|
||||
外資熱從2006年起就是中國房地產的一個熱點話題。而隨著濱海新區的逐漸昇溫,『到天津去淘金』更是成為眾多外資的口頭禪。兩個月前外資顧問機構的集中進入,似乎已經向我們發出了一個信號,果然近日風聞不少外資巨頭已經加快了考察的步伐。
外資對天津發展所能起到的強大推動作用毋庸置疑,但在這種洶洶來勢下,我們不禁要問,天津是否已經做好了准備?
未來三年翻倍增長
世邦威理仕提供的數據顯示,2006年僅上半年外資在中國境內不動產的投資就達到了14.4億,比2005年同期增長了75%,比2005年全年增長了15%。而這種增長趨勢在2007年還將延續。業內人士分析,在這些增長中,天津將會有較為突出的表現。
據了解,在2006年上半年,外資在中國境內的投資主要集中在北京、上海和廣州地區,所佔比例分別為49%、45%和5%,而其他城市投資只佔到1%。雖然目前在天津已有ING基金、GIC、仁恆、吉寶,以及有克羅尼背景的揚子基金等外資進入,但空白點還很大。在2006年天津城市定位進一步明確後,隨著京滬市場的逐漸飽和,以及兩地政策限制的加大,無疑將有一大部分外資把目光轉向天津。而天津的許多物業形態開處在發展的初級階段,擁有巨大的開發和增值空間。同時21世紀不動產天津區域分部總經理崔晶雪認為,濱海新區的開發開放同樣是一個吸引點,從吸引外資的角度來講,受益的將是整個天津市。
據了解,目前外資進駐中國境內投資主要有三種方式:第一是直接購買收益性地產的現成產品或半成品,采用此類操作方式的外資多是各類基金。第二是購買土地進行直接開發。如新加坡的仁恆在海河沿岸的項目、吉寶集團下屬惠生置業在漢沽的海濱高爾夫莊園等。第三是通過購買境內企業或是境內企業開發的項目的股權,間接進行投資。
如ING基金1.37億元收購金地天津注冊資本51%股權,用以開發金地·格林世界項目,首創與新加坡GIC的『聯姻』等等。
據業內人士透露,從去年10月份以來,一些投資顧問行平均每周都會接待一批外資客戶來津考察項目,其中包括摩根斯坦利、花旗、Goldman、克羅尼等國際投資巨頭,就連麥格理也有意殺回。仲量聯行天董事總經理MichaelT.Hart預測,2007年天津市場上外資購買的收益性物業至少會增加3到5個。世邦威理仕天津董事總經理尹寶軍也認為,在未來的兩到三年內,外資在津不動產投資總額會呈現翻倍增長的趨勢。
收益性物業是投資重點
雖然住宅仍然是老外最喜歡的物業形態———運作周期與基金最相符、風險小、回報穩定,但由於中國開發商在住宅開發方面已經達到了較高水平,且有去年出臺的『171號文件』的限制,直接進入住宅開發領域相對較難,且從老外的經驗來看,其實運營的回報率纔是最高的回報。因此2007年除有部分外資仍通過對國內企業參股、項目參股注資外,外資進入天津將以收益性地產投資為主,即加大對商業、寫字樓、酒店、服務式公寓及工業地產的投入。
據尹寶軍介紹,對於外資來說,在這些物業方面,天津均有很大發揮空間。以服務式公寓為例,目前天津市真正的服務式公寓只有奧林匹克大廈、泰達國際公寓兩家,以及國際大廈和金皇大廈的部分樓層,加上即將在近期入市的華廈國際公寓,供應量還是遠遠不夠。並且,雖然這些服務式公寓的租金水平平均在20美金/平方米/月左右,與北京25美金/平方米/月的水平相去不遠,但在設施先進程度和服務內容方面還有明顯欠缺。再如酒店,目前天津五星級酒店只有4個,處於奇缺狀態,即使在淡季,每家酒店的出租率也能達到70%-80%,一些五星級酒店由於開業時間較長,也處在設施亟待更新的時期。此外寫字樓價格的倒掛、空港+海港的產業優勢,都讓老外們嗅到了機會。
值得一提的是,外資在直接收購收益性地產時,往往更傾向於選擇一些所謂的不良資產,即已經封頂或接近封頂的爛尾樓,以相對低廉的價格買進,追加投資進行裝修後長期持有。
三大關鍵點催動實際效應
雖說外資巨頭已經來勢洶湧,但在入津切入點的選擇上還是相當謹慎的。『實際上現階段的外資,還是明星效應遠遠大於實際效應』崔晶雪說。外資對目前天津的各方面環境還在小心翼翼地『試探』,是否能盡快地帶來實際效應,主要要看以下三個方面:
第一,政策的明晰化。對於財大氣粗的外資來說,其實『171號文件』並沒有造成太大的負面影響,很多人認為,反而是地方政府的政策更為關鍵。由於大部分海外基金用的是中小投資者的錢,因此有時在考察項目時,風險控制甚至超越了賺錢而放在了考慮的首要位置。一方面,更多的外資希望看到更為明晰的政策細則,涉及到房地產物業的各個類型,如對商業地產、工業地產、寫字樓的開發、銷售的管理規定等。另一方面,政策對外資的限制應區別對待,崔晶雪指出,與住宅不同,收益性物業的成功往往需要大量資金和專業運營,這些方面正是外資擅長而本土企業缺乏的,因此應該鼓勵外資,不應對外資進入這些領域做過多的限制。
