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據不完全統計,2006年在津正式投資房地產項目開發的外地企業約有24家左右,比2004年翻了一倍多。對於這樣的數字,外地開發商似乎並不滿足。從2006年下半年開始,身邊的外地開發商突然開始了新一輪的圈地忙,富力、中遠、陽光100、仁恆等都有了新的土地儲備;還未公開亮相,但已經在天津悄然拿地的外地開發商也為數不少,北京的金融街控股、國泰恆生,香港的六合置業、九龍電業都通過各種渠道進入了天津市場。有業內人士預計,2007年外地開發商在津的開發量將會達到全市開發量的40%左右。
仔細觀察不難發現,隨著越來越多外地開發商的魚貫而入,京、滬、粵、港四大派系已悄然形成,成為2007年天津房地產市場上的新軍團……
北京派系:
代表企業:萬通、首創、北京金融街、中遠、中新、國泰恆生。
性格關鍵詞:玩兒文化、折騰、責任感。
北京賣房子是賣概念,業界的共識。每年在地產界的新觀點,無論是犀銳、煽情還是引人發笑,一大半都出自北京房地產商的嘴裡。他們善於在地產圈和文化圈交界的邊緣游走,善於在政府、媒體和客戶之間折騰。其實不妨深入去看,這些貌似做秀的行為,不僅給他們帶來了可觀的有形和無形的利益,而且反映的是北京地產商對整個社會發展的強烈參與意識和覺醒意識。沒有文化意識,怎麼有建外SOHO,怎麼有萬通那麼多的社區活動?
取其精華:
提昇企業文化素質。
楊泉
天津泰達萬通房地產開發有限公司副總經理
沒有太大的風險是外地開發商選擇天津的最主要原因。一方面,政府力度是城市持續發展的最主要推動力。從投資角度來講,開發商考慮的更多的是城市機遇,而不是局部項目;另一方面,產業進入的效應將在今明兩年得以體現,包括百姓收入、城市發展預期等都會上漲,對房地產業有很大刺激。因此,2007年在全中國范圍內,沒有比天津更好的投資地了。
其實隨著天津由地方性城市向區域性城市,甚至是國際性城市的發展,以及土地交易市場化程度的提高,外地開發商和本土開發商之間的優劣勢差距在迅速縮小,更多的外地開發商進津選擇了和本土開發商合作的方式。開發理念、經營管理和營銷手法上的碰撞,使越來越多的津門地產商在壓力下進步著,而在市場操作層面,外地開發商也向津商學到了不少東西,互通有無,取長補短。
周朝暉
金融街津塔(天津)置業有限公司營銷經理
金融街控股進津原因有三:其一看好天津的整體發展前景。其二,在未來5年內,天津的商務地產氛圍將有本質上的轉變。其三,由於自然和文化資源豐厚,市民心態舒緩,因此天津是一座宜居城市。
但目前一些外地開發商對進入天津市場也有顧慮,那就是規范化程度相對較低。特別是對於外地開發商來說,適應本地操作習慣需要一定的時間,如拆遷、政府關系磨合等等,這是一個較大的障礙。其實近幾年天津市政府各職能部門在規范市場方面做了很多工作,如簡化審批流程等等,但整個社會觀念意識上的轉變,也就是軟件水平的提昇,還需要一定的時間。
上海派系:
代表企業:廣洋、靜安、陸家嘴、上投、復地、陽光鑫地、國民、愛家、新延、億兆。
性格關鍵詞:精明到『摳門』,自我感覺永遠良好。
上海人的精明全世界出名。即使是進入一個全新的市場,在別人都想著如何花大筆宣傳費用打品牌的時候,上海開發商往往還采取低調入市策略,通常是拉長客戶積累期,只在關鍵的節點做一兩次宣傳,有時候老百姓還沒搞清楚項目位置,房子就已經賣完了。愛家在天津的項目星河國際,整個宣傳費用只佔到營業額的0.5%,可見一斑。實在高手。另外,上海商人的自信甚至到了自負的地步,無論什麼情況下,永遠是自己的東西最好。
