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新盤價格不斷上漲
從今年年初開始,滬上各大新盤便開始了樂此不疲的調價『運動』.無論是外環附近的中低價樓盤,還是市中心的豪宅.紛紛掀起漲價潮,房價水平節節攀昇。
而在眾多頻頻調價的樓盤中,普陀內環沿線(光復西路、鎮坪路口)的泰欣嘉園恐怕是『個中翹楚』。去年6月首度開盤之時.泰欣嘉園裝修房均價在1.65萬元/平方米左右;今年6月,泰欣嘉園在售房源均價已經攀昇至2.1萬元/平方米;隨後.其在售房源價格再一次上調至2 5萬元/平方米左右;近日,記者致電售摟處時,得知該盤推出的一批新房源均價高達3 2萬元/平方米,徹底刷新蘇州河北岸的房價紀錄。
皇家花園地處安順路和伊犁路的交匯處,屬於『正虹橋』鬧中取靜位置。去年底.皇家花園開盤時,均價基本定為2.1—2 3萬元/平方米左右;日前,記者發現網上房地產數據顯示,皇家花園9月新推房源的參考價已經達到4.5萬元/平方米,而致電售樓處求證時.售樓小姐並沒有說出當前的確切報價,只是回答說,目前,皇家花園所有可售房源基本都在4萬元/平方米以上。
除了上述兩個大幅漲價的樓盤以外,上海大部分樓盤都出現了較大的房價上調,包括陽光巴黎(徐匯區)、中海瀛臺(徐匯區)、奧林匹克花園(松江)、上海康城(閔行)、寶華現代城(閘北)、萬科新裡程(浦東)等。
樓市風險正在積累
中國房地產界權威人士顧海波指出,我國房地產業正處於新一輪發展的高潮,房地產開發價昇量增、供需兩旺,全國的住宅開發、竣工面積及銷售價格疊創新高,中國經濟的『房地產化』現象嚴重。而今年的幾度加息(尤其是房貸利率)幅度有限。對開發商和投資者來說,由於銀行的非理性放貸,對房地產的投機起了推渡助瀾的作用。
他指出,樓市的政策風險和市場風險正在積累。『其一.當前我國樓市的居住功能正在日益演變成為投機品,尤其是長三角、珠三角和北京等特大型省會城市,大量的國內外『熱錢』湧入,有些地方的樓市投機已佔半壁江山.大量的住宅囤積在流通領域.一旦泡沫積聚後破裂,昨天、今天的投機需求就會疊加成明天的供給,樓市的拐點就會出現。其二,我國當前房價的租售比低於正常水平,簡單講,買房用於出租已不足以贏利,就像1997年亞洲金融風暴時香港的樓市,買房就是為了賣房,這種『擊鼓傳花』式的游戲總歸有臨界點.瘋狂和死亡有時只有一步之遙!』
近來,由美國次級(住房)抵押貸款市場危機引起的風暴正席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場,其直接原因是美國利率的上昇導致住房市場的降溫。在截止2006年6月的兩年時間裡,美國連續17次加息,將聯邦基金利率從l%提昇到5.25%,利率的大幅攀昇加大了購房者的還貸壓力,從而導致住房市場自去年第二季度起大幅降溫.進而引發次級抵押貸款市場的危機。顧海波表示,『我國也進入了新一輪的加息周期.也同樣具有類似美國次級貸款風險的基因.加上我國人口眾多、就業前景不甚樂觀.對日益積聚的房貸風險.管理層和消費者都必須要有清醒的認識。風險的積聚有個量變到質變的過程。』市場存在暴跌基因
顧海波認為,房地產(主要是住宅)市場本質上是一個民生性的最終消費市場,房地產本身還是一個典型的高能耗、高資金密集、低技術壁壘的粗放行業,是個不可持續的行業。房地產的火爆是經濟轉型時期特有的產物,隨著經濟的發展和人民居住水平的提高.房地產作為特定時期的『支柱產業』,一定會逐步淡出:此外,房地產業的快速發展還遭遇土地、水電等資源瓶頸和生態瓶頸的制約。由於中國具有地少人多、中低收入者比重大等特點,當今除了要大力發展保障型住宅外.房地產的投機和投資是需要遏制和抑制的。
『我國人均耕地只有1.39畝,不及世界的1/4.而且耕地質量很差,耕地退化壓力很大,房地產的可持續發展要符合國情。從這個意義上講,我國透支子孫資源(土地)、放大當前GDP繁榮現象已十分嚴重。』
顧海波提醒說,無論是中國股市還是樓市,其市場經濟的發育都存在嚴重的先天不足。中國當今經濟增長主要靠能源、資源、環境等粗放的增長方式.經濟增長的基礎很不紮實,經濟增長的代價很大,樓市存在爆跌的基因,樓價之所以未大幅下調.只不過是因為政府的極力(暫時)、過度護盤而已。『我們不希望樓市大起大落,但當樓市泡沫養大,破裂就另當別論了。』
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