第二,觀念差異能否短期內縮小。首先是對贏利模式和贏利預期的理解的不同,即『利潤』與『回報率』之爭。目前天津大部分的收益性地產仍然以追求短期利潤為最高目標,售價與成本之間的差價越高越好,因此往往造成產權分割。而外資更加看重長期回報率,通常以回報率為目標倒算更加適合長期市場運營的成本,包括時間成本、利息、風險成本等等諸多因素。因此即使在合作之初並不一定能達到市值,但長期回報卻相對穩定。其次是心態問題,許多本土企業認為,外資的進入會搶奪了對項目的話語權和決策權,不利於企業對項目運營的把控。但事實上,很多進入的外資也僅僅是以投資商身份出現,並非以運營商自居,另外還要尋求專業的運營商或是顧問機構的合作,由他們負責運營。其實,無論是本土資本還是外資,隨著市場成熟度的提高,這種細分都是更為專業有效的一種做法。對於外資來說,本土企業土地優勢和文化優勢必不可少,而對於本土企業來說,外資的巨額資金和先進的操作理念,也都是『缺寶兒』。
第三,操作習慣能否盡快相互適應。外資企業決策速度慢,是境內企業的普遍感覺,尤其是對於首次合作的伙伴,外資考察和決策期甚至會達到一年半到兩年時間。在這一段時間內,有時會因為市場價格預期、政策環境等的變化,造成合作失敗。據業內人士介紹,這主要是由於外資對於海外投資采取季度會議討論的方式決策,且非常謹慎,造成了談判周期的拉長。但目前許多外資也在慢慢改變某些操作習慣,提高考察和談判效率。MichaelT.Hart還建議,雙方在合作之前,就應在溝通和了解彼此操作習慣的基礎上,充分考慮到時間、政策等因素帶來的影響,以提高合作的成功幾率。
何邁可
仲量聯行天津董事總經理
投資者不斷稱他們想在中國投入更多的錢來運作,二線城市成為主要目標。鑒於天津有相當數量的人口和持續增長的消費能力。只要這一點繼續保持增長,更多的以服務業為本的客戶群會來到這個市場,這將會促進寫字樓、酒店、和零售物業的發展,這將會使原本以住宅物業佔主導的天津物業市場向更廣更深發展。
關於濱海我不想冒昧進行評價,因為還沒有足夠具體的計劃,但是天津還是炙手可熱的,新開發區已經在被大量的新聞所報道。然而我們必須清楚,從來沒有『建設它客戶就會來』的先例。吸引開發商和公司來到這裡或其它區域的是物業使用者強勁的需求基礎和對投資商的良好利潤回報,簡單地劃一塊區域作為開發區僅僅是第一步,這也是現在我們和濱海新區所處的階段。未來6個月將會看到投資的去向和該開發區的雛形。
崔晶雪
21世紀不動產天津區域分部執行董事
展望2007年,酒店和工業地產將成為新的亮點,外資的湧入將令我們瞠目,房地產企業的並購和重組將成為主流,商業地產難有作為,樓市和股市將比翼雙飛。
境外資金和外地開發商將大量湧入天津參與房地產開發和物業收購,天津本土的房地產開發商將面臨一輪新的重組和洗牌.土地交易市場將成為外地開發商競爭的舞臺;
股市的繁榮和濱海新區的開發開放將進一步刺激第三產業的發展以及外資的進入,再加上外資銀行允許經營人民幣業務以及濱海新區金融改革政策的刺激,甲級寫字樓租金將繼續上漲,空置率將進一步下降;
由於前幾年商業地產的大發展和未來更大量的商場供應,今年的大型商場的租金水平將很難提昇,但由於城市的拆遷,街鋪仍將供不應求,租金也將不斷上漲;
國內超市將暫緩擴張,國外超市對物業的選擇將更加廣泛,要求將更加苛刻;大型商場和超市將面臨新一輪的洗牌;
酒店及酒店式公寓價格將進一步上昇,大部分星級酒店將在今年完成或開始昇級改造,經濟型酒店將更加迅猛地發展,選址的競爭將達到白熱化;
由於工業土地的『招拍掛』政策的實施,工業地產租金將有較大幅度上漲,倉儲物業的收購將成為焦點和亮點,基金在這方面的競爭將趨於白熱化;
宏觀調控仍將出臺新的政策,但房價仍將繼續上漲,且上漲幅度不會小於2006年;
但由於五年內商品房出售增加20%所得稅的政策,租賃價格將持繼走低,售價/租金比將超過250(現在220左右);
今年上半年,二手房中介將遭遇寒冬,社會信任危機將是一大障礙,誰能挺過去,誰將是最終的市場贏家。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||