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一、宏觀環境動態
2007年1月1日公積金執行新利率:今年4月底,由於央行上調了貸款基准利率,從5月8日起各檔次個人住房公積金貸款利率也相應上調了0.18個百分點,其中5年(含)以下貸款由現行年利率3.96%調整為4.14%;5年以上貸款由現行年利率4.41%調整為4.59%。在貸款利率調整前發放的貸款,此利率在次年1月1日起執行新貸款利率。
公寓項目建設管理暫行辦法出臺:為適應目前房地產市場這種發展和需求,規范公寓項目建設管理行為,市國土房管局、市建委、市規劃局聯合制定了《天津市公寓項目建設管理暫行辦法》,結合天津市城市規劃功能布局、市場需求及國家有關政策要求,對公寓項目的建設和管理提出了相應的標准和要求。要求指出:酒店式公寓須設中央空調;居住型公寓、混合型公寓、酒店型公寓車位配套指標各有不同;層高不同建築面積算法不同.目前,該《暫行辦法》已由市政府通過並正式施行。
北京新房元旦開征1%土地增值稅:北京市地稅局21日下發的《關於土地增值稅征收管理有關問題的通知》規定,將對房地產開發企業在項目全部竣工土地增值稅清算前預(銷)售商品房取得的收入,除政府批准的經濟適用房和限價房外,一律按預(銷)售收入的1%預征土地增值稅。對未按規定期限預繳土地增值稅的房地產開發企業,依法應於繳納稅款期限屆滿之日的次日起,按日加收應預繳未預繳稅款萬分之五的滯納金。
城鎮居民禁買農村宅基地:為了加強土地管理,市十四屆人大常委會第三十四次會議昨天審議通過了《天津市土地管理條例》。《條例》規定,本市鼓勵節約土地,開發利用地下空間。利用地下空間進行各類建設,應當符合城市規劃。城市建設必須節約使用土地。禁止佔用濕地,嚴格控制佔用水面。《條例》規定,禁止村民將宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售;禁止城鎮居民購買農村宅基地。將村民宅基地或者宅基地上建設的住宅向城鎮居民出售,由土地行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,沒收違法所得,並處違法所得百分之五十以下罰款。並將從2007年3月1日起施行。
二、濱海新區市場發展綜述
1.一級市場——漢沽兩宗土地成交
2006年濱海新區下半年土地出讓大幅度縮減,總共出讓10宗土地,分布於塘沽、漢沽和空港。12月份,漢沽和塘沽分別有2幅地塊出讓外,11月份的漢沽2宗小幅地塊並在本月實現成交。
本月成交地塊:
津漢(掛)2006-01,漢沽區文化街南,1277.20㎡,住宅、商服用地,住宅和商服用地使用年限分別為70和40年,容積率不大於1.8,成交價格5500000.00元,土地使用權人為天津瀚森投資有限公司。
2006年12月15日成交。
津漢(拍)2006-12,漢沽區平陽裡小區南,493.91㎡,住宅、商服用地,住宅和商服用地使用年限分別為70和40年,容積 率不大於2.5 ,成交價格1040000.00元,土地使用權人為李紹玲,2006年12月6日成交。
2.二級市場——淡季走高,成交量繼續攀昇
12月份濱海新區(塘、漢、大)總成交面積186068.4㎡,環比上月上漲31.78%;成交套數1786套,環比上月上漲40.52%。成交均價4056.15元/㎡,環比上月下降2.17%。
數據來源:市房管局——每日房價
從以上的交易統計數據可以看出,濱海新區成交量呈上漲趨勢。二級市場受一些項目的支橕以成交量高位上漲結束了2006年。本月塘、漢和大成交量均呈上漲趨勢,漲幅較為明顯為大港區,其成交面積環比上漲85.93%。其主要由於近期住宅市場開始放量,直接帶動了市場交易量的拉昇。塘沽區本月上市項目以中心區的小戶型為主,成為淡季成交量上漲主要動力。
