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『景瑞地產將在2008年完成海外上市。』景瑞地產(集團)總經理助理謝琨近日公布的上市計劃表示,今年7月前確定戰略投資者,2008年完成私募與IPO。
有這樣想法的不僅僅是景瑞地產,上海三盛宏業投資集團、大連正源地產、廣東龍光集團都將目光盯上了海外上市。
在景瑞地產拋出的境外上市的『一攬子』計劃中,景瑞地產將確定投資者的時間線劃在今年7月,這樣的時間表也表明了景瑞地產的上市尚需時日。提前半年景瑞地產迫不及待地將上市的口號喊出來。
一種解釋是,在銀行信貸緊縮和房地產調控逐步深入的背景下,許多房地產企業明顯感受到了資金壓力,而綠城集團、世茂房地產、瑞安房地產等去年在資本市場的『完美一跳』也演繹為一種示范效應,這讓許多在調控壓力下極度渴望資金的中小型房地產企業看到了希望。
另外,一些中小型開發商圖謀海外上市,以迅速擴大融資渠道,完成其跳躍式發展,從而實現躋身一線實力發展商陣容的夢想。
上市准備
景瑞地產(集團)並非藉藉無名之輩,這家公司剛剛於2006年12月20日由上海景瑞企業發展股份有限公司改名而來。景瑞地產自1993年起開發上海景瑞花園、虹口花園、花園城、徐匯新城,以及在售的超級大盤上海嘉城等近20個項目,累計開發面積約達200萬平方米,總資產超過20億元,位列房地產開發企業50強。
事實上,近兩年來,低調潛行的景瑞地產一直在為上市計劃未雨綢繆。據資料顯示,截至目前,景瑞已在全國6個城市擁有土地儲備5000畝左右,總規劃建築面積超過400萬平方米。
而謝琨指出,『2007年景瑞的整體擴張速度也不會低於2006年,景瑞計劃在上海再行拿地之舉,並力求進入兩個新的城市。』
看起來,景瑞地產的2007年將圍繞上市這根主線轉,據謝琨表示,景瑞地產2007年將目標瞄准成熟城市和區域,主要選擇能夠快速投入產出的項目,希望能為2008年的上市貢獻淨利潤。
為使旗下如期貢獻利潤,以博得投資者的青睞,一個『2+X』的區域布局輪廓已在景瑞地產的戰略思路中日益明晰:長三角與京津環渤海灣地區為重點區域,而『X』則是指西安、重慶、成都、武漢等存在發展潛力的內地二線城市。
與景瑞類似的是,三盛宏業也在大舉增加旗下土地儲備和加快項目進程。上述知情人士告訴記者,三盛宏業目前在建項目就有17個之多,分布在廣州、上海、杭州、合肥、嘉興及舟山等地。
事實上,去年記者即從三盛宏業一位副總裁處獲悉,三盛希望采取借殼的方式達到上市目的。但由於種種原因暫行擱置。
三盛曾計劃『2007年底力爭實現達到100億元的銷售目標』,而其現有的土地儲備,已經基本可以支持這一目標。據悉,在調控重壓下,三盛今年地產板塊的銷售額仍然達到30億之巨。
因此,三盛有關人士對上市信心十足,『可以吸引投資者的方面,我們並不依賴土地儲備的數字,僅將這幾年的利潤額反映在報表中就足夠。』
資本魅力
中國指數研究院華東分院副院長陳晟表示,盡管上市並非惟一融資手段,但在上海,中等規模發展商如要在後調控時代可持續發展,上市融資是最有效也是最可行的手段之一。
在謝琨看來,『在新一輪預期的擴張之前,景瑞相對比較保守,財務杠杆沒有用足。』
而自1993年起,景瑞已經在滬開發花園城、徐匯新城,以及在售的超級大盤上海嘉城等近20個項目,累計開發面積約達200萬平方米,總資產超過20億元。
『境外上市不僅是為了融資,引入戰略投資者還在於提高景瑞的經營管理能力,保證上市之後公司的持續增長。』景瑞地產品牌總監易炳順這樣表述景瑞上市的目的。而謝琨還透露,『目前與投行的合作將主要著手於在上市之前完成私募,私募基金也將可能與景瑞現有項目合作。』
上海另一家中等規模的開發商三盛宏業投資集團的上市進程,也許會比景瑞搶先一步。知情人士透露,其赴港上市的時間已定在2006年7月左右,目前已經和上市保薦人摩根士丹利簽訂相關協議,並完成了上市前的審計工作。
2006年12月25日,中遠國際(0517.HK)也傳出計劃分拆中遠房地產在香港上市的消息。『近期已在港上市的內地地產股板塊紛紛上揚,是促進中遠加快上市計劃的推動力』,華泰證券一位分析師指出,內地地產股中一些個股漲幅驚人,去年7月纔掛牌上市的富力地產(2777.HK)至今已上漲近3倍。中國海外(0688.HK)、越秀投資(0123.HK)及去年上市的雅居樂(3383.HK)等股價也翻了一倍。
在利好刺激下,越來越多的地產企業想要搭上上市的跳板,如果景瑞、三盛宏業和中遠等成功上市,可能會帶動新一輪內地房企上市熱潮。
那麼,究竟什麼纔是成功吸引投資者的首要動力所在?ING亞太區總裁Robert Lie在接受記者采訪時曾明確表示,『打算上市的企業要有透明的運作機制和清晰的戰略發展規劃。』可以想見,戰略投資者所看好的,只有成長性好的企業和前景好的項目,給予其有吸引力的回報率和合理的風險是先決條件。
『對國內房企來說,獲得海外基金的資金用以「解渴」並不容易。』在復地集團總裁范偉看來,『只有具備了資產高速運轉、股本回報率高、足量的土地儲備、穩定持續的盈利能力、管理團隊的能力和素質等投資者看重的核心要素,纔有可能真正與國外資本對接。』
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