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仲量聯行和戴德梁行幾乎同時表示,受奧運會影響,今年一季度,北京豪華住宅租金出現上漲。仲量聯行給出的數字是,與上季度相比上漲了約15%;與此同時,強勁的需求和有限的供給也使豪華住宅的資本值顯著上昇。戴德梁行則稱,酒店服務式公寓的平均租金昇至了198.8元/月/平方米,相比上季度漲幅達10.3%。
仲量聯行北京市場研究部主管陳斌指出:『由於業主普遍預期短期租客願意在奧運會期間支付很高的租金,他們在本季度大幅提昇了租金報價。這雖然是一種短期調整,但對於租戶而言這種調整讓他們與業主的租約談判難度加大。』仲量聯行研究認為,繼2007年前三季度交易量大幅回落之後,北京地區普通住宅市場的售價環比漲幅在1月份和2月份分別放緩至1%和3%。但是,2008年第一季度,豪華住宅的售價比上一季度上漲了12.3%,這表明最高端市場中的需求依然十分強勁。售價飆昇的一個主要原因是,某些購房者堅信位置較佳的大型豪華公寓在北京十分稀缺。造成這一現象的一個主要原因是政府頒布的70/90政策,這一政策將大幅減少大戶型公寓的未來供給量,從而為正在出售的一手和二手大戶型住宅帶來了溢價。豪華公寓漲價的另一個原因是,中短期而言,市中心地段豪華公寓的供給量將非常有限,大部分的豪華住宅將位於外圍地區。這一因素極大刺激了市場對位於中央商務區(CBD)、朝陽公園地區等中心地段的住房的需求。
2008年第一季度,北京豪華住宅市場的平均租金水平上漲了18.3%,原因是業主普遍預期短期租戶願意在奧運會期間支付較高的租金。租金上漲幅度最大的是服務式公寓,某些公寓租金與上一季度相比飆昇35%以上。租金上漲涉及跨越奧運會期間的幾乎所有租期,包括一年租期以及截止到2009年春季的租期。租金上漲幅度最小的是2008年8月以前到期的短租期。某些服務式公寓甚至開始采用兩種報價方式,即包含和不包含舉辦奧運會的兩個星期。
這是一種短期調整,預計租金將於2008年第四季度回落至接近2007年年底的水平。
戴德梁行表示,奧運利好因素對酒店服務式公寓市場的影響越發明顯。短期租賃需求強勁,部分項目的奧運預定工作已經完成。同時,大部分運營商在本季度上調了對於長期客戶的租金報價,以此來彌補奧運期間可能的租金損失。日益強勁的租賃需求與業主對於市場的良好預期,共同拉動酒店服務式公寓的平均租金至198.8元/月/平方米,相比上季度漲幅達10.3%。市場空置率大幅下降,僅為15.3%,降幅多達15.7%。
部分小業主出於對『奧運年』的考慮,在年前完成重新裝修,並在本季度提高了報價,加之奧運場館周邊項目的租金有所上昇,因此本季度高檔出租公寓的平均租金小幅上昇至117.2元/月/平方米。平均空置率下降到14.4%。
出租別墅的租期一般較長,客戶也比較穩定。從本季度的表現來看,市場受到奧運的影響較小,租金尚未出現明顯變化,維持在134.5元/月/平方米。平均空置率下降7.3個百分點,達到12.7%。
下季度市場對於酒店服務式公寓的需求將會更加強勁,預計短期租賃需求將佔據更大的比例,租金報價亦可能進一步提高。同時預計下季度酒店服務式公寓市場的平均空置率依舊不會改變下降走勢。
高檔出租公寓方面,預計下季度將有一定數量的新項目入市,新增項目品質與區位的優勢將帶動出租公寓市場的平均租金小幅上昇。預計下季度出租別墅的平均租金在供求關系的作用下將繼續小幅上昇。
在信貸緊縮與行業政策等宏觀調控的持續作用下,高檔住宅銷售市場上的觀望氣氛有所加重,成交量受到一定影響。但高端客戶的剛性需求仍然促使一些開發商在淡季做出上調售價的決定,因此高檔住宅市場的平均售價在本季度依舊呈現上昇趨勢,但漲幅趨緩。
在投資市場方面,在『限外』政策不斷出臺的背景下,外資機構更多地選擇與內資開發商合作開發來實現對內投資,這種合作方式正在逐漸成為投資市場上的一種主流趨勢。
預計下季度高檔住宅市場新增供應量將有所上昇,成交量回暖,平均售價在開發商對於市場良好預期的推動下仍將延續上行態勢
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