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1、定(訂)購協議
購房者在確定好一個樓盤後,簽訂合同之前,開發商往往會要求購房者繳納一定數量的定金或者訂金,並簽訂一份定(訂)購協議,約定購房者在幾日內和開發商簽訂正式買賣合同,否則定(訂)金不予退還。面對開發商提供的買賣合同及補充協議仔細研究後再決定是否簽訂訂購協議和繳納定(訂)金,以免買房不成退款不得。
2、購房簽約須弄清『合同主體資格』
我國法律規定,不具備主體資格簽約無效,合同主體不相符簽約也無效,無效的合同,在合同中所約定各項條款或細節、補充部分對簽約雙方均無法律約束力。所以,購房者在購房合同簽字前,先從以下6方面查驗甲方的主體資格。
1)開發單位、銷售單位、所有權人是否一致。
2)賣房者與所賣之房的產權所有人是否相同。
3)一期工程和二期工程是否都具備預售資格。您所想要購買的房屋是否在預售許可范圍內。
4)總公司與分公司是否都擁有合法銷售權。
5)房屋中介代理是否具有正式委托的文件。
6)合同簽約人是否具備簽字資格。
3、『五證』是否齊全
國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、預售許可證是購房者必須看的,購房者可以通過www.fc114.com或相關政府部門查詢其證件的真實性。另外出賣人還應該出示『商品房銷售(預售)樣板合同』。
4、所購商品房的基本情況
首先要知道該商品房的用途、結構、層高及所處位置。其次要清楚你所買房屋陽臺的面積,一般說來商品房陽臺的封閉方式與其面積確定有直接關系。依據中華人民共和國國家標准《房產測量規范》 8.2的相關規定,全封閉陽臺的建築面積按其外圍水平投影面積計算;未封閉的陽臺按其外圍水平投影面積的一半計算。
5、面積確認及面積差異的處理
在合同履行中會出現兩種情況:
一是實測面積少於合同約定面積,這時買受人可向出售人索要退款;
二是實測面積多於合同約定面積,這時無論多出多少平方米,買受人都要按實測面積補足多出面積的全部房款,而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產交易因面積產生糾紛的情況看,屬於後者的佔絕大多數,因為這種操作方式有利於銷售一方。因此在簽訂購房合同時,應該在購房合同中對該項的第二條進行標注,以免交房時因面積誤差帶來糾紛。
6、交房的時間
購房合同中都有『如遭遇不可抗力,出賣人可據實予以延期』這一表述,而『不可抗力』的准確意義購房人一般都不知其是何含義。我國《民法通則》第一百五十三條規定:『本法所稱的「不可抗力」是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況,如:地震、水災、戰爭等。』依照此法,房產買賣合同中設定有關『不可抗力』的約定應該說是正確的。但實際在房產交易中,有一些開發商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對『不可抗力』做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是對出賣人有利,減少賣方應承擔的責任。出賣人不能把開發商自己的過錯,如項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節影響、政府行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己應該承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意『不可抗力』在合同中是如何界定的,最好明確『不可抗力』的范圍。
7、違約責任
1)時間問題:根據對等原則,買賣雙方在違反合同的過程中所規定的逾期時間應該一致:如買受人逾期付款的違約責任中規定逾期時間和出賣人逾期交房的逾期時間,還應該注意提出退房時,出賣人退款的時間;基礎設施、公共配套建築交付正常使用的時間;辦理產權和國土證的時間。
2)違約金:第一種:銀行同期活期存款利率和銀行同期貸款利率支付利息,這兩種都可以,但是存款利率要比貸款利率低很多,最好選擇用銀行同期貸款利率。第二種:應付款或已交款的日萬分之一至萬分之四,作為違約金。第三種:已付房款的一定比例。雙方在協商違約金比例時要注意雙方對等,且要適中,不然起不到約束作用。
3)退房問題:出賣人逾期交房、規劃設計變更、產權和債權債務糾紛損害了購房者利益、產權證的辦理等條款可能會涉及到退房的問題,一般來說開發商不願意購房者退房,但是為了保護自身的利益,應該在合同上注明在某一條件下,買受人有權退房。
8、廣告內容
是否寫入合同商品房銷售大都通過廣告宣傳吸引購房者,而廣告的內容是否要體現在合同中,這就成了購房者在簽訂合同時與開發商爭論的焦點之一。按照相關法律規定,廣告的內容如果很具體、確定,在法律上它就是要約。作為要約,對方承諾了就應該作為合同條約。因此,關於廣告中哪些內容要進入合同,哪些問題需要合同明確,這也是現在商品房銷售過程中比較突出的矛盾,此外效果圖不是規劃圖,購房者在購房的時候需要特別注意這兩個細節問題。
9、基礎配套與公共配套的權屬問題
購房者必須弄清楚配套的基礎設施(如小區內的網球場、游泳池、娛樂場所等等)不一定就是公共的配套設施,關鍵在於它是否納入公攤面積來計算。不納入公攤面積計算的基礎設施就具有獨立的經營權利,而納入公攤面積的就歸全體業主所有,可以供業主免費使用,如出賣人擅自改變與該商品房有關聯的公共部位和設施的使用性質,買受人有權要求出賣人負違約責任。
10、及時備案
為了使你所購買的房屋『不會被開發商重復銷售、抵押或查封』,請你及時在管理部門備案,以保證你的投資得到保護。
相關購房名詞:
違約金:違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定,應該付給對方的一定數量的貨幣。違約金是對違約方的一種經濟制裁,具有懲罰性和補償性,但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯,無論是否給對方造成損失,都要支付違約金。
產權證書:產權證書是指『房屋所有權證』和『土地使用權證』。房屋產權證書包括:產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記,並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
建築面積:整幢住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積,多、高層住宅的建築面積,則是各層建築面積之和。使用面積:即套內使用面積,系指房屋戶內全部供用戶使用的空間面積,按房屋的內牆線水平投影計算。
公用面積:指住宅樓內的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。公攤率:公攤率=公攤面積/套內面積銷售面積:銷售面積=套內面積+公攤面積容積率:容積率=規劃建築內的總建築面積/用地面積定金:定金是指當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保的一定數額的貨幣,它屬於一種法律上的擔保方式,目的在於促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。根據我國民法通則和《擔保法》八十九條規定,定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數額由當事人約定,但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之後改變主意決定不買,開發商有權以購房者違約為由不退定金;如果開發商將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。
訂金:訂金是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議後,准備進一步協商前簽訂的臨時認購協議,通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款後,約定一個期限,買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權,在約定的時間內,賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內決定不購該房屋,有權向開發商要回該購房訂金。
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