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一直以來,伴隨著地產項目的預售、內部認購等前期銷售行為,訂金、定金、保證金、誠意金等各種五花八門名字的地產新名詞紛紛湧現,而且隨著時間的行進,開發商對於這些名詞的運用出現了駕輕就熟、爐火純青的趨勢。不明個中區別的消費者感到越來越無法恰當地維護自己的權利,因為有時根本不知道對方在說什麼,可當你自認為理解了對方意思的時候,你很可能已經不幸落進了早已挖好的陷阱。
近日,關於上述名詞的投訴漸漸多了起來。為此,本報記者走訪了天津明揚長纓律師事務所,與楊仲凱、孫志偉兩位律師進行了深入的交談。
定金 訂金 保證金 誠意金 關於定金的認定有讀者投訴,現在有一些開發商,在尚未取得商品房銷售或預售許可證的時候,出於聚攏人氣或提前銷售的目的,同時又要規避有關部門的處罰,於是想出種種辦法來變通自己的提前銷售行為。比如在正式開盤前指定某家銀行,規定有意購房的消費者去開戶存一筆1萬至5萬元不等的存款,然後憑存款單到售樓處登記排號,按排號的順序選房。同時開發商還表示,這筆存款的所有權歸個人,消費者隨時可以將這筆存款取走。但他們將對個人開立的存款賬戶進行監控,如果開盤時這筆存款已經被取走,則這名消費者排的號將被取消,也就是自動失去購房資格,這筆錢被稱作『保證金』、『誠意金』等等。那麼,該如何認定這筆錢的性質呢?
楊律師說,現在有些消費者很重視定金這個概念的認定,因為一旦認定交了定金,開發商如果違約的話,至少消費者能得到雙倍返還。但是記者提到的這種情況則略有不同,因為這筆錢確實沒有交給開發商,而只是以個人名義開立了存款賬戶,那麼很難認定這筆錢就是定金。這就是開發商聰明的地方,他又用這錢吊住你,又不承擔雙倍返還的風險。所以這筆錢最多只能算是『變相定金』或『貌似定金』,關鍵在於這錢並不是在開發商手裡控制。
此外,楊律師說,也許還有一種情況可以認定消費者存到銀行的錢是定金,那就是消費者開立的是一個共管賬戶。也就是說,消費者存到銀行裡的錢,開發商不但可以監控,而且在消費者取款時需要消費者和開發商共同簽字纔行。如果屬於這種情況,這筆存款也可以認定為是定金,但現在不是這種情況,所以得不到這是定金的證據。
莫把『定金』當『訂金』提到這個問題,楊律師表示不能不重提『定金』和『訂金』的區別。在《擔保法》中,『定金』是擔保的五種方式之一。已付『定金』,消費者如果不履行合同規定義務,就再也無權要求退還『定金』了。而在《合同法》中,有『定金罰責』:如果是買方違約,則『定金』由賣方所得;如果是賣方違約,則賣方應歸還『定金』的兩倍給買方,所以雙方在簽訂合同時都會更加謹慎。
『訂金』則不同,『訂金』只是訂下來,預訂的意思。是給消費者一個考慮的緩衝期,比如有的消費者准備買樓,又拿不定主意,一些負責一點的樓盤為了給消費者一個充分考慮的空間,願意讓消費者先交一點『訂金』,在一段時間內,比如3天,消費者可以最終決定買還是不買,3天內,交了『訂金』的消費者看中的房屋不會推薦給其他買主,3天後就不保證了。但『訂金』不買樓時可全額退還,要買樓還可以當成應付樓價的一部分,除非合同中有違約不返還的特殊約定,否則它不等於『定金』。
不是定金,勝似定金楊律師認為,對於剛纔提到的種種『變相定金』,消費者其實更需要提高警惕。因為它不但一點兒也限制不了開發商的行為,而且縛住了消費者繼續奔波選房的雙腿。消費者被這種『已經交了錢』的假象蒙蔽住,認為房子已經定下,高枕無懮了,但可能不知道,其實他什麼也沒買到,一旦有一天他發現了這一點,可能時間已經過去很久了。現在房產價格的變化如此巨大,消費者每浪費一天,都有可能為重新購房多支付高得多的代價,而這種損失是不會得到補償的。所以,消費者只有自己擦亮眼睛,多動腦筋,或者來問問律師,其實這種諮詢是花不了多少錢的。
不過,楊律師還表示,時間成本是有可能得到賠償的,法律規定有締約過失責任。《合同法》第42條規定:『當事人在訂立合同過程中有下列情形之一,給對方造成損失的,應當承擔損害賠償責任:(一)假借訂立合同,惡意進行磋商;(二)故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠實信用原則的行為。』
楊律師指出,要特別注意這裡邊的『惡意磋商』和『故意隱瞞』等事實。因為從消費者看房開始,雙方每一次溝通,都是在互相接近,都是在為最終達成協議而努力。你讓步我也讓步,你少劃劃價,我多讓點利,期望最終達成合約。這時候如果消費者一分錢也沒有,根本也沒想要真正買房,那麼你就是在惡意浪費對方的銷售資源;反過來,如果開發商在價格上、時間上故意對你隱瞞一些不利於你的事實,這也構成過錯。因為民法通則第68條規定,故意隱瞞真實情況或陳述虛假情況,誘使對方做出錯誤的意思表示,構成欺詐。這時你可以進行索賠,索賠包括直接損失和間接損失。
如何規避風險孫律師最後補充道:要想真正避免消費者的各種損失,目前最行之有效的方法仍然是那幾條。
一、首先細查五證:建設工程規劃許可證、國有土地使用證、施工許可證、建設用地規劃許可證、商品房預(銷)售許可證。五證缺一不可,否則不管價格多合理、房型多理想、地點多誘人,也不要購買。
二、把售樓者口頭的承諾落實到具體合同中,防止舉證不能。
三、合同條款要具體明確,不能含糊,規定得越細越好。
四、多留書面的東西,樓書、宣傳頁等等。
五、宏觀一點,除了考察開發商以外,還要有一點政策知識。比如市區的規劃,什麼地方是公園、什麼地方是綠地,大家是能夠了解到的,這就有利於選到好地點。
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