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1月16日,《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號),一經國家稅務總局網站發布,市場立即作出了強烈反應,滬深股市漲勢強勁的房地產股票聞聲下跌;1月17日,甚至出現了大面積跌停的罕有現象,近30只房地產股票以跌停板報收。
這到底是市場反應過度,還是土地增值稅威力確實夠大,將對房地產企業的贏利情況產生直接影響,甚至對某些房地產企業存在致命一擊?如果土地增值稅對某些房地產企業確實存在致命一擊,那麼,誰將倒在土地增值稅『槍口』之下?
土地增值稅清算『槍指何方』?
面對清算土地增值稅的巨大影響,以及土地增值稅成本將由購房者承擔的流言,1月18日,國家稅務總局在其網站發布了標題為《土地增值稅並非新開征的稅種》的文章。文章指出——
土地增值稅1994年就已開征,土地增值稅清算管理有關問題的通知並不是土地增值稅新的政策規定,而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規范,是一個征管文件。
由於對房地產開發項目已經預征了土地增值稅,而清算是在房地產開發項目已經全部或大部分銷售完畢後纔進行的,因此,通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔,也不會加重購房者的經濟負擔。
土地增值稅是國家為了進行房地產市場宏觀調控而出臺的稅種,主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。做好土地增值稅的清算工作,將對房地產市場的健康發展起到積極的作用。
在該文章中,特別值得注意的是,有一句話國家稅務總局是用粗體字加以標出的:『建造普通標准住宅出售的,增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的,免征土地增值稅。』
國家稅務總局刻意強調的這句話,明確表明了土地增值稅清算『槍口所指』的,不是『低利潤普通住宅項目』,即『建造普通標准住宅出售的,增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%』的普通項目,而是除此以外的其他項目。
土地增值稅清算將促使房價上漲?
清算土地增值稅的消息出來後,有些開發商著急,有些專家學者似乎更著急,他們火急火燎地喊出了房價將會因此而上漲的聲音。
一些開發商說,羊毛出在羊身上,稅收成本的增加,必定轉嫁到房價上,最終將由購房者來承擔土地增值稅的成本。
相對於一些開發商表述的直白,一些專家學者在表達自己的觀點時,相對來說要隱晦得多了。在此次專家學者喊漲房價的聲音中,有一種典型的說法,那就是——
雖然房價水平是由市場總需求和總供給決定的,與開發企業的成本沒有直接關系,但土地增值稅成本的增加將會在一定程度上改變市場供求狀況,起到促進房價上昇的效果。
那麼,土地增值稅成本又是如何改變供求狀況的呢?
這些專家學者說,土地增值稅成本的增加可能導致部分房地產開發企業虧損,因而退出房地產市場,房地產開發投資因此受到影響,未來商品房的供應就會有所減少;而在需求方面,由於絕大多數消費者認為開發企業的成本都會轉嫁給消費者,導致房價上漲,遲買不如早買,在這種心理預期下,不但不會減少購買需求,反而會放大這種需求。供應減少,需求增加,房價自然就上漲了。
如果,土地增值稅是對所有的房地產開發項目開征,那麼,由『長期均衡價格的決定因素就是生產者的生產總成本』這一經濟學常識,我們不難知道,一些開發商所說的『羊毛出在羊身上』,是千真萬確的,土地增值稅最終必將傳導到房價上,並由購房者承擔。
然而,問題的關鍵是,土地增值稅並非是對所有的房地產開發項目開征的。國家稅務總局在《土地增值稅並非新開征的稅種》一文中特意用粗體字標明指出:土地增值稅對低利潤普通住宅項目『網開一面』。
而且,大家知道,本輪房地產宏觀調控的重點之一,是調整房地產供應結構,這些『低利潤普通住宅項目』(普通中小戶型商品房、限價房、經濟適用房),同廉租房一樣,是要著力增加供應的對象。只是由於房地產開發周期較長,再加中央房地產調控政策多次遭遇『腸梗阻』,從調控開始發力,到形成市場面的真正供應,尚需一段時日。
至於一些專家學者的說法,雖然說得很隱晦,但是,只要仔細分析,更是不難看出破綻——這些專家學者在考慮房地產的『供應』與『需求』時,其假設前提是不同的。在考慮『供應』時,他們不假設房價會因土地增值稅而上漲,而在考慮『需求』時,他們則假設房價將隨土地增值稅征收而上漲。
有業內朋友因此對我說,什麼專家學者呀,他們有沒有最基本的經濟學常識?我看他們甚至連高中物理學『參照物』的基本概念也沒有!
