樓價,不會無緣無故的漲,也不會無緣無故的跌!不會無限制地上漲,也不會不見底的下跌!
回望深圳樓價此輪調整風暴,概以去年10月初[左庭右院]大幅贈送裝修電器為先,並以中海地產[半山溪谷]和[西岸華府]兩大項目12月初,調低價格推售新組團為顯著標志。此後,深圳樓價進入下降通道,不少樓盤多以贈送或限制性推出優惠單位體現降價行為。
2008年春節後,萬科地產以提昇居住品質為由,全線產品高調降價。萬科降價無疑是樓市裡的一聲『春雷』,雖未推倒樓價的多米諾骨牌,卻很實在地『敦促』不少開發商跟進,在深圳樓市尤為典型的當數金地[梅?鎮3期]、[澳城]、[深業.新岸線]和[珠江.旭景佳園]。
應該說,作為先行者,中海地產的降價行為在市場上引起極大非議,而中海地產顯然采取的是低調策略,專注於賣樓,對任何評論均不予回應。有專業人士評論中海地產是先知先覺者,降價表現出對市場動向極強的把控能力,對此,一兵深以為然。
然而,中海地產同時也對降價可能引起的業主心理反應未能預先評估,並對可能產生的信任危機沒有采取適當的消弭對策。在萬科『品質提昇』舉動的比照下,就顯得有些被動,安撫老業主工作任重而道遠。
令一兵最近比較困惑的是,最近通過論壇悄悄、MSN、QQ及電子郵件形式前來諮詢的置業者問的最多的問題,不是片區居住價值、具體樓盤的優劣評判,而是樓價下跌何時終止,樓價的底部在何處?置業者現階段關注的問題,不是買什麼,而是什麼時候買。
可以想見,置業者都希望以最合適的價格購進,成本意識、『抄底』心態明顯,同時也表現出明顯的怕踏空心理。這從一個側面也說明深圳商品住宅的市場剛性需求存在成為現實,樓價尤如驚弓之鳥,樓市回暖、樓價反彈隨時成為可能!
在這輪樓價調整浪潮中,我們也應該看到,與前段暴漲時期樓價普漲不同的是,深圳樓價未能實現普降,不少樓盤的售價依然堅挺,甚至出現了微幅提價的個例。
而售價堅挺,表現出『笑看風雲淡』閑適態度的樓盤,多為高檔稀缺型豪宅項目,尤其是擁享稀缺自然景觀資源和城市人文資源的樓盤。比如招商地產在蛇口半山上開發的[半山海景.蘭溪谷2期],在降價聲一片的市場環境下,其3月初推出的6號樓及疊拼別墅均實現了高於2期首批單位的銷售價格,且銷售速度持續保持平穩的態勢。
在國家『90/70』政策的限制下,象[半山海景.蘭溪谷]這樣的、擁有山海資源和國際人文氛圍的純大戶豪宅,或將不可再次出現,『別處再無』。其保持高昂的售價也是順應業主身份、體現尊貴居住價值的明智之舉。實際上,招商地產在推售6號樓前,也考慮過降價銷售,但依招商地產老總林少斌的理解,降1、2千元,市場沒有感覺,降1、2萬又不可能,所以,最終的選擇是維持現狀,乾脆不降。
樓價是繼續下降,還是止跌回昇?在現階段,這是個問題,恐仍需觀察。
不過,依一兵的妄測,萬科全系大幅度降價雖然真實動機各方猜測不一,但有一點可以確定的是,萬科的降價不是逐步探底,而基本是一步到位,萬科地產是對市場環境經過充分的論證和研究纔出臺降價舉措的。且這次參與降價的樓盤分布在不同片區,降價行動實際是在為片區樓價樹立一個標杆。而這個標杆,顯然不是高位標杆,而應該是一個底部的支橕。
實際上,萬科地產新近推售的幾批單位和部分降價舉動明顯的樓盤均取得不俗的銷售業績,深圳新房成交量也比前幾個月有明顯上昇,市場承接力開始顯現,剛性需求正在逐步釋放。
對萬科降價動機和開盤效果的推測,包括豪宅不支持降價,這是否共同形成了一個信號?源自底部的信號?