從本月濱海新區的成交均價來看,大港區本月成交價格跌入4000元以內,環比下降3.39%。漢沽區環比上月成交價格上漲2.11%,近期漢沽區成交價格一路高昇,主要由於銷售商品房平均價格拉昇。塘沽區成交價仍高居濱海之首,但本月價格略有回落,環比下降4.76%。
3.三級市場——需求旺盛,價格走低
12月份濱海新區(塘、漢、大)總成交面積62797.1㎡,環比上月上漲3.51%;成交套數930套,環比上月上漲6.41%。成交均價2874.7元/㎡,環比上月下降2.75%。
數據來源:市房管局——每日房價
從以上的交易統計數據可以看出,本月二手房交易再創新高,成交量環比上漲3.51% 。其主要由於下半年二手房交易受稅費政策影響一直低迷,近期隨著買賣雙方對於政策的消化剛性需求開始放量,使得近期成交量觸底反彈。漢沽區二手房交易呈上漲趨勢,環比上漲36.12%。漢沽區在售的商品房項目較少,剛性需求旺盛,部分需求者轉嫁二手房市場。塘沽區和大港區成交量與上月基本持平。
本月濱海新區的成交均價小幅下滑。塘、漢、大的成交價格分別下滑3.18%、2.51%和2.21%。其主要由於國家對房地產市場的調控政策不斷出臺,稅收政策、稅費的增加導致部分房源降價出售。加之市場的規范,促使供需雙方重拾信心。
三、塘沽區、開發區住宅市場分析
1.塘沽區商品房交易數據分析——小戶型再現光芒
12月份塘沽區商品房總成交面積105547.8㎡,環比上月上漲11.21%;成交套數999套,環比上月上漲11.87%。成交均價4465元/㎡,環比上月下降4.76%。
數據來源:市房管局——每日房價
通過以上的交易統計數據可以看出,塘沽區本月成交量漲幅明顯,超出10月傳統的銷售旺季。本月中心區小戶型項目開盤,直接拉動了區域內的成交量有大幅攀昇。四季度塘沽區成交價格處於高位徘徊,本月小幅下滑。
2.塘沽區二手房交易數據分析——成交量高位徘徊
12月份塘沽區二手房總成交面積28956.1㎡,環比上月上漲0.81%;成交套數442套,環比上月上漲4.99%。成交均價4184元/㎡,環比上月下降3.18%。
從數據顯示本月塘沽區的二手房交易與上月基本持平,二手房交易經過前期的冰封期後,近期交易一直處於上漲趨勢。下半年二手房交易經過前期的頻繁政策調整,部分需求者近期隨著對市場信心增強,需求開始放量。成交價格略有回落,其主要由於買賣雙方經過政策消化對於價格回歸理性。
3、本月關注
大戶型預征『保有稅』:『保有稅』實際上是物業稅的一種,即按房地產的面積每年付稅。主要是針對戶型面積偏大的房子收取一定費用。保有稅實際上是在鼓勵購買中小套型、功能良好的住宅。其實,綜觀今年的房地產宏觀調控思路,主要是為了『鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量。』盡管對大戶型房征收『保有稅』對國家推進住房供應結構調整、從而推進整個房地產宏觀調控將產生重大影響,但這一政策的制定實施可能面臨一系列技術性難題,許多工薪階層並不是不想買而是買不到小戶型房,市場產品沒有選擇餘地消費者只能被動性消費。
淡季不淡集中開盤:寒冷12月並非房地產新項目上市的最佳時期,但今年的情勢卻完全不同。15日萬通新城國際二期亮相;16日新馨家園、安邦藝景集中開盤,東方名居推出新樓作
新馨家園:塘沽本地開發商在杭州道以北、新北路以東的地塊上建設5棟高層產品,以75-85㎡的兩室小戶型為主打,開盤均價5700元/㎡。
安邦藝景:天津安邦在線投資開發,項目位於塘沽中心板塊洋貨商圈附近,戶型分別為80-90㎡兩室和112㎡三室,開盤均價6300元/㎡。
四、其他區域住宅市場動態——第三級新城
大港樓市閃現亮點
和興理想城:由天津市和興集團投資,天津和興源置業有限公司開發建設,佔地面積51000㎡、總建築面積61400㎡,容積率1.2,綠化率40.5%,規劃建設19棟4-5層洋房,於2006年12月23日開盤,均價4700元/㎡左右。
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