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如果說房地產行業的新一輪調控始於2005年,那麼2006年可視為行業調整的深化。在這一年裡,鑒於改善住房供應結構、穩定房價運行的任務仍然非常艱巨,國內陸續出臺了包括行政、信貸、稅收、土地等一系列政策,政府對於房地產市場的直接影響日益加強。
由於政策執行具有滯後性,且涉及中央政府與地方政府的利益博弈,使得國內房地產市場運行的不確定因素增加。我們看到,中國長期經濟增長穩定和城市化進程加快,使得房地產需求居高不下。同時,人民幣昇值預期、住房體制改革的促動、資本市場不完善等制度性因素,都是房地產熱的經濟發展內因,也說明國內房地產價格上漲具備一定的合理性。
不言而喻,經濟發展的內在需求只能引導而不可壓制。近兩年密集的政策顯示決策部門對於住房問題的重視,但當前調控措施往往行政微觀乾預與宏觀調節交錯運用,模糊了政府與市場的邊界;而且,因缺乏對於需求結構的准確把握,有些措施甚至加重了中低收入層的負擔。對中低收入階層的住房保障體系,往往由於中央與地方政府的利益分配機制,難以在短期內有所作為。因此,2006年國內雖然在抑制房價快速上漲、加速行業優勝劣汰方面取得一定成效,但長遠來看,房地產行業的調控之路仍然任重道遠,這也意味著今後國內樓市的階段性調整不可避免。
與國內其他城市相比,2006年天津樓市依然穩紮穩打,杜絕大起大落,這與天津一貫的務實作風不無關系。據統計,去年前10個月,天津新建商品房成交891萬平方米、449.4億元,同比增長5.1%和28.5%,預計全年商品房成交量達到1050萬平方米,比2005年略有增長。商品房成交均價為5000元/平方米,比2005年同比增長17%。二手房成交面積為600萬平方米,與2005年854萬平方米的成交規模相比有較大幅度下滑。與往年相比,2006年天津樓市主要有以下幾個特點:房地產投資保持穩定,市場中長期仍然向好;商品房成交規模企穩,二手房成交量大幅下降;結構性失衡有所緩解,但未根本解決;房價同比增長較快,環比增幅趨緩;郊縣樓市佔據規模優勢,兩極分化格局逐步形成;外地開發企業站穩腳跟,市場准入門檻提高。
2006年天津年度住宅市場的主要運行特點是房價居高不下,購房意願普遍較低;郊縣樓市漸成氣候,成交規模有望超過市區;高檔樓盤銷售阻力較大,普通住宅大行其道;高層住宅日益普及,多層及別墅擠壓至環外區域;產品風格日益多樣化,鮮有市場、口碑俱佳之作。
從圖中可知,天津普通住宅供需基本平衡,同時房價連續3季保持穩定。2005年天津普通住宅市場供略大於求,2006年受政策影響,供應及需求規模均有小幅下降,但總體保持平穩。與2005年相比,2006年普通住宅價格的上漲勢頭明顯趨緩,特別是在下半年,隨著郊縣成交比重加大,全市住宅均價穩定在4700元左右,宏觀調控初見成效。(資料提供:天津中原)(楊維東)