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王凱
萬科還會進行階段性的促銷降價嗎?
『假如市場出現過度調整的情況,萬科會冷靜應對,不會簡單地采用一味降價的手段。』這是萬科總裁郁亮在接受本報記者專訪時給出的答案。
房地產行業龍頭萬科地產,先後在多座城市高調降價促銷,降價幅度從5%-30%不等。
在郁亮模棱兩可的回答中,似乎可作這樣的解讀:在接下來的市場調整期,為了加速現金回流,萬科不排除繼續降價促銷,但也許會是一套降價加上其他手段的組合拳策略。
自萬科在全國范圍掀起降價潮以來,有人認為萬科資金鏈吃緊,要資金快速回流,而有人認為萬科是在趁機擴張,想左右市場。
到底,萬科為什麼降價?
資金鏈萬科執行副總裁肖莉說,降價是以更主動的姿態應對市場調整。肖莉堅稱,萬科現金流寬裕。
現在,購房觀望氣氛濃厚,各家開發商都面臨著銷售放緩、資金回流慢的問題,以往快速銷售、快速周轉的策略在這個時段更多的成為一種願景,而萬科在全國有100多個樓盤。
萬科是不是真的不缺錢?
SOHO中國董事長潘石屹說,道理非常簡單,萬科的資金比較緊張,要通過降價來迅速回籠資金。
英聯國際不動產首席經濟學家郭建波也說,萬科降價更多的是從自身資金鏈的安全考慮,並且『萬科的項目利潤空間大,降得起』。
郁亮的表態是:去年年末萬科持有現金170億,『資金狀況非常好』,而且,『萬科一向注重增長的質量和財務的安全性,因此在資產周轉率和利潤率之間,更強調前者,目前萬科周轉率已經高出行業一般水平1倍左右。』
在業內人士看來,萬科在全國盤子太大,依然需要巨大資金支持。最近一段時間股市整體下挫嚴重,投資者關注萬科能否通過順利銷售實現回款;另外一方面,銀行利息太重,如果不能實現回款,利息償還壓力巨大。因此,通過降價來實現資金回流也就成了順理成章的事情。
『從宏觀角度看,市場理性調整不能簡單理解為降價;而從微觀層面看,應對市場波動也不能簡單依靠降價手段。』但是郁亮說,『部分去年過度上漲的城市,當然存在價格適度調整的必要性』。
郁亮稱,從近期的市場反應看,即使在成交量大幅下降的城市,在價格調整後,成交量回昇也很明顯,萬科幾個調了價的項目都在短期內取得了良好的銷售業績。『這充分說明,市場並不缺乏需求,房價並不存在長期深幅下跌的可能。』
在郭建波看來,對萬科這樣的大企業來說,通過降價來實現資金回流是現階段唯一也是最正確的選擇。『萬科在先前市場行情好的時候,已經獲得了超高回報的收益,現在市場冷淡下來,適當降價也屬正常。』
郁亮相信,市場調整只是階段性的,而如果出現過度調整,則更加只是暫時現象。近期的經營環境變化和目前的市場狀況本來就在萬科的預計之中,並在去年的定期報告中多次做出了提示。
問題是,面對接下來可能的更加嚴峻的調整,萬科將如何度過。
降價,還是相反,郁亮沒有否認,也沒有承認。在記者走訪的近十餘位業內人士中,都肯定地認為,降價促銷還會出現,而且很快就會到來。
郭建波判斷:『我們預計在四五月份會有更多的開發商集中進行降價促銷。』
他的判斷依據是,對比之前的僵持階段,現在大多數開發商已經認識到問題,改變了過往的銷售預期;四五月份是每年的傳統銷售旺季,如果不在這個時段加緊銷售,就錯過了上半年最好的資金回流時期;另外,四五月份,開發商的資金鏈會更加吃緊,探底行為會更嚴重。中原地產深港研究中心總監張偉說,從他接觸到情況看,現在已經有很多開發商開始降價了,估計集中降價時間表還會提前。
衝擊波『萬科降價是想左右市場,趁機擴張』,這種聲音自萬科降價以來一直存在。評論說,即使萬科在主觀思想上是想自保,那麼客觀上還是對中小企業造成了很大的衝擊。
東莞的多家小開發商說,『如果經營不下去,那麼就只有把地賣了。』招商地產總經理林少斌在此前接受本報采訪時也表示,『今年會是拿地、擴張的好時機。』
金地集團董事長凌克說,『不止是我們,很多企業都共同面臨著這個問題。我們會考慮做價格的調整,可采用一些不同的促銷方式來加快銷售速度。事實證明,這種改變是對的,有些地方在采用促銷方式後,銷售情況就明顯改善了。』
事實上,在僵持達6個月之久後,萬科在率先打響價格戰的同時,很多開發商都在加緊制訂相應的銷售戰略,有的跟隨降價。
『有些大的開發商能及時調整戰略,情況一直還不錯,但是有些小開發商日子不太好過。』中原地產深港研究中心總監張偉說,降價就意味不賺錢,或是賠錢,不降就意味著滯銷。
地處深圳、成立於1991年4月的深業(集團)深圳控股有限公司(以下簡稱,『深圳控股』)是一家專注於開發華南地區中高檔房地產的開發商。1997年在香港紅籌上市,大股東深圳市政府持有45.7%股權。總資產25億元。其投資部副總經理馬安華說,萬科降價對他們公司影響不是很大,『首先我們的產品有差異性,其次,我們的拿地成本是很低的,要看市場情況,不排除降價可能。』
對於能獲取大股東資金補充或者有其他融資渠道的開發商而言。萬科降價,對他們來說影響都不大,用他們的話說,『我們所做的策略調整都是順應市場的行為,更多的是從自身的既定戰略出發,與別家無關。』
現在,一些中小企業面臨被並購,馬安華說,他們手頭上有四五十億元資金,正准備收購一些經營不下去的項目公司或小企業,主要是一些小型的外資公司和民企,已經陸陸續續在談。馬安華說:『這些企業應對調整經驗不足,資金有壓力,在南山區、寶安區,有很多這樣的中小開發商,連名字都沒有聽過。』
多家實力企業都在謀劃同樣的事情,很多人預計,並購潮即將到來。
潘石屹甚至做出了『100天中國房地產企業會發生巨變』的論斷。國際經濟下滑和國內從緊的貨幣政策對中國的房地產造成了雙向的壓力,房地產企業中負債率高、前兩年規模擴張迅速的企業,在這樣的情況下,日子會更難過。
萬科降價進一步改變了大眾的投資預期,這是業內人士對萬科降價一致的評價。
現在,深圳關外地區,很多中小開發商已經開始大幅降價,有的降幅甚至達到六五折。
『這些小開發商的承受能力是很低,在觀望了一段時間後,紛紛開始降價』,在張偉看來,有些企業因為降價有了資金回流或許還能活下去。
多家地產中介的業務員都說,這個月降價樓盤比較多,成交量上昇很快。
萬科降價一定程度上,確實起到了『清理門戶』的作用。張偉說,『我們接觸到的很多小開發商都是不具備開發資格的,他們也不會從產品品質上下功夫,也沒有這個能力。』
郭建波說,萬科降價對市場回歸理性產生了促進作用,他認為,『這個市場之前的非理性就是由像萬科這樣的大公司炒起來的,最終推動了房價泡沫的產生』,在他看來,回歸理性還是要靠這些企業。
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