據來自北京市土地整理儲備中心公布的成交結果,今年2月成交土地6宗,而今年1月和2007年12月的土地成交數量分別是32宗、21宗,伴隨於此的是之前各地頻現的土地流拍事件,地產公司對土地的熱情正在進入一個不同於以往的新時期.但熱情下降並不意味著機會的流失,正好相反.
現在,到奧運前,應該是買地的好時機.
買地的界定,包括通過政府收購各地的爛尾樓\項目兼並與重組開發\市場化拿地\收購改造工程與已報建項目\以綜合物業建設與經濟增長點建設為龍頭內容的集中拿地\界入城市新區大面積城市化建設並涵蓋其中的市政建設性拿地.
現在,到奧運前,預期的供地政策與供地內容:
(1)中小城市圍繞城市化以及建設民營經濟園區將形成一波出讓用地的高潮,而商業地產在地市級中小城市尚處熱點,鑒於房價處於上昇期,這些地區的出讓用地市場化程度並不高,但帶有一些附加條件,最重要的可能是招商引資部分.
(2)主流省會城市及城市群類似的區域,供地包括兩塊,一塊是既定的新區建設目前已到中堅階段,大片出讓由於受政策管制,所以圍繞這些大宗地塊的周圍會有相當數量的中小地塊出讓,以有效銜接財政依賴;另一塊是中心城區的節點改造,由於前幾年舊城改造過急,留存下來的中心地段舊城改造基於拆遷阻力與成本,會成為新一屆政府經營土地的首要解決之選.
(3)目前至奧運前,政府主要圍繞高層的意思,做好這三個方面的工作:一是存量爛尾樓的上馬;二是濱水及交通乾線地域的存量個體小地塊加緊出讓;三是城郊結合部將圍繞政策性住房建設與住房困難集中的企業事業單位集資建房,通過附加條件出讓用地.
(4)土地調控政策至奧運前屬於清理階段,房價漲幅限制以及供應不足,有效供應稀缺,地方政府將做好政策性住房的用地與資金准備\全年主要用地計劃兩個方面的事情.為此,他們必然對土地進一步整理後指望賣個好價錢,至少保證不出現流拍.
(5)有鑒於流拍事件,各地政府目前以上海為例,謀求大宗土地出讓的變革,如中心地段大片用地的出讓,對開發商\城中村\拆遷戶以及整理成本事先進行詳細評論,再行出讓,甚至不排除定向出讓的可能性.
(6)建設性出讓活躍起來,什麼是建設性出讓用地?如政府確定區域開發功能定位及市政規劃,拿地的開發商出資進行環境建設,適當考慮補償,政府低價給地,但開發商必須承擔過多的非用地型開發,甚至涉及部分工業性開發.
預期過了奧運關口,土地政策將面臨新建設部會同其他資源管理及發展規劃部門的嚴格控制,所以說現在是買地的比較好的時機.
這一時機的良好,還來自於政策緊縮導致開發商的重新整理,並非完全意義上的重新洗牌.變化類證據有這麼幾條:
1\地方政府指望通過開發商融合後消化歷史遺留問題,形成和諧開發格局;
2\地方政府政策性住房建設的資源有限,開發商一方面可以並入配建政策房行列,另一方面可以修改規劃條件,重新定位並開發存量項目;對新區開發,政府對品牌開發商有依賴,這一觀念並沒有實質性改變;
3\目前房價拐點論浸入了某些地方政府的腦袋,地價拐點的事實性發生也讓一些地方政府在出讓用地方面更為謹慎.這也是一種機會,因為出讓用地的定價參照物改變了,如武漢中北路一地塊,按照以前的出讓用地評價模式,肯定參照均價八千來修訂,並還須結合該地域范圍的整理成本.上月出讓的地價樓面成本比零七年出讓的豫園地塊低七百元,不到六千,但容積率高於對方一個點.其主要原因就是政府要保證這一地塊不能流拍,不然會損及整個中北新城的建設.
問題是,拿了地後你應該圍繞定位及建築產品把文章做足做好,沒有賣不出的房子,這句話加上幾個前提是放之四海而比拼信的東西.