事實證明,民眾並沒有受到『土地增值稅清算將會促使房價暴漲』的『忽悠』。股市房地產股票連續幾天的下跌,就充分說明了這一點。
試想想看,如果『羊毛出在羊身上』,土地增值稅清算真的將促使房價的加速上漲,土地增值稅成本能傳導到房價上,甚至是成本增加一房價增加二式的暴漲,那對房地產開發企業來說,豈非利好的消息?
『與其說是清算土地增值稅,還不如說是清算地產商的命!』絕大多數開發商心中也明白得很。
據《21世紀經濟報道》報導,1月19日,上海浦東新區的一家房地產企業負責人在向《21世紀經濟報道》透露『上海一些大型房地產開發商密謀集體「上書」反對土地增值稅』時,這名房地產企業老總對記者如是說。
誰將倒在增值稅『槍口』之下?
『與其說是清算土地增值稅,還不如說是清算地產商的命!』那麼,誰將倒在土地增值稅清算的『槍口』之下呢?
難道真的如有人所說,土地增值稅的清算,淘汰的將是中小房地產開發企業,大浪淘沙過後,留下的將只是那些大型的房地產開發企業嗎?
分析至此,相信每位讀者,都會自己作出結論,其實並非如此!
由前面分析可知,顯然,那些一直以來致力於為普通民眾開發住宅、著力於『低利潤普通住宅項目』的房地產開發企業,其規模不論大小,都不會受到絲毫影響。
另外,對於那些在會計處理上,嚴格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》,給土地增值稅全額做了預提,並且對這部分資金沒有挪作他用的房地產開發企業,其規模不論大小,也不會造成什麼嚴重的衝擊。對於這部分房地產企業來說,『土地增值稅清算對業績幾乎沒有影響』(部分上市房地產企業『公告』用語),確實並非虛言。
那麼,土地增值稅的清算,將會對誰造成致命一擊呢?
對於那些不相信國家房地產宏觀調控的決心,狂賭地價、房價上漲,並且不注重現金流安全的房地產開發企業,不論其規模大小、上市與否,土地增值稅的清算將會給其帶去嚴重的威脅。
這些年來,由於房地產市場的長期『牛市』,更兼一些專家學者『房價常態是上漲』、『房價還將上漲十幾年甚至幾十年』等不負責任言論的影響,一些房地產企業紛紛喪失了風險意識。
他們在國家開展房地產宏觀調控的大背景下,企業戰略決策也沒有及時轉到『以確保「現金流」安全為中心』的道路上來,他們在國家卡緊開發貸款的情況下,取而代之基本上以收取的『預售款』去鋪攤子,到處圈地囤地,把戰線拉得老長,搞所謂『以小博大』的滾動開發,將資金鏈崩得緊緊的。
『屋漏偏逢連夜雨』,在銀監部門剛剛斷然叫停未封頂樓盤個人按揭貸款不久,又突然遭遇稅務部門土地增值稅的清算,此時,對於這些房地產開發企業來說,在現金流方面,收入銳減,支出突增,資金鏈就極有可能崩斷。
在這些沒有風險意識的房地產開發企業中,最先倒下的,將是那些搞了『虛假個人住房按揭貸款』套取銀行資金的房地產企業。因為,他們比他們的『難兄難弟』還多一個現金支出渠道,即每月的按揭貸款還得及時歸還,因此,相對來說,他們倒下的速度會更快些。
當然,陪同他們倒下的,恐怕還會有一些裡應外合共同搞『虛假個人住房按揭貸款』的相關人員。
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