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作為中國房地產行業龍頭企業,萬科集團董事長王石的房企『拐點論』尚在激烈爭議的風口浪尖,SOHO中國總裁潘石屹又在近段時間放言,中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應,並進入前所未有的融資艱難期。
『百日劇變』觀點一經拋出,立即引起空前反響,中國房地產行業要面對怎樣的明天?房屋價格會不會在潘石屹所預測的『劇變』中下跌?有多少家房企將在這輪嚴寒中『死於非命』?
3月25日,潘石屹在參加新浪房產創新峰會時,接受《華夏時報》記者獨家專訪,詳解其所發布的『百日劇變』。
形勢突變導致『百日劇變』《華夏時報》:你為何在這個當口提出房地產行業將面臨『百日劇變』的觀點?
潘石屹:在去年11月底,中央提出從緊的貨幣政策,但那時的提法還是比較籠統,而且當時國際形勢尚不明朗,中國的貨幣政策還有操作彈性。
但到了今年,尤其是2月份以來,CPI同比增幅達8.7%,通貨膨脹壓力巨大。溫家寶總理在答記者問的時候,表示政府今年第一件事情就是要控制CPI指數到4.8%左右,GDP增長控制在8%。而要控制通貨膨脹,就要實行從緊的貨幣政策。
總理說完這番話的第二天,央行的准備金率就提高到了15.5%,這已經非常高了。此時,國內的形勢已經明朗化,從緊的貨幣政策非常明朗。
再看看國際環境,在這兩個月中,貝爾斯登事件、股市大跌等一些事件和現狀,包括在海外上市的房地產公司股票大跌、房企發債、發股未果,今年想要上市的房企排隊的就有40多家。
但以恆大地產為首,其IPO被擱置,這個當口,誰IPO都會出問題。這是一個標志性事件,國際資本市場與中國房地產之間的管道基本被堵死了。
《華夏時報》:你去年還在反駁王石的『拐點論』,現在又提出『百日劇變』,是否前後矛盾?
潘石屹:到現在,我的觀點是有變化,這是因為形勢天天有變化,隨著形勢變化,我也在不斷地修正觀點。
去年和王石談拐點的時候我列出了數據反駁他,當時沒想到美國的經濟這麼差,沒想到貝爾斯登會出事,沒想到次債危機沒完沒了,沒想到CPI指數會漲到8.7%。
包括現在的觀點,我說的也不一定對,房地產行業一年兩萬個億,這樣大的一個行業、大的市場,國內國際形勢變化得太快了。
地王開發商將遭大調整《華夏時報》:你認為在這場即將發生的巨變中,哪些房地產企業將面臨最嚴峻的挑戰?中國的中小房地產企業可能要被整合嗎?
潘石屹:前年,尤其是去年,很多開發商不理智,買了很多地王,但是房地產行業離不開金融行業和資本市場的支持,這個支持如果斷開或者變弱了,房地產行業就會面對非常大的調整。而最先被調整的,就是去年、前年極度擴張的那些地產企業,它們必將面臨最大的問題。
有觀點說我要兼並中小型企業,這是錯誤地曲解了我的觀點。國內的一些中小房地產企業沒有擴張,資金鏈也安排得很好,嚴冬到來,自然不會遇到問題。反而是前幾年極度擴張的開發商最容易出問題。
《華夏時報》:你是認為真正要發生劇變的是去年產生的那些地王企業嗎?
潘石屹:國內國外金融形勢的緊張,導致房地產行業缺錢,這已經是不爭的事實。但即便是地王企業,每一家情況都不一樣。有苦處,只有自己知道。
買房可以抵制通貨膨脹《華夏時報》:你認為『百日劇變』中,房價會因此下降嗎?
潘石屹:說到『百日劇變』,這是個籠統的概念,也許是2個月,也許是4個月,說到這個觀點,人們最關心的是房價的問題,也就是劇變對房價的影響——是漲還是跌?但我們不能為了價格而看價格,價格背後是供求關系。
我們要看對需求是不是有影響,按揭貸款受到控制肯定對需求有影響;對供應是否有影響,有了地了沒有錢建不了房子,供應也有影響;房價是漲是跌,要看在這場劇變中,需求和供應,哪個受到影響的力度更大,要看供求的狀態是不是還能處在一種平衡的狀態。
《華夏時報》:開發商在遭遇劇變時,會不會通過降價來回籠資金?
潘石屹:降價既是土地市場問題,也是房產市場的問題。從房產市場來看,今年1、2月份,因為一直在說拐點,加上天氣冷,需求不旺,成交量都在跌,但從2月底開始、到3月份,銷售量上昇幅度很大,證明需求還是旺盛的。
在這種需求下,開發商會不會降價還要看通貨膨脹能否控制得住,如果控制不住,我建議大家就要趕緊買房子,只有買了房子纔能抵御通貨膨脹,這是特別簡單的道理。我認為應該買些值錢的東西,而房子纔是最值錢最保值的。
將只在北京三環內發展《華夏時報》:你認為房地產企業應該如何應對即將來臨的挑戰?
潘石屹:對於一些缺錢的企業來說,冬天來了,要麼就是像青蛙一樣找個洞鑽下去,要麼就像候鳥一樣飛走。美國次債危機加上中國從緊的貨幣政策,這就是冬天到來的征兆,在此時就要采取策略,手上屯的地該轉的就轉出去,用手中的項目換錢保命。
《華夏時報》:在這場劇變中,SOHO中國會不會利用手中的150億元進行一系列收購?
潘石屹:我們還是側重於收購土地,而不是收購房地產公司。因為別的地產公司的管理風格和經營模式等各方面和我們不一樣,整合比較難。
《華夏時報》:那你的150億現金將用在哪裡?前門項目嗎?
潘石屹:在冬天到來之際,我們的150億現金要過冬也並非很充裕,因此應該去做一些利潤率高、回報率高、市場的基礎比較好的項目。
去年11、12月和今年1月份,我們在全國的七八個城市,已經談好了一些土地項目,進入2月份,一看冬天要來了,我們全撤回北京來了。
150億現金和500個員工,按照我們的策略要把有限的資源用在點子上,點在哪兒?就在北京三環之內,前門項目也是其中之一。