取其精華:
學習高超的營銷手段,自信
楊學峰
天津泰達廣洋置業有限公司副總經理
2007是政策年,產業政策向公共政策回歸,新政效應將逐漸顯現,政策導向更強、調控方向愈明。
2007是品牌年,房地產企業兼並重組將成為潮流,資金、地塊、人纔、客源將向品牌企業加速匯聚,大魚更大,快魚更快。
2007是資源年,價格不再是決定因素,佔據和創造優質資源成為房產開發主流,生態因素、交通因素、商圈因素、節能因素都有出新的空間,而傳統的地段概念將逐漸顛覆。
2007是調整年,改善供求關系將使住宅供求差距減少,嚴控房價將使價格漲勢趨緩,緊縮銀根將使開發投資增速放慢,規范土地政策將使土地增量減少;擴張、放量、增長調整為挖潛、增效、盤整。
2007是北部中心年,老城廂已近完成,泰達城日臻完美,西站規劃即將啟動。佔據天津最佳環境資源、運河資源、交通資源、發展資源,匯集國內最優開發企業。天津房產2007,關注北部中心。
廣東派系:
代表企業:富力、金地、萬科、招商地產、合生珠江。
性格關鍵詞:務實,短、平、快。
廣東派系主要指廣州、深圳兩個城市的房地產商。在人們的觀念裡,廣東人務實的商人氣質是最顯著的,一切以達到最終目的為准則,凡是於我有利的,無論原來文化背景是否一致,也無論過程有多困難,最終皆能為我所用,且反應速度很快。如金地與荷蘭ING的合作,富力在去年底以迅雷之勢一舉拿下西青、津南和東麗三塊土地等等。
取其精華:
開闊思路,提高效率
張璇
天津富力城房地產開發有限公司總經理
天津富力城是富力地產進入天津後涉足的第一個項目。2006年,天津富力城單盤實現銷售16個億,成為天津房地產行業的龍頭企業之一,繼2005年後,蟬聯2006年全國房地產綜合實力第一名稱號。2007年富力地產在天津進入了全發展階段,重點是兩方面:一方面,在老城廂的進一步開發,建設天津富力城二期、三期,同時全力啟動商業地產,發展配套設施;另一方面進入津南、西青等熱點開發板塊,全面建立在天津的開發、建設、營銷體系。
何海洋
金地(集團)天津房地產開發有限公司副總經理
隨著有關濱海新區各項規劃和政策的陸續出臺,今年的主題將是執行。2007年,整個城市發展的最大看點在濱海新區,其對整個城市的地位和影響力會日益明顯起來。
此外,遵照國際國內諸多城市發展的客觀規律,天津的城市外拓趨勢日漸明朗。大盤圍城,2007年,隨著市中心土地的日益減少和人們居住觀念轉變,將有更多的人選擇在城市的外圍居住,外圍居住區的項目競爭也將加劇,進而促進整體開發模式的轉變和品質的提昇。在整個外圍居住區的幾大重點板塊中,城市東南板塊的潛力,也將隨著濱海新區的優勢發揮而日益凸現,逐漸為更多的投資和自住買家接受。
同時天津市土地供不應求,且城市發展方向較為分散,是外地開發商較為擔心的兩個問題。
鄭昌立
合生創展集團天津地區公司常務副總
京津新城總經理2006年國內針對房地產市場出臺的一系列宏觀政策,這些政策的影響將會在2007年凸現出來。
除以合生、富力等為代表的外地開發商在天津漸成氣候,和記黃埔、仁恆、吉寶置業等也紛紛進駐天津市場,對於帶動本土房地產市場良性運作起到提昇作用。同時,通過提昇品牌知名度、提高產品品質、改善物業服務質量、搶佔天津房地產市場份額已成必然。
