種現象與開發商蓄意造成『漲價熱銷』的假象分不開。實際上,3月份樓市走旺存在一定水分。最新的房地產交易中心數據顯示,4月5日—11日,京滬深三大城市成交量繼續呈現低迷狀態:上海日均成交水平相當於去年同期的80%;深圳和北京環比均有20%以上的回落,成交量僅為去年同期成交水平的40%。
而在資本市場上,證監會近期下發通知,要求對房地產公司借殼上市、再融資實行更為嚴格的審核制。長城證券認為,盡管房地產行業今年業績增長確定性較大,但在房地產市場整體未持續回暖和區域明顯分化的情況下,房地產股投資仍然需要謹慎。許多投資者表示,在市場和行業形勢不明朗的情況下,近期要盡量回避地產股。
信貸緊縮成最大利空資金信貸對房地產行業而言,類似於『命門』。如果鎖住它,房企還能存活多久?對此,國泰君安房地產行業首席分析師張宇對理財周報記者表示,『今年房地產市場的回暖依舊不樂觀』。中投證券房地產行業研究員李少明也表示,目前行業主要的利空因素還是市場對房地產開發商資金問題的擔懮。光大證券還直言,信貸緊縮仍將是未來半年的主基調,樓市成交很難真正放量,『絕大部分地產公司2007年難看的現金流量表以及目前直接融資的困難,都將加大開發商的銷售壓力和相互之間的競爭。』
一連串的宏觀調控政策給房地產行業蒙上了層層陰影。比如國務院新近擬定的『2008年工作要點』中明確提出,住房和城鄉建設部必須嚴厲打擊炒地炒房等違法違規行為;央行貨幣政策委員會2008年一季度例會強調,下一階段要綜合運用多種貨幣政策工具,控制貨幣信貸過快增長。
國信證券房地產行業研究員方焱認為,未來政策趨勢仍然會是收緊房地產貸款,在CPI未見明顯回落的情況下,信貸不會放松,預計上半年仍將持續。張宇則表示,房地產行業的決定性因素是銀行信貸投放,這將直接決定大多數房企的資金鏈和經營方向,在貨幣從緊、信貸調控的政策背景下,今年的房地產銷售情況仍然堪懮。
房企借道PE『找錢』張宇表示,對於房地產企業而言,今年的主題就是『找錢』。『房地產企業資金來源中60%-70%甚至80%以上都是銀行的錢,即便房地產項目實現了銷售,其中60%以上的錢還是銀行的。可以說,房地產行業的發展取決於銀行信貸投放,在貨幣從緊、信貸調控的情況下,房地產公司如果不能再融資,那麼它們的資產規模和業績收入的增長都會受到影響。』據介紹,目前房地產公司正在通過各種渠道『找錢』,其中就包括找PE。李少明也透露,在股市行情不好、融不到資的情況下,房地產上市公司有能力通過銀行、發行信托等方式融資。
以『直言』著稱的中國社科院金融研究所研究員易憲容,在接受理財周報記者采訪時描繪了一個邏輯關系。『股市的嚴重下跌,讓房地產開發商融資困難,造成開發商不能便利地獲得企業所需資金,同時使得進入房市的投資者與消費者減少。所有這些都會嚴重影響房地產市場的供求關系,而供求關系的變化,最終將帶來整個國內房地產市場的逆轉。』
上市地產公司存在『溢價』談到房地產企業發展,必須區分上市與非上市企業。方焱認為,未來兩年房地產上市公司業績的爆炸性增長,加上人民幣將持續穩定昇值,地產股在今年第二季度仍然存在整體性的投資機會。
方焱說,調控政策的逐步落實會大大改善未來供給結構,相當一部分潛在需求會轉化成有效需求,從而推動房地產銷售。另外,宏觀調控能提高房地產行業集中度,延長行業景氣周期,優質的房地產上市企業的發展速度將遠遠超越同行。『目前近200家房地產A股上市公司中,有相當部分是全國或地方龍頭企業,因此房地產板塊整體盈利增長超過行業平均,板塊投資價值將隨調控的深入而得到提昇。』
方焱的論點可用一個實例來證明,那就是前期降價銷售的萬科。數據顯示,萬科今年第一季度銷售面積和銷售金額同比增幅分別為82.9%和119.1%。其3月份的銷售中,首次置業和改善型需求佔比超過85%。這說明,市場對於萬科等優質房企的產品,仍然存在堅實的需求。
至於影響房地產投資的人民幣昇值因素,『極端的』觀點是:若人民幣匯率在短期內昇值幅度過大,游資套取短期收益後撤資,那麼房地產市場就很有可能因為大量的拋盤而出現下跌;但在目前情況下,人民幣昇值對房地產而言仍然是一個利多因素。『人民幣昇值是一個長期過程,不可能一步到位。根據我們的調研,國際資金對中國未來20年的房地產市場仍然看好,因此不會下注昇值而立即撤出。』李少明說。
鏈接股市委靡,資金轉投樓市?
一方面是地產股和整個股市的調整,一方面是國內投資渠道還不豐富、股市和樓市是兩個主要的投資渠道。面對著大盤的一路走低,投資者會否從股市中出逃而轉戰樓市呢?
對此,李少明認為,目前樓市已經到達一個『相對合適』的價位,之前從股市裡撤離出來的資金,會因此轉向樓市。而易憲容並不這樣認為。『根本不存在這個可能。因為股市的下跌,進入股市不久的投資者都嚴重套牢,如果投資者在這個時候退出,那麼他就必須遭受嚴重虧損。在嚴重虧損的情況下,又進入又一個泡沫市場,那麼無論是住房投資者還是消費者都可能面臨又一次嚴重套牢的風險。』易憲容據此判斷,股市的嚴重下跌,投資者在嚴重套牢的情況下是不會退出股市而進入房市的。
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