伴隨十一五規劃將天津定位為北方經濟中心,濱海新區的快速發展提上日程,也將對於天津的房地產市場起到帶動作用,並帶來多重機遇。
港新派系:
代表企業:合記黃埔、六合置業、九龍電業、恆隆、仁恆、吉寶。(近兩年來進入天津的新加坡企業逐漸增多,但由於新加坡企業和香港企業有頗多相似之處,因此視為一個派系。)
性格關鍵詞:規矩到『死板』,細致到『囉嗦』。
規矩到『死板』是港新派開發商對自己的評價。在公司管理中,強調流程監控,有時甚至比賺錢還重要。這一點在采訪新加坡企業老總時頗有體會,很多即使是很普通的問題,他們大多數情況下仍然選擇三緘其口,謹慎至極。此外,在產品研發方面,港新派開發商以細節的人性化處理見長,仁恆為了上海已建成社區內的一個花壇邊圓角問題,都會開專門的研討會進行改善。
取其精華:
公司規范化管理產品完美意識
劉智慧
天津六合房地產開發有限公司總經理
天津作為北方經濟中心定位的提出,中央和地方都做了大量的政策和規劃的工作,很多利好的消息,如空客A320落戶,東疆保稅港區的設立,環渤海房地產信托投資基金的成立,天津市迎來了新的開發時期。外地開發商看好天津,更多的是看好國家對天津政策的利好,期望其發展步深圳、上海的後塵,而地產迎來輝煌的發展時期。
外來開發商的到來,帶來更多的開發理念,產品形式,甚至生活方式的改變,同時推動天津建築市場的改革和開放。
當然,進入2007年,天津地產方面也要正視這樣的問題:首先,天津以戶籍人口為主,外來高端消費人口不多,房產消費購買能力有限;其次大量的地產商進入天津,近2~3年開發量井噴上昇,放盤量相當大;再次,地價急昇,建安成本也因建築三步節能措施的實施而上昇;第四,國家對房地產政策的調控在2007年不排除有更嚴厲的政策,金融和前期的成本加大。第五,濱海地產市場是看好的。但濱海的發展更需要像上海浦東的發展一樣,必須有國際金融和基金的到來和投入,目前不太明朗,國際大都市形象欠缺些。因此對發展商來說,天津前景是看好的,但風險也更凸現。
丁子謙
天津富士房地產開發有限公司總經理
以往漢沽與其他區域落差較大,但落差大的地方往往機會也最多,只要與塘沽、開發區之間的路、橋建設到位,漢沽地區將在未來2年內實現快速成長。
新加坡房地產商的特點是注重細節,並且由於新加坡的文化影響,中西融合的意願和特征很強烈。
此外,希望2007的天津不再『外熱內冷』。天津是否能抓住機遇最關鍵的還要看天津人自己是否做好了迎接挑戰的准備。從目前來看,有一些地產津商還沒有進入狀態,在等在觀望。其實外來開發商對天津的政策環境和市場環境還需一定的適應時間,本土開發商在開發理念上尚需與外地開發商學習,外來發展商與天津本土發展商應更好地實現優勢互補。2007年,希望能夠有更多溝通合作,攜手共進。
鍾聲堅
仁恆集團董事局主席兼總裁
天津依托京津冀經濟一體化的建設,又是中國北方重要的金融、工業、貿易城市,特別是濱海新區被列入國家發展規劃中之後,今後必將有更大的發展潛力。選擇這樣一個時機進入天津發展,我認為是最適宜的。除了仁恆海河廣場外,前兩天海河耳閘32萬平方米住宅項目建設合作協議的簽訂,預示著該項目的建設已經開始進入籌備階段。以後天津將作為仁恆在中國北方的區域總部基地。
仁恆在選址開發方面很苛刻,一般都選在城市的中心地段開發建設,這樣最能體現建造者的價值,另一方面,城市中心土地的稀缺為我們提出了更高的要求。『善待土地,用心造